Das Hotel ungeliebte Immobilie
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Das Hotel - "ungeliebte" Immobilie?!

Berlin. Hotels stehen nicht unbedingt auf der Finanzierungliste von Banken. Das bestätigte sich auch in einer Diskussion aus Experten von Hypotheken- und Genossenschaftsbanken, Sparkassen und institutionellen Anlegern in Berlin letzte Woche.

"Wer finanziert noch was – und unter welchen Bedingungen?" Unter diesem Motto hatte das Beratungsunternehmen Dr. ZitelmannPB zur - gut besuchten – "Berliner Immobilienrunde" geladen. Die Finanzierer äusserten sich insbesondere zu ihren Stärken bei Immobilien-Finanzierungen und ihren aktuellen Kriterien für eine Finanzierungszusage, über Eigenkapital-Anforderungen, Nutzungsarten und darüber, welche Bundesländer in der Geschäftstätigkeit bevorzugt werden.

Die Finanzierungslandschaft hat sich seit der weltweiten Finanzkrise 2007/2008 schliesslich erheblich verändert: Führende Finanzierer, nicht nur für den deutschen Immobilien-Markt, wie die Hypo Real Estate, die Eurohypo oder die Westdeutsche Immobilienbank sind vom Markt verschwunden. Dafür steigen Versicherungen und Versorgungskammern zunehmend in den Finanzierungsmarkt ein. Auch manche früher nur regional tätige Banken weiten ihr Geschäft deutschlandweit aus.

Bedenken zu volatilem und kompliziertem Hotel-Geschäft

Umso interessanter war es, heute – im Januar 2014 – aus der Runde von 12 geladenen, etablierten Finanzierern zu hören, was sie von der Hotel-Immobilie halten. Diese Spezial-Immobilie stand nicht explizit zur Diskussion in der Runde, wurde aber gestreift.

Die knappe Zusammenfassung dazu: Über die Hälfte der Teilnehmer lehnte für ihre Institution die Finanzierung einer Hotel-Immobilie kategorisch ab. Zum Beispiel die Bayerische Versorgungskammer München, in der Liste der grössten Pensionsfonds Europas mit einem verwalteten Bilanzvermögen von über 73 Millionen Dollar immerhin auf Rang 8 zu finden. Das Geschäft sei zu volatil und die Vertragsstruktur wie Pacht- und Management-Vertrag, Staffelpacht- oder Umsatzpacht-Vertrag mit Mindestgarantie, Franchise bis hin zu den hybriden Mischformen und auch die unterschiedlichen Betriebsformen wie Privat- oder Kettenhotellerie etc. seien viel zu verworren und unübersichtlich, meinte Constantin J. Echtner, Leiter Kapitalanlagen Bayerische Versorgungskammer.

Noch deutlicher erklärte Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden HSH Nordbank, seine Position. Nur "restriktiv" würden Hotelimmobilien finanziert, zudem würden die "schlechten Erfahrungen" dabei überwiegen, auch in der Bonität bzw. dem Rating der Betreiber. Allzu oft würde in der Kalkulation vergessen, dass diese Spezial-Immobilie eben speziell sei und nur eine zeitlich begrenzte Betriebsfähigkeit von etwa zehn Jahren habe. Danach stünde eine Total-Renovierung oder Sanierung auf dem Programm – und die Kosten?
Eine Erklärung für die Zurückhaltung liegt wohl auch darin, dass die Finanzierer keine personellen Ressourcen haben, um sich um Spezial-Immobilien, die ein grossen Knowhow verlangen, zu kümmern. Die Hotel-Immobilie sei zu aufwendig, zu kompliziert, zu ineffektiv, die Kosten seien nicht beherrschbar, hiess es unisono.

2013: Hotelkredite stiegen an

Hotels treffen also nicht überall auf Gegenliebe und offensichtlich auch noch auf viele Vorurteile. Denn die Zahlen des Verbands der Deutschen Pfandbriefbanken sprechen eine andere Sprache. So zeigt das Kreditgeschäft 2013 auf: Das Neu-Geschäftsvolumen in der Gewerbe-Immobilien-Finanzierung lag 2013 bei 53,1 Milliarden Euro. Insbesondere das Inlandsgeschäft trug mit einem Wachstum von 14,2% zu der positiven Entwicklung bei, aber auch das Auslandsgeschäft nahm um 4,4% zu.

Wesentliche Impulse gingen dabei von der Finanzierung von Einzelhandels-Immobilien und von Hotels aus, aber auch das hinsichtlich des Volumens bedeutendste Marktsegment – Büroimmobilien – entwickelte sich positiv. Die Kreditzusagen für Hotel-Finanzierungen nahmen im Jahr 2013 um 41% gegenüber dem Vorjahr zu, von 2,891 Milliarden auf 4,078 Milliarden Euro. Dagegen gab es im Büro-Segment "nur" eine Steigerung von 4,1%, von 23,359 Milliarden auf 24,326 Milliarden Euro.

Die Gewerbe-Immobilien-Finanzierung profitierte ausser von den stabilen ökonomischen Rahmenbedingungen auch von einer gesteigerten Nachfrage in- und ausländischer Investoren. Während die verhaltenere Darlehensvergabe in den Jahren zuvor in starkem Masse durch die Vorbereitung auf künftige Aufsichts-Anforderungen durch die EU zurückzuführen war, haben sich die Banken nun auf diese regulatorischen Änderungen eingestellt. Zudem haben sie Lösungen entwickelt, mit denen sie trotz des Drucks zur Verklei¬nerung ihrer Bilanzen grossvolumige Darlehen vergeben können. Zum einen kooperieren sie mit institutionellen Investoren, zum anderen werden Darlehen wieder häufiger syndiziert, also auf Konsortien unter der Teilnahme von Banken verteilt.

Zudem stellen die vdp-Mitgliedsinstitute die mit Abstand wichtigste Anbietergruppe von Gewerbe-Immobilien-Finanzierungen in Deutschland dar. Ihr Darlehensbestand lag zum Jahresende 2013 insgesamt bei 261,3 Milliarden Euro, wovon 146,6 Milliarden Euro auf das Inland entfielen. Laut Angaben der Deutschen Bundesbank betrug der gesamte Bestand für Gewerbe-Immobilien-Darlehen im Inland zum Jahresende 244,1 Milliarden Euro. Die Mitgliedsinstitute des vdp hatten daran einen Marktanteil von 60,1%. / Karin Krentz

An der Zitelmann-Diskussionsrunde in Berlin beteiligten sich Vertreter folgender Unternehmen: Ergo Versicherungsgruppe AG, Bayerische Versorgungskammer, Hamburger Sparkasse, HSH Nordbank, Münchner Hypothekenbank eG, Berlin Hyp AG, VPV Lebensversicherungs-AG, Berliner Sparkasse, M.M. Warburg&CO, Hypothekenbank AG, Berliner Volksbank eG, DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG.

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