Insgesamt 1.000 Messebesucher hörten sich an der diesjährigen Expo Real die Diskussionen der Hotelkonferenz an. Die Talkrunde über Standorte lockte viele an.
München. Hotel-Immobilien in Deutschland sind so beliebt wie selten zuvor. Daher sollte man meinen, dass der Run um die besten Standorte die Entwickler unter Druck setzt. Doch dem ist ganz und gar nicht so: Sie sehen noch genügend Potenzial im Land. Und auch die Betreiber bleiben optimistisch, feilen allerdings alle an ihrer Standortauswahl. Das enthüllte eine Talkrunde an der Expo Real-Hotelkonferenz "Hospitality Industry Dialogue".
"In vielen deutschen Städten wächst die Zimmerkapazität im zweistelligen Bereich", gab Moderator Markus Beike, Managing Director Christie + Co, beim "Hospitality Industry Dialogue" eingangs zu bedenken. Absoluter Spitzenreiter im Development sei Hamburg.
Manfred Friedrich, CEO von Success Hotel Management aus Stuttgart und als Betreiber in Deutschland Franchise-Partner verschiedener internationaler Konzerne wie etwa IHG oder Accor, schrecken solche Zahlen nicht: "Das in Deutschland vorhandene Angebot war nicht in der Lage, sich den veränderten Anforderungen anzupassen. Deshalb brauchen wir neue Hotels. Ich sehe weiterhin Bedarf für die richtigen Objekte am geeigneten Standort." Success selbst schaue sich schwerpunktmässig in Deutschland um, ein bisschen auch im angrenzenden Ausland. Dabei, so Friedrich, bewegt sich das Unternehmen vorwiegend im Bereich Limited Service. Dort vereine sich die Effizienz beim Bau mit dem erforderlichen Volumen.
Christian Giraud, Karl Badstuber und Rudolf Grossmayer: Jeder definiert attraktive Standorte anders.
Marken-Vielfalt verdrängt
kleinere Betriebe
"Wir sehen neben der klassischen Hotellerie auch die Apart-Hotellerie kommen, ich gehe aber eher davon aus, dass diese beiden Typen weiter zusammenwachsen", erklärte Friedrich in München. "Wenn IHG ihr Holiday Inn & Suites-Konzept nach Deutschland bringt, würden wir in dieses Segment einsteigen," bietet sich der erfolgreiche Franchise-Partner gleich an. Derzeit hat Friedrich mit IHG zwei Holiday Inn in Stuttgart und München in der Planung, mit Accor Häuser in Trier und Rastatt. "Für uns sind die Nachfrage-Generatoren wichtiger als die Standortfrage. Es kommt auf das entsprechende Volumen an, das heisst z.B. auch auf die Auslastung durch Freizeitreisende." Neben dem Wachstum im Bereich Limited Service sei Success auch im Bereich Vollhotels aktiv. Insgesamt werde man künftig noch mehr auf A-Standorte setzen.
Martin Bowen, Associate Vice President Development Germany bei IHG in Frankfurt und damit auch Geschäftspartner von Friedrich, unterstützt dessen Ansicht zum Markt. "In Deutschland schliessen jährlich rund 2.000 Hotels, die meisten davon haben allerdings weniger als 30 Betten", sagte er. Da es im Land nicht sehr viele Hotelbetriebsgesellschaften gibt, deren Bilanz sich für ein weiteres Wachstum eignet, hat IGH das Modell "Franchise Plus" entwickelt, welches bestehende Franchise-Partner bei der Expansion unterstützt. "Damit", so Bowen, "hat sich unser Wachstum in Deutschland seit der Expo Real 2013 verdoppelt." Man habe 19 Hotels in der Pipeline, die meisten im Bereich Franchise Plus.
Zuletzt wuchs bei IHG in Deutschland die Marke Holiday Inn Express sehr stark, inzwischen aber holt Holiday Inn wieder kräftig auf. Als besonders gelungen in Berlin hob Bowen das Holiday Inn City Eastside mit seiner "Open Lobby" sowie die Einführung von Indigo hervor. Bei der Expansion setzt IHG auch auf Conversions. "In Deutschland lässt sich ein Büro in ein Hotel leichter umwandeln als ein bestehendes in ein neues Hotel", so Bowen.
