Die Dorint-Flagge im Wind: Die allerschwierigsten Jahre sind überstanden, sagt der Boss.
Köln. Die Strategie lautet weiter: radikal abspecken und Probleme lösen! "Ich setze den Rotstift überall an," sagt Dirk Iserlohe. Für das Jahr 2014 legte der geschäftsführende Gesellschafter der Dorint-Mutter E&P Holding GmbH & Co. KG hospitalityInside.com die Vorschau auf die Gewinn- und Verlustrechnung vor. Danach wird die Neue Dorint GmbH ihr Betriebsergebnis um 3,5 Millionen Euro verbessern und könnte ganz am Ende "einer schwarzen Null" nahekommen oder sie klar übertreffen. Es bleiben jedoch noch Fragen zur Refinanzierung, zu Pacht-Stundungen und schwebenden Steuer-Verfahren. 2015 soll dann endgültig den Durchbruch bringen, so Iserlohe und wiederholte wie schon beim letzten Interview vor 17 Monaten: "Dorint verbrennt jetzt kein Geld mehr!"
Es gilt weiterhin, die Umsätze fest anzukurbeln. Deshalb hat Iserlohe im Januar dieses Jahres seinen Freund, den Schauspieler und Moderator Ingolf Lück, zum neuen "Markenbotschafter" ernannt. Der Entertainer wird für Dorint u.a. mit Radiospots in Nordrhein-Westfalen werben; 80 Prozent der Dorint-Kunden kommen aus diesem Bundesland, in dem die Hotelgruppe auch ihren Sitz hat.
Hinter den Kulissen lösen sich offenbar immer mehr Knoten, aber es bleibt ein harter, zäher Prozess, die Hotelgruppe mit aktuell 39 Häusern und rund 3.300 Mitarbeitern aus ihrem Dauertief herauszuholen. Der gelernte Bänker Iserlohe ist allerdings auch zäh, und er zieht jedes Register, um Problem-Situationen zu bereinigen. Die Vorschau zur GuV 2014 ist für ihn in diesem Prozess eine enorme Motivation.
Die vorläufigen GuV-Zahlen, die er hospitalityInside.com zeigt, weisen bei den Umsatz-Erlösen einen Rückgang von 7% aus, der aber durch eine Zunahme der sonstigen Erlöse kompensiert wird, so dass die Gesamterlöse ein leichtes Plus von 0,8% aufweisen. Der Umsatz-Rückgang ist durch den Abgang von verschiedenen Häusern zu begründen. Die Details werden mit der Bilanz 2014 veröffentlicht, die laut Iserlohe Ende September 2015 vorliegen soll.
Dirk Iserlohe: Die Optimierung geht voran.
Ein verbessertes Betriebsergebnis um 3,535 Millionen Euro ist in erster Linie auf gesunkene Personal-Aufwendungen von 3,167 Millionen Euro zurückzuführen. Hier machen sich ebenso wie beim Umsatz die Schwankungen im Hotel- Portfolio bemerkbar. Aktuell hat Dorint mit 39 Hotels wieder die gleiche Grösse wie 2007 nach der Loslösung von Accor. Die GuV-Vorschau nennt am Schluss einen hohen sechsstelligen Überschuss. Das endgültige Ergebnis bleibt aber abzuwarten, da die Finanzierungskosten und die steuerlichen Belastungen in der GuV-Vorschau nicht oder nicht vollständig genannt sind.
Für den Fall, dass sich Finanzergebnis und Ertragssteuern auf gleichem Niveau bewegen sollten wie im Vorjahr 2013, würde die Neue Dorint GmbH das Jahr 2014 nur noch mit einem vergleichsweise leichten Minus von 637.000 Euro abschliessen ─ im Gegensatz zu dem Verlust von über vier Millionen Euro in 2013.
Offene Fragen
Die offenen Fragen, die die Bilanz 2014 letztlich noch beeinflussen können, gehen bereits aus der Bilanz 2013 hervor: Mit welcher Steuerlast muss Dorint für 2014 rechnen? Inwieweit konnte die Gruppe die angestrebten Stundungen von Hotelpachten erreichen?
