Der neue Stern am Markt Expo Real-Panel über die Grundlagen für Hotel Investments in Afrika
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Der neue Stern am Markt

Expo Real-Panel über die Grundlagen für Hotel-Investments in Afrika

Afrika braucht Marken-Hotels: Selim Bora von Summa, Olivier Harnisch von Carlson Rezidor, James Parsons von STR und Moderator Ray Mahlaka.

München. Ein gewisses Mass an Flexibilität, eine Struktur, die den Umgang mit möglichen Verzögerungen bei Deals ermöglicht, alles gepaart mit dem traditionellen Bewertungsansatz eines neuen Projekts... Das sind die Zutaten für das ideale Rezept, über das jeder in der Hotellerie tätige Entwickler, Investor oder Unternehmer in Subsahara-Afrika verfügen sollte: Ein sehr interessantes Gebiet aufgrund des generell überschaubaren Angebots an Unterkünften, einer steigenden Nachfrage und dem wachsenden Bewusstsein vieler lokaler Regierungen darüber, was Tourismus für sie bedeutet.

Aber Afrika ist nach wie vor ein sehr zersplitterter Kontinent mit 54 Ländern: Diese Staaten und Institutionen sind auch nicht immer für ihre Stabilität bekannt. Deshalb unterscheiden sich die Szenarien und Perspektiven von Land zu Land sehr. Trotzdem wird davon ausgegangen, dass das durchgängige Brutto-Betriebsergebnis im südlichen Teil Afrikas 2016 um rund vier Prozent wächst. Das ist beinahe doppelt so viel wie der Durchschnitt weltweit. Wird dieser Bereich zur nächsten Boom-Region der Hotellerie-Entwicklung?

Dies war die Schlüsselfrage auf dem Panel auf der Expo Real, das sich mit der Hotellerie in Subsahara-Afrika befasste. Die allgemeine Hotel-Performance auf dem Kontinent ist jedenfalls positiv, der August war der 50. Monat in Folge mit RevPAR-Wachstum, wie James Parsons, Head of Business Development Hotels des Datenspezialisten STR, bekannt gab. Er nannte weitere Zahlen für den gesamten Kontinent, nicht nur für die Länder Subsahara-Afrikas. Der Zuwachs war hauptsächlich auf den kontinuierlichen Anstieg bei den durchschnittlichen Zimmer-Preisen zurückzuführen, die sich im August auf 103,8 Dollar beliefen, was einem Plus von 8,6% in den ersten acht Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu verdanken ist.

Im Gegensatz dazu musste die Belegungsrate in den letzten vier Jahren viele Höhen und Tiefen hinnehmen und selbst die aufgerechneten Zahlen vom letzten August zeigen einen Rückgang um 4,2% auf durchschnittlich 54,3%. Das Szenario ist auf lokaler Ebene sogar noch unterschiedlicher: Die nordafrikanischen Länder haben beispielsweise sehr unter den Terror-Angriffen gelitten, während sich die Destinationen in Südafrika sehr gut schlagen.

STR-Grafik: Afrika hat noch viel Potential für neue Zimmer.

Dieselbe zerklüftete Landschaft erscheint, wenn wir uns die Marken-Durchdringung auf dem Kontinent ansehen, mit Ägypten, das aktuell über das grösste Zimmer-Angebot von Marken-Hotels verfügt, gefolgt von Südafrika, Tunesien und Marokko. Nach wie vor verfügen sehr viele Länder über nur sehr wenige Marken-Zimmer. Und genau diese Tatsache bietet jede Menge Möglichkeiten.

Risiken und Möglichkeiten

"Der Kontinent ist definitiv unterversorgt", es gibt so gut wie keine Marken-Angebote im mittleren Preissegment, so Olivier Harnisch, Executive Vice President & Chief Operating Officer, The Rezidor Hotel Group. Sein Unternehmen ist in diesem Bereich sehr aktiv mit aktuell 37 geöffneten Häusern. Beinahe ein Drittel aller Eröffnungen der Gruppe fand im letzten Jahr in Afrika statt. "Wir wollen 17 weitere Hotels in den nächsten zwei Jahren hinzufügen", erklärte Harnisch. Rezidor steht dem Kontinent Afrika äusserst positiv gegenüber und möchte gerne in allen Ländern vertreten sind, gegen die keine offiziellen Embargos verhängt worden sind: "Unser Hauptaugenmerk liegt auf Algerien und Südafrika. Aber wir sehen uns auch proaktiv in anderen Ländern um wie Kenia, Ghana, Tansania, Mosambik und Angola. Und wir sind so gut wie an jeder Hauptstadt in Afrika interessiert."

Bisher konnte Rezidor in Südafrika ein stabiles Wachstum verbuchen, insbesondere in Kapstadt und Johannesburg. Anderorts war das Wachstum etwas durchwachsener. Aber man darf hierbei nicht vergessen, dass die meisten Eröffnungen in den letzten drei Jahren stattgefunden haben. Laut Harnisch hat jeder lokale Markt seine Besonderheiten, aber alle Länder verfügen über einen gemeinsamen Aspekt: grosse Schwankungen auf wirtschaftlicher und politischer Ebene.