Im Wettbewerb um neue Standorte erlebte IHG aber jüngst auch eine Niederlage: Gemeinsam mit Success habe man ein Konzept zur Übernahme eines in die Jahre gekommenen Objekts in Karlsruhe entwickelt, doch dann sei ein anderer Betreiber eingestiegen, der keine Änderungswünsche hatte. Als Ziel für Deutschland definiert Bowen 200 Hotels. "Wenn man eine Markt-Durchdringung wünscht, muss man in die Breite gehen", erklärte er.
Finanzierungen bleiben weiter schwierig
Aufgeschlossener Franchise-Nehmer: Manfred Friedrich.
Mindestens so häufig wie am Wettbewerber scheitern Projekte aber auch am mangelnden Kapital. "Die Finanzierung ist eines der spannendsten Elemente in der Kette des Hotel-Developments" erklärte Dr. Rudolf Grossmayer, Geschäftsführer Beteiligungsgesellschaften bei der UBM Realitätenentwicklung AG, Wien. "Wir entwickeln, um an einen Investor zu verkaufen. Idealerweise finden wir den Endinvestor früh, wenn wir noch gar nicht mit dem Bauen begonnen haben."
In der Regel betrage der Loan-to-Value 70 bis 75 Prozent. In Deutschland seien allerdings die Endinvestoren immer schon bereit gestanden. Andere Projekte würden vorwiegend mit österreichischen Banken finanziert. "Von den Betreibern erwarten wir Beteiligungsverträge, das dauert alles relativ lange", so Grossmayer. Am liebsten seien ihnen Pacht-Verträge. Da diese jedoch kaum zu erhalten seien, arbeite man meistens mit Management-Verträgen inklusive Absicherungsklauseln. Betreiber von UBM-Immobilien sind Carlson Rezidor, IHG, Vienna International oder Hyatt, man verhandle aber auch mit Hilton. "Wir führen für Projekte Parallel-Verhandlungen mit verschiedenen Betreibern."
Die insgesamt 25 Hotelprojekte der UBM liegen schwerpunktmässig in Osteuropa, gefolgt von Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Österreich und der Schweiz. Die Standort-Tipps erhalte man über langjährige Geschäftskontakte aus dem Markt, analysiere das Umfeld dann aber auch sehr genau. Grossmayer: "Ein paar Kilometer können in der gleichen Stadt beim Standort grosse Unterschiede ausmachen."
Vor allem für Osteuropa sieht er noch einen guten Markt für Budget-Hotels. Im Longstay-Markt engagiert sich der Entwickler bisher eher weniger. "In Warschau haben wir 80 Longstay-Zimmer im InterConti, weitere Projekte dieser Art gibt es bisher nicht. Der Impuls kommt in solchen Fällen vom Betreiber." Begehrte Standorte bei der UBM seien derzeit Krakau und München. In beiden Städten hat das Unternehmen bereits Hotels entwickelt.
Portfolien teils überbewertet?
Mehr Hotels in starken, bekannten Städten Deutschlands, Grossbritanniens und Südeuropas wünscht sich laut Senior Hotel Specialist Karl Badstuber AXA Real Estate aus Grossbritannien. "Unsere Hotels liegen bisher dominant in Frankreich", erklärte er. Derzeit gehören AXA knapp 100 Hotels vom Budget- bis zum 5 Sterne-Haus. Erst im vergangenen Jahr erwarb das Unternehmen das bekannte Krasnopolsky Hotel im Zentrum Amsterdams, das neu positioniert werden soll.
"Wir bevorzugen den Kauf bestehender Hotels, schliessen aber auch keine neuen Developments aus. Das hängt davon ab, wie lang man sie halten muss", so Badstuber. Letztlich stehe die Wertsteigerung der Objekte während der Haltezeit im Fokus. Kein Interesse habe man an älteren Projekten, die zu wenige Capex-Investitionen erhalten hätten. Einzelhotels sollten eine gewisse Grösse haben, im Interesse stünden aber auch kleine und grössere Portfolien, darunter auch Mischportfolien, die Hotels enthielten.
Moderator Markus Beike hört zu, Martin Bowen von IHG erklärt 'Franchise Plus'.
Allerdings erhitze sich allmählich der Preis für Hotel-Immobilien, teilweise würden überbewertete Portfolien angeboten. AXA schliesst Management-Verträge mit Variablen ab. Eine starke Partnerschaft hat AXA mit Accor, hier handelt es sich laut Badstuber um Pacht-Verträge in verschiedenen Formen. Im Zuge