Wichtig für Dorint ist der Ausgang des Rechtsstreits beim Finanzgericht Köln wegen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnungsvorschriften und der nur eingeschränkten Möglichkeiten zur Verlust-Verrechnung. Dies führt – bezogen auf das Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit – zu einer unverhältnismässig hohen Steuerbelastung für die Neue Dorint GmbH, die 2010 gegen diese Praxis Klage eingereicht hat. Für die Jahre 2010 bis 2013 sind laut Bilanz 2013 rund 2,5 Millionen Euro an Gewerbesteuern angefallen. Wegen der anhängigen Klage konnte die Neue Dorint mit den meisten Gemeinden Stundungs- bzw. Ratenzahlungs-Vereinbarungen für die zu zahlenden Gewerbesteuern 2010 und 2011 treffen.
Sollte Dorint dieses Verfahren gewinnen, bekäme die Hotelgruppe rückwirkend Gewerbesteuern der zurückliegenden Jahre seit 2010 zzgl. Zinsen vom Finanzamt zurück. Iserlohes Argumente vor Gericht sind u.a. diese: Pächter wie Dorint gehen fixe Pachtrisiken ein und müssen diese Beträge zur Ermittlung der Gewerbesteuer hinzurechnen, wohingegen ein Unternehmen, welches einen Management-Vertrag ohne Risiken unterschreibt, diese Beträge nicht der Besteuerung unterziehen muss. Das hält Iserlohe insbesondere in Verlustjahren für substanzmindernd und damit für verfassungswidrig.
Sorgenkind auf Mallorca: Die Verluste im Dorint Royal Golfresort sind gestoppt.
Beim Thema Finanzierung und Refinanzierung kämpft Iserlohe auf vielen Ebenen. Am 28. Februar 2015 liefen laut Bilanz 2013 die Vereinbarungen mit den Hotel-Eigentümern für Pacht-Stundungen für das Jahr 2014 aus – über einen Betrag von maximal 7,2 Millionen Euro. In 2014 konnte das Unternehmen erneut Stundungen für 8 Millionen Euro erreichen, berichtet Iserlohe.
Hotel-Portfolio gestrafft: Deutlich weniger Pacht-Belastungen
Auf dem Weg zu einer stabilen Neue Dorint GmbH kommt der Portfolio-Bereinigung eine besondere Bedeutung zu. Im Jahr 2014 sind zwei Hotels ausgeschieden, gefolgt von zwei weiteren Abgängen im ersten Halbjahr 2015. Weitere Hotel-Trennungen könnten dieses Jahr aber noch folgen.
Die Pacht-Verträge für die Standorte Windhagen und Kaiserslautern kündigte die Neue Dorint letztes Jahr auf - "aufgrund von Brandschutzmängeln und Investitionsstaus", so Iserlohe. Der Wegfall beider Häuser bedeutet zwei Millionen Euro weniger Verlust.
Zum 2. April 2015 fand Iserlohe für das Dauer-Problemkind Dorint Mallorca eine Lösung. Der Eigentümer - ein grosser E&P-Fonds – fand einen neuen Betreiber in RIMC International Hotels & Resorts aus Hamburg; sie übernehmen das 5 Sterne-Resort Dorint Royal Golfresort & Spa Camp de Mar mit 164 Zimmern und setzen ein Franchise mit Steigenberger auf. Damit wirft Dorint grossen Ballast ab: Für das Ferienhotel zahlte der Betreiber einst 3,5 Millionen Euro Pacht und zuletzt, in 2014, "nur" noch 2 Millionen Pacht. Iserlohe: "Es wird es in der Bilanz 2014 noch einen Nachlauf zu Mallorca geben, und auch 2015 wird Dorint noch Verluste von ca. 800.000 Euro verzeichnen, da RIMC erst im April 2015 übernommen hat,", kündigt Iserlohe an. "Aber der Millionen-Euro-Verlust für die einst vorgesehene Restlaufzeit des Pacht-Vertrages bis 2026 ist damit gestoppt."
Seit 1. Mai 2015 ist ausserdem das Dorint Airport-Hotel Berlin-Tegel geschlossen - verkauft an den Finanzinvestor Aybrook Financial Partners, London. Er will aus dem Haus ein Studenten-Wohnheim machen. Es hatte Dorint zuletzt 700.000 Euro Verlust pro Jahr gebracht.
