Cash und wenig Risiko Expo Real Konferenz Die Accor und Rezidor CEOs über Assets Strategien
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Cash und wenig Risiko

Expo Real-Konferenz: Die Accor und Rezidor-CEOs über Assets & Strategien

Einflussreiche CEOs zu Gast an der Expo Real-Hotelkonferenz: linksSébastien Bazin von Accor, rechts Wolfgang M. Neumann von der Rezidor Group und Moderatorin Maria Pütz-Willems beim Vorstellen der beiden Gäste.

München. Resolut gab sich Sébastien Bazin auf der Bühne der Expo Real-Hotelkonferenz: Keinen Moment liess der Accor-CEO die Zuhörer im Unklaren, dass die neue Strategie von Europas grösster Hotelkette unter dem Label "Asset Heavy" wenig Spielraum lässt. Neben ihm Wolfgang M. Neumann, CEO der Rezidor Group: Seine Gruppe bleibt ihrem "Asset Light"-Ansatz treu, und dafür fand auch er gute Argumente, selbstbewusst und Einzelfall-orientiert. Zwei CEOs, die in der Person wie in der Sache die aktuelle, gegensätzliche Diskussion in der Branche verkörperten. Die Zuhörer waren gespannt.

Die zweite Podiumsdiskussion des "Hospitality Industry Dialogue" auf der Expo Real, moderiert von Maria Pütz-Willems, Chefredakteurin von hospitalityInside.com, brachte die finanziellen und strukturellen Aspekte zweier vollkommen unterschiedlicher Hotelgruppen zum Vorschein: Accor aus Paris, nach Anzahl der Zimmer die Nummer 6 unter den grössten Hotelketten der Welt und mit Abstand der grösste Betreiber in Europa, wurde vom Vorsitzenden und CEO Sébastien Bazin vertreten; und Carlson Rezidor aus Brüssel, eine mittelgrosse, aber rasant wachsende Kette und Lizenznehmer von vier Hotelmarken der in Minneapolis beheimateten Carlson-Gruppe für EMEA, vertreten durch President und CEO Wolfgang M. Neumann.

Obwohl Bazin und Neumann beide an der Spitze internationaler Hotelgrupppen stehen, haben sie doch vollkommen andere Wege gewählt, um dort hinzugelangen, wo sie sich jetzt befinden. Wolfang Neumann verbrachte seine gesamte Karriere in der Hotelbranche, wo er verschiedene Führungspositionen bei Hilton sowie als CEO der Arabella Hospitality Group innehatte. Dagegen kam Sébastien Bazin nach 16 Jahren bei Colony Capital, Accors grösstem Anteilseigner, aus dem Private-Equity-Sektor zu Accor. Colony Capital und die französische Private Equity-Gruppe Eurazeo hielten ab Jahresende 2013 zusammen 21,42 Prozent der Aktien und 30,08 Prozent der Stimmrechte.

Bazin: "Ich habe vor nichts Angst"

Sébastien Bazin differenzierte zwischen seinen früheren Rolle auf der Investment-Seite und seiner heutigen als CEO.

Beide Unternehmen werden an der Börse gehandelt, aber hier enden auch schon die Gemeinsamkeiten. Während Accor mit einer Markt-Kapitalisierung von 7,74 Milliarden Euro zu den CAC40, dem führenden Index der Pariser Börse, gehört, bringt Carlson Rezidor lediglich 586 Millionen Euro auf die Waage und 51 Prozent der Aktien befinden sich im Besitz der Muttergesellschaft Carlson. Tatsächlich stellt sich die Frage, warum Carlson Rezidor nach wie vor nur an der Stockholmer Börse gehandelt wird. Sowohl Bazin als auch Neumann stimmten darin überein, dass eine Börsennotierung sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt. Einerseits sind börsennotierte Unternehmen verpflichtet, ihre Geschäfte transparenter zu gestalten, während zur Einhaltung von Bestimmungen und für den Umgang mit der Investment-Branche hohe Kosten anfallen.

"Es macht mir nichts aus, an der Börse zu sein," so Bazin. Allerdings wolle er seine Entscheidungen nicht von Investoren abhängig machen. "Ich arbeite für das Unternehmen, aber es ist nicht mein Unternehmen. Es muss wachsen und sich positiv entwickeln und auch attraktiv für Käufer sein", erklärte er in München. Die damit einhergehende potenzielle Übernahme durch eine "Heuschrecke" wie Blackstone fürchte er dabei nicht. "Ich habe vor nichts Angst", so der smarte Franzose.

