Ein Trophy Asset aus Invesco-Sicht: ein Hotel am Gare du Nord in Paris,geführt unter der Marke Mercure.
München/London. Immobilien-Investor Invesco Real Estate entdeckt vorsichtig-vortastend die Hospitality-Welt. 2006 startete das Unternehmen seinen ersten Fonds für die klassische Spezial-Immobilie Hotel, im November 2014 überwältigte die Institutionellen offenbar der Mut: IRE beteiligte sich an der kleinen Gruppe Generator Hostels. Das hat die Branche aufhorchen lassen. Low Budget-Investments in der Welt der Konservativen? Die Invesco will sich aber noch weiter öffnen und auf pan-europäischem Level opportunistisch in Hotel-Nischen und Nischen-Anbieter investieren. Das sagt Marc Socker, Senior Director Fund Management Hotel bei IRE.
Das Invesco-Engagement in der Hotellerie soll weit gefächert sein, versichert Marc Socker beim Gespräch in München vor zwei Wochen. Weil die IRE der Meinung ist, dass sich "auch Risiken weit streuen" lassen. Der global agierende Immobilien-Investor mit "Hotel Assets under Management" im Wert von einer Milliarde Euro hat sich etwas länger als andere Fonds schwer getan mit der Spezial-Immobilie Hotel. Inzwischen zählt das Hotel-Team acht hochspezialisierte Köpfe, und das Hotel-Engagement umfasst 31 Hotels mit 7.100 Zimmern – verteilt auf 14 Marken – in acht Ländern. Die Beschäftigung mit Hotel-Immobilien wird immer intensiver. "Wir haben 2014 im Hotelbereich umfangreiche Schlüsselerfolge entlang der Risiko-Kurve erzielt," sagte Socker jüngst schon im Rückblick auf das Jahr 2014.
"Wir achten auf den Lebenszyklus einer Immobilie und gehen mit", beschreibt der Hotel-Fonds-Manager eines der IRE-Prinzipien. Dabei stellt man auch Flexibilitätsansprüche an sich selbst: Invesco geht am liebsten hybride Pacht-Verträge ein – "wir möchten von den Upsides profitieren," sagt er.
Marc Socker, Chef des Hotel Fonds Managements bei Invesco Real Estate.
Der erste Hotels-Fonds von 2006, mit 17 Häusern in neun Ländern im Portfolio, befindet sich in Abwicklung; er hatte ein Asset-Volumen von knapp 650 Millionen Euro. Der "Hotel Fonds II" – initiiert 2010 und dem ersten in seiner Struktur sehr ähnlich – ist inzwischen geschlossen worden; er impliziert zehn Hotels in drei Ländern mit einem Asset-Volumen von über 400 Millionen Euro bis heute.
Invesco-Fonds, so auch diese beiden, laufen in der Regel sieben und nicht wie sonst eher üblich nur fünf Jahre, wobei je nach Objekt auch Verlängerungsoptionen vereinbart werden können. Einem Zwang, frisch erworbene Objekte sofort umkrempeln zu müssen, will die Invesco sich nicht unterziehen.
Auch Erfolgshotels müssen hinterfragt werden
Im 4. Quartal 2013 erwarb IRE z.B. das Park Hotel Amsterdam; das bekannte und zentral gelegene Hotel unter Betreiberschaft von Grand City Niederlande trägt keine internationale Marke auf dem Dach und gehört trotzdem zu den Besten im IRE-Hotel-Portfolio. Das Gourmet-Restaurant ist seit sechs Jahren permanent ausgebucht. Im Hintergrund wird trotzdem immer wieder mal jene Frage aufgeworfen, die derzeit zu den vieldiskutierten in der Branche gehört: Brauchen Hotels in Top-Lagen Marken auf dem Dach, für die sie teure Gebühren zahlen müssen?
Sollte das Park Hotel eines Tages vielleicht doch einmal "rebranded" werden, wäre es auf jeden Fall für die Invesco eine neue Erfahrung: Bislang hat der Investor noch keinen Rebranding-Prozess mit durchlaufen. "Die Kern-Frage in diesem Thema aber wird immer sein: Wieviel Mehrwehrt bringt die neue Marke dem Haus?", fügt Hans-Peter Hermann, Director Asset Management Hotels hinzu.
Marc Socker hebt darauf ab, dass sich der IRE-Blickwinkel auf Hotels vor allem seit Lehman verändert hat – auch getrieben von den vielen Gesprächen mit verschiedenen Investoren-Typen. So betreut IRE heute nicht mehr alleine eigene Fonds, sondern auch Kunden mit separaten Fonds – z.B. jenen britischen Pensionsfonds, der seine Gelder – wie berichtet – u.a. in vier InterCity Hotels, ein Holiday Inn Express in Amsterdam sowie in ein ibis und ein Novotel in Reading/London investiert hat.
Hotel-Solitär in Amsterdam ohne Mega-Marke auf dem Dach.
Dem global agierenden Investor, der übrigens zu keiner Bank, Versicherung oder Maklergesellschaft gehört, kommt auch im Bereich Hotellerie das eigene weltweite Netzwerk zugute. So akquirierte IRE letztes Jahr im Auftrag asiatischer Anleger das Mercure Terminus Nord am Gare du Nord in Paris; das 4 Sterne-Hotel mit 236 Zimmern sitzt – kaum zu überbieten – direkt am Eurostar-Terminal.