Allein die gerade genannten vier Beispiele reduzieren die Pacht-Belastungen von Dorint um rund 7 Millionen Euro.
Eröffnung Dorint Hotel Stuttgart: ein neues Hotel mit mehr Potential. Bei der Schlüsselübergabe: Dorint-Geschäftsführer Olaf Mertens, Gesellschafter Dirk Iserlohe, Direktorin Dagmar Lennartz, Dorint-'Marken-Botschafter' Ingolf Lueck und Roland Klenk, Oberbürgermeister von Leinfelden-Echterdingen.Foto: Alois Mueller
Das künftige Portfolio und die Prognose 2015
Weitere Trennungen von Hotels sind wahrscheinlich: "Optimierungen des Hotel-Portfolios sind geplant," bestätigt Iserlohe. Bestehende Verträge würden eingehalten werden, man sei bestrebt, mit den betroffenen Eigentümern einvernehmliche Lösungen zu finden. "Ein einziger Standort pro Land ist zu teuer und organisatorisch zu aufwändig. Das machen wir nicht mehr," begründet er diesen Schritt. Mit nur einem Haus ist Dorint derzeit nur in der Tschechei und in den Niederlanden vertreten. "In Österreich und der Schweiz hingegen kann ich mir vorstellen, das Portfolio noch weiter auszubauen," kündigt er an. In der Schweiz betreibt Dorint aktuell drei Häuser, in Österreich nur in Seefeld, wo Dorint immer noch mit Interims-Manager Falkensteiner Hotels im juristischen Clinch liegt. Zudem gehen die Wogen im Dorint Park-Hotel Bremen hoch, wie die Regionalzeitung "Weserkurier" am 24. Mai 2015 schrieb.
Das Portfolio der Dorint Hotels & Resorts könnte Ende 2015 – nach allen Ab- und Zugängen – die gleiche Anzahl von Hotels wie bei der Gründung der Neue Dorint GmbH zu Beginn des Jahres 2007 haben – "allerdings optimiert zugunsten ertragreicherer Häuser," fügt Iserlohe hinzu und verweist auf den IBFC: Danach ist das IBFC von rund 24% Ende 2006 auf rund 32% in 2014 gestiegen ist. Diese Leistung habe die Gesellschaft Olaf Mertens, dem Geschäftsführer der Neue Dorint GmbH, zu verdanken.
Als IBFC-belastende Häuser zählt Iserlohe das InterConti Berlin oder das Dorint Tegel auf, die jetzt nicht mehr im Portfolio sind. Dafür sind 2014 und 2015 Dorint Hotels in Zürich und Stuttgart hinzu gekommen – Standorte mit hohem Umsatz-Potential. 2016 ist die Eröffnung des 40. Dorint Hotels in Oberursel bei Frankfurt geplant.
Iserlohe: "Im ersten Quartal 2015 erzielte Dorint derzeit ein Minus von einer Million Euro," gibt er zu, "aber das holen wir noch auf!" Fürs ganze Jahr prognostiziert er einen Gewinn von 1 bis 2 Millionen Euro. Für Investitionen in den einzelnen Hotels wird noch ein Betrag von rund 15 Millionen Euro benötigt. Eine entsprechende Kapital-Zuführung will Iserlohe noch in 2015 umsetzen.
Dorint Garmisch-Partenkirchen: Vertrag verlängert.
Es bleibt vorerst aber beim harten Sparkurs. Zum Juli 2015 beschäftigte Dorint Hotels & Resorts, wie erwähnt, insgesamt rund 3.300 Mitarbeiter, ebenso viele wie in 2014. Im Jahr davor waren es 3.500. Darüber hinaus haben erfahrene Dorint-Direktoren inzwischen teilweise Regional-Verantwortung mit übernommen. Der Aufbau dieser neuen Struktur mit sieben Regionen zeige erste Erfolge. "Wir sind bei den Kosten-Reduzierungen noch nicht am Ende; auch beim Einkauf kann man noch sparen", sagt Iserlohe mit Blick auf die gemeinsame Einkaufsgesellschaft von E&P und Neue Dorint GmbH.