Accor hat in den zurückliegenden Jahren zahlreiche abrupte Veränderungen durchlaufen, darunter auch drei CEOs in nur vier Jahren. Auch die Unternehmensstrategie hat in diesem Zeitraum mehrmals gewechselt. Während vor etwa einem Jahr noch im Sinne einer Asset Light-Strategie Hotels verkauft wurden, änderte Bazin ab November 2013 nur wenige Monate nach seinem Amtsantritt den Kurs des Unternehmens durch Aufteilung des Unternehmens in zwei Bereiche: HotelServices und HotelInvest. Laut Bazin wird Accor sich nun eher wie ein Immobilienfonds verhalten und Hotels bei sich bietender Gelegenheit sowohl verkaufen als auch kaufen.

Accor auf Cash aus

Bei der Investment-Strategie ist Accor beim Eigentum ausschliesslich an Hotels im Economy- und mittleren Markt-Segment in Europa interessiert, die Kapitalrenditen von 8 bis 15 Prozent bringen, im Gegensatz zu Prestige-Häusern, die höchstens 2 bis 4 Prozent bringen und eher bei Investoren wie hochvermögenden Einzelpersonen und arabischen Staatsfonds Anklang finden, denen die Sicherheit ihres Kapitals wichtiger ist als die Rendite.

Wolfgang Neumann, ein klassischer Hotelier.

HotelInvest ist bereits auf dem Markt aktiv und hat Mitte 2014 zwei Transaktionen abgeschlossen, die den Kauf von insgesamt 97 Hotels mit 12.878 Zimmern in Deutschland, den Niederlanden und der Schweiz für 900 Millionen Euro umfasste. HotelInvest, so Bazin, gehe grundsätzlich nicht anders vor als externe Investoren. "Wir wollen in zwei bis drei Jahren der grösste Hotel-Investor im Bereich Midscale- und Economy-Hotels in Europa sein."

Zwar gibt es nur geringe Zweifel, dass Accors Hotelportfolio unter Bazin besser verwaltet wird, dennoch leuchtet ein, dass sich das Wachstum der Kette abkühlen wird, je mehr Kapital in Immobiliengeschäfte anstelle der Asset Light-Expansion durch Franchising und Management-Verträge wandert. Auch die Gewinnspannen dürften schrumpfen, da die Einnahmen durch die Immobilien einen immer grösseren Anteil einnehmen. "Der Immobilien-Verkauf war sehr frustrierend für viele Accor-Mitarbeiter, die dadurch ihren Job verloren. Als Investor war es mein grösstes Ziel, den Aktienkurs von Accor zu steigern. Heute will ich das als CEO auch, aber dabei gleichzeitig meine Mitarbeiter und Kunden glücklich machen", betonte Bazin.

Accor & Rezidor: Pacht ist out

Was beide Ketten jedoch gemeinsam haben, ist die Abneigung gegenüber Pachtverträgen, obwohl beide einen Grossteil ihrer bisherigen Expansion dieser Strategie verdanken. Accor zählt noch immer über 1.000 gepachtete Hotels in seinem Portfolio, während Carlson Rezidor nur deren 60 besitzt. Laut Bazin ist Accor nach jetzigem Stand nicht bereit, weitere Pachtverträge zu unterzeichnen, obgleich einige laufende Verträge beibehalten werden.

Einem Hotelinvestor auf der Expo Real zufolge ist die Gruppe an bestimmten Standorten allerdings nach wie vor zu Pacht-Verträgen bereit, was auch sinnvoll ist, da Accor seine Dominanz auf den Hotelmärkten in Deutschland und der Schweiz über die Bereitschaft, den Eigentümern von Hotel-Immobilien Pacht zu zahlen, aufgebaut hat. Nichtsdestotrotz merkte Bazin an, dass Accor derzeit alle zwei Tage ein neues Hotel eröffnet, von denen 90 Prozent unter die Asset Light-Struktur fallen.

Neumann: Dem Investor Wahlmöglichkeiten geben.