Mit dieser Spitzenlage konnte es bei den Anlegern punkten – und diese lassen nun ihre Phantasie schweifen. Es gibt Gespräche über eine neue, vielleicht peppigere Repositionierung, die das Haus noch profitabler machen könnte. Das richtige Konzept für die aktuelle Lebensphase der Immobilie muss her…
Generator Hostels: Deal mit Signalwirkung
Nicht alle hätten der Invesco zugetraut, was sie letzten November verkündete: nämlich dass sie dem Eigentümer der Generator Hostels, Patron Capital, 23 Prozent im Wert von 60 Millionen Euro abkauft. Damit will man die Expansion der Hostel-Kette, die momentan acht Häuser mit 5.200 Betten in Europa betreibt, weltweit vorantreiben. Zum Vergleich: Meininger Hotels, ein Mix aus Häusern mit Budget-Hotel- und Hostel-Charakter, betreibt derzeit 16 Häuser mit 7.023 Betten und 2.093 Zimmern in 10 europäischen Städten.
Diese Invesco-Beteiligung zumindest besass offenbar Signalwirkung für die neue, breit gestreute Fächerung des finanziellen Engagements. Trotzdem relativiert Marc Socker sofort: "Nischen wie Generator Hostels bleiben opportunistisch. Unser Haupt-Fokus bleibt auf den Corporate Hotels."
Hans-Peter Hermann, Director Asset Management: Alles hinterfragen.
Das Jahr 2015 könnte weitere, neue Akzente setzen: "Wir werden einkommens-fokussierte Hotelprodukte lancieren. Dafür gibt es vor allem von Seiten deutscher Kapitalgeber ein grosses Interesse", kündigt Marc Socker an. Basis bleiben Pacht-Verträge, die Rendite-Erwartungen liegen in Europa bei drei bis vier Prozent, höchstens bei sechs Prozent. Neu ist auch: Invesco Real Estate ist erstmals auch bereit, grössere Rollouts von Marken zu finanzieren.
Nicht Sterne, sondern Immobilien-Qualität
"Entscheidend sind für uns nicht so sehr die 'Sterne', sondern die Qualität der Immobilie," sagt Socker. "Viele Budget-Hotel-Immobilien haben keine gute Qualität", macht er klar. Deshalb ist er auch noch nicht von modular gebauten Hotels überzeugt – und führt intensive Gespräche mit Entwicklern in Europa, die wissen, was eine Qualitätsimmobilie ausmacht.
Was beinhaltet denn für ihn der Begriff Qualität? "Lage, Nachhaltigkeit, einen Pacht-Vertrag und hochwertige Steine und Mörtel", zählt der Fonds-Manager laut auf. All das kann durchaus in einem Limited Service Hotel gebündelt sein. Aber die Invesco hält nach wie vor auch Ausschau noch gehobenen Hotel-Immobilien, die sich für eine Repositionierung und ein Rebranding eignen. Kurz: Invesco behält die gesamte Bandbreite der Hotel-Immobilien im Auge und sucht die Nuancen.
Bei den Hotels der unteren Kategorien – auch mit Blick auf das Thema Franchise – hat das Unternehmen auch keine Scheu vor kompetenten, lokalen Franchisegebern, hält aber international agierende Third Party-Player für bedeutender. Sich in einen B-Standort hinein zu wagen, ist für die IRE kein Thema – solange der Yield die Führungsrolle des Hotels vor Ort reflektiert. Nicht mehr ganz so verschlossen gibt sich IRE offenbar seit der positiven Generator-Erfahrung gegenüber der Idee, auch junge kreative Hotelgruppen zu finanzieren mit einer Einschränkung: Das Management-Team müsste nicht nicht nur kreativ sein, sondern auch zuverlässig in seiner finanziellen Disziplin."
Core-Objekt in Deutschland: InterCity Mainz.Fotos: Unternehmen
Extended Stay und Wohnungen liegen
nah beieinander
Sind Hotel-Spezial-Immobilien aus der Nische für die Invesco interessant, z.B. Extended Stay/Apartment-Hotels? Socker bejaht dies und bringt gleichzeitig reguläre Wohnungen mit ins Spiel. 2014 begann Invesco, sich in Grossbritannien in diesem Segment zu betätigen – was wiederum zu dem Gedanken führt, verschiedene Immobilien-Typen in Mixed Use-Objekten zu vereinen. "Die Invesco verfügt global über das Knowhow für jedes einzelne Segment", merkt Socker an, "damit sind wir als 'Multi Property Manager' interessant." Allein in Europa zählt IRE über acht Büros.
Um es nochmals zu präzisieren: Invesco präferiert weiterhin City-orientierte Business-Hotels – und keine Resorts. Destinationen mit 7 Tage-Geschäft sind natürlich äusserst begehrt: "Dort Fuss zu fassen, ist zwar teurer, aber es lohnt sich." Doch damit würde sich die Invesco nicht mehr von anderen Investment-Häusern abheben: Deshalb ist die gedankliche Aufteilung der Hotel-Immobilien-Welt in Sterne-Kategorien für das Investment-Haus endgültig tabu.
Getrieben wird diese Flexibilität auch von dem aktuellen Trend, dass sich immer mehr private Investoren für Hotels interessieren. "Die Nachfrage nach Hotels hält an!" Und Marc Socker wie auch seine IRE-Hotel-Kollegen erwarten für die nächsten drei bis vier Jahre weiterhin "gute" RevPar-Zahlen. Und die Gäste? "Sie erwarten Erlebnisse – und checken die Preise immer häufiger via Mobile", ergänzt Socker. / Maria Pütz-Willems