Umsatz-Säule Dorint Garmisch bleibt
Es gibt aber auch noch andere, durchaus erfreuliche Nachrichten rund ums Hotel-Portfolio: Der Vertrag für das Dorint Garmisch-Partenkirchen – eine der ersten Dorint-Säulen überhaupt – stand im Januar 2015 zur Verlängerung um weitere 15 Jahre an. Dorint gewann den ausgeschriebenen Pitch, allerdings wird aus dem bisherigen Management-Vertrag ein Fixpacht-Vertrag. "Wir werden die Pacht aber verdienen," sagt Iserlohe überzeugt. Aufgrund von anstehenden Brandschutz-Verbesserungen, die die Parteien am Abstimmen sind, wird der Vertragswandel wohl erst in diesen Tagen greifen, erläuterte ein Insider gegenüber hospitalityInside.com. Das Jahr 2015 sei für das Garmischer Haus extrem gut angelaufen, u.a. weil das Bundeskriminalamt das Hotel während des G7-Gipfels im benachbarten Krün/Schloss Elmau gebucht hatte.
Auch für das Dorint Hotel im Kurort Bad Brückenau hat Dorint den Pacht-Vertrag 2015 verlängert. Der Eigentümer hat laut Iserlohe ein Investitionsbudget für die Kernsanierung des sogenannten Spa-Flügels mit 80 Zimmern und für das Haupthaus freigegeben. Mit den Umbauarbeiten in diesem Hotel gilt es vor allem, die Kosten der Infrastruktur zugunsten beider Parteien deutlich zu mindern.
Finanzierungspartner zeigen Vertrauen
Ein indirekt wichtiges Thema für die Neue Dorint liegt in der Finanzierung der Immobilien-Fonds von E&P: Seit der Finanzkrise kämpft Iserlohe, wie erwähnt, auf vielen Ebenen mit diversen ausgelaufenen, teilweise teuren Finanzierungen und der Neuakquisition von Immobilien-Krediten. Ein Beispiel dafür ist das Dorint Hotel Messmer Baden-Baden, das letztes Jahr Schlagzeilen machte. Iserlohe: "Diese fast aussichtlose Situation um das Dorint Hotel Baden-Baden konnte das Emissionshaus E&P sowohl für den Fonds als auch für Dorint meistern!" Das Hotel gehört zu den erfolgreichen Standorten der Gruppe und erfreut sich einer hohen Zimmer-Durchschnittsrate von rund 226 Euro im Jahr 2014 und einer Durchschnittsbelegung von rund 65%. Nun steht allerdings die Entscheidung an, ob man das Haus verkaufen will oder neu langfristig finanzieren möchte.
Die Gespräche, die Iserlohe in den letzten zwei Jahren mit diversen deutschen Banken geführt hat und führt, sind aus seiner Perspektive das beste Kontra gegenüber Gerüchten im Markt, die besagen, dass keine Bank Dorint Hotels mehr finanzieren möchte. "Das ist nicht wahr", so Iserlohe. Die Tatsache, dass z.B. das Kölner Messe-Hotel, das neue Dorint Stuttgart und auch das geplante Hotel in Oberursel klassische Finanzierungen erhielten, zeigt laut Iserlohe, dass Banken und Eigentümer wie der Freistaat Bayern oder die UBS "der Neuen Dorint GmbH und ihrer Marke Vertrauen für neue Pacht-Verträge und Objektkredite entgegenbringen."
Dorint Maison Messmer Baden-Baden: Refinanziert.
Der CEO der Dorint-Muttergesellschaft E&P vertraut inzwischen stark auf einen "alten Bekannten", das amerikanische Private Equity-Unternehmen Farallon, das ihn auch im Streit mit der LBBW Baden-Baden rund um das Hotel Messmer mit einer schnellen Zwischenfinanzierung unterstützt hat. Farallon kennt Iserlohe aus den Zeiten der Dorint AG.
Dirk Iserlohes Fazit ist nach all den Mühen ebenso klar wie anspornend für ihn: "Ja, wir haben noch einige Baustellen, aber das ist nun zu schaffen. Nach internen Anstrengungen und externen Krisen seit der Neugründung gehen die Optimierung und der Ausbau der Marke Dorint kontrolliert und planvoll voran. Das Fundament ist stabil." / Maria Pütz-Willems