Unterdessen hat Rezidor laut Neumann Schritte unternommen, um einige seiner Pacht-Verträge zu beenden – insbesondere in Deutschland und Skandinavien, wo unter Neumanns Vorgänger, der auf "Wachstum um jeden Preis" bemüht war, einige unvorteilhafte Verträge geschlossen wurden. Künftig bevorzugt Rezidor Management-Verträge als wesentliche Asset Management-Struktur. "In Afrika, Russland, CRS und dem Mittleren Osten wachsen wir erfolgreich im Asset Light-Bereich", erklärte Neumann. Franchise sei ein weiteres Segment, das sich jedoch nicht für Afrika eigne und auch nur sehr selektiv in Osteuropa. "Wir sind zwar offen dafür, verstehen uns aber hauptsächlich als Management-Unternehmen."

Verwirrende Marken – keine Message

Auch nach der Konsolidierung von Accors Economy-Segment unter dem ibis-Banner betreibt die Gruppe nach wie vor 14 Marken, während Carlson Rezidor nur die Rechte für vier Marken besitzt, darunter Park Inn, eine gehobene Mittelklasse-Marke mit begrenztem Service, Radisson Blu, eine gehobene Oberklasse-Marke mit vollem Service, Radisson Red, eine neue für 2015 geplante Lifestyle-Marke für die Generation Y, und die Quorvus Collection, eine Reihe individueller Luxushotels, ähnlich Marriotts Autograph Collection. Bis dato wurden zwei Häuser der Quorvus Collection eröffnet – eines in Edinburgh und eines in Mayfair. Rezidor plant eine Erweiterung der Marke auf insgesamt 20 Hotels in Betrieb und Entwicklung bis 2020.

Bei der Diskussion über diese neue Marke betonte Neumann geradeheraus den Wunsch, Hoteleigentümern grössere Wahlmöglichkeiten zu bieten statt der gewöhnlichen Aussage, den Kunden den Aufenthalt in "personalisierten" Hotels zu ermöglichen. Zur grassierenden und immer unübersichtlicher werdenden Marken-Vielfalt sagte Neumann: "Versteht der Kunden überhaupt noch die Message der Marke? Der Immobilien-Kunde sicher, aber beim Gast ist dies viel schwieriger." Den grundsätzlichen Vorteil seines Unternehmens gegenüber dem Giganten Accor sehe er in der Geschwindigkeit. "Wir sind ein Kaninchen und müssen schnell rennen."

Als Russell Kett von HVS als Zuhörer an Bazin die Frage stellte, ob Accors Luxus-Aushängeschild Sofitel mit reine Luxushotelketten wie Four Seasons oder Kempinski mithalten könne, antwortete der CEO, dass ein Drittel der Sofitel-Hotels von heute auf "morgen" in Mandarin Orientals oder Four Seaons umgewandelt werden könnten. Grundsätzlich sei das Upscale-Segment ein schwieriges Muss: "Es beträgt 15 Prozent unseres Netzwerkes und nur 5 Prozent des EBIT", so Bazin.

Bazin: Grösster Hotel-Investor Europas werden.

Fazit und Ausblick

Beide Männer sind erst seit etwas über einem Jahr in ihren Ämtern. Sébastien Bazin sagte, er wolle sich zwei bis drei Jahre Zeit geben, um die notwendigen Veränderungen bei Accor umzusetzen und unterwirft sich keinen Leistungskennzahlen. Wolfgang Neumann wird auch weiterhin Carlson Rezidors Asset Light-Strategie fortführen, um die Auswirkung von Pacht-Zahlungen auf den Betrieb der Kette zu minimieren.

Zur Ukraine-Krise und den Sanktionen auf das Geschäft der Kette in Russland, wo man der führende internationale Hotelbetreiber ist, redete Neumann die Auswirkungen klein, wobei er zu bedenken gab, dass die Kette in Russland ausschliesslich Management- und Franchiseverträge unterhält. Dennoch muss Rezidor aufgrund der Abwertung des Rubel Kursverluste verkraften und auch die Expansion der Gruppe könnte durch die erhöhte Schwierigkeit der Finanzierung neuer Projekte in Mitleidenschaft gezogen werden, wie wir bereits in der letzten Ausgabe von hospitalityinside.com berichteten. / Macy Marvel, sst

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