Andere Risiken beziehen sich auf Sicherheitsprobleme und die Vielschichtigkeit von Bestimmungen und Steuern. Flexibilität und langfristige Visionen sind deshalb Schlüsselwörter, um sich diesen Märkten nähern zu können, denn die Belohnung kann sehr hoch ausfallen, wenn man bereit ist, die Risiken einzugehen – unter der Voraussetzung, dass man über die entsprechende Struktur verfügt, um mit Verzögerungen umgehen zu können, wie Harnisch erneut betonte.

Seine Ansicht über Afrika teilt auch Selim Bora: "Jedes Land verfügt über eine eigene Risikostufe", erklärte der Vorsitzende der Summa Group, ein türkischer Immobilien-Investor und Entwickler mit weltweitem Interesse. "Das Verlangen ist gross, auf diesem Kontinent Geschäfte zu machen, auch, wenn dies am Ende des Tages nur wenige wirklich wollen." Erneut liegt die Lösung in sehr flexiblen Ansätzen. Aber es hilft auch, strukturierte städtische Bauprojekte mit Hotels, Einkaufszentren, Kongress-Zentren und Wohn-Gebäuden zu realisieren, wie Bora anmerkte.

Geschäftspartner in einem Land der Zukunft: Selim Bora und Olivier Harnisch glauben fest an Afrika.

Das Finanzierungs-Puzzle

Es ist kaum verwunderlich, dass ein weiterer Faktor mit grosser Auswirkung in Afrika die Finanzierung ist: "Die Gruppe der verfügbaren Investoren ist jedoch langsam etwas breiter aufgestellt und internationaler," merkte Harnisch an. Das Interesse am afrikanischen Kontinent steigt besonders in der Türkei, in China und im Nahen Osten. "Abgesehen von seltenen Fällen, in denen wir kleine Eigenkapital-Beträge in bestimmte Projekte investieren, stammt der grösste Teil des Kapitals aus skandinavischen Fonds", so Rezidors COO. Trotzdem bleibt die hohe Unbeständigkeit in dem Gebiet eine grosse Herausforderung, da viele Investoren kurzfristige Ansätze verfolgen, die hier nicht hilfreich sind.

Die Finanzierungs-Kanäle der Summa Group sind sehr vielfältig, da das Unternehmen normalerweise an jeden Fall anders herangeht. Besonders bei Hotel-Projekten profitiert die Gruppe häufig von der Unterstützung der Tuerk Eximbank: Diese Bank befindet sich vollständig in staatlicher Hand, dient der türkischen Regierung als Finanzierungs-Anreiz und übernimmt bis zu 80 bis 85% der Gesamtfinanzierung, wenn alle Güter und Dienstleistungen aus der Türke exportiert werden.

Wenn Regierungen vor Ort Geld verleihen, dann unterscheiden sich die Geschäftsbedingungen von Land zu Land sehr. Bezieht das Projekt den privaten Finanzsektor mit ein, ist die Bank-Garanie einer international bewerteten Bank erforderlich, während das Kapital für gewöhnlich für zwei Jahre tilgungsfrei verliehen und anschliessend über einen Zeitraum von sieben bis zehn Jahren zurückgezahlt wird. Um private Investoren anzulocken, bietet speziell die Summa Group ein bestimmtes Vertragsmodell, worin sich das türkische Unternehmen verpflichtet, fristgerecht abzuschliessen und das gesamte Projekt zu fertigzustellen, bevor die Bezahlung fällig ist.

Abschliessend stimmten die Diskussions-Teilnehmer darin überein, dass das Potenzial und die Möglichkeiten in der Region derzeit sehr hoch sind. Wenn ein Unternehmen den richtigen Ansatz für den Markt wählt und bereit ist, die Risiken einzugehen, "ist der Gewinn höher, oftmals auch deshalb, weil die Arbeitskosten niedriger ausfallen", so Harnisch. "Insgesamt ist unser Ansatz in Afrika nicht viel anders als in anderen Märkten: Wir erfüllen unsere Sorgfaltspflicht, sprechen mit dem Eigentümer, beurteilen die allgemeine Sicherheitslage sowie den Arbeitsmarkt... Aber keiner dieser Faktoren ist ein echter Deal Breaker für uns, mit Ausnahme der aktuellen Embargo-Massnahmen gegen ein bestimmtes Land." / Massimiliano Sarti

Diese 50minütige Panel des "Hospitality Industry Dialogue", der Hotel-Konferenz der Expo Real 2016, können Sie sich in der Live-Aufzeichnung auf YouTube anschauen.

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Lausanne. Wie viele Leute wissen überhaupt, dass es in Subsahara-Afrika 49 Staaten gibt? Natürlich sind die meisten dieser Länder für die Hotel-Entwicklung ziemlich uninteressant aufgrund der schwachen Infrastruktur, hoher Korruption, schleppender Bürokratie, schlechter Hygiene-Zustände und mangelnder Sicherheit. Trotz dieser grossen Herausforderungen, denen die Hotelbetreiber in dieser Region gegenüberstehen, geht die Entwicklung immer schneller voran, hauptsächlich wegen des starken Wirtschaftswachstums in den letzten Jahren, vor allem in Ländern, die über wichtige Energie-Ressourcen verfügen, wie beispielsweise Nigeria, Angola und seit kurzem auch Ghana.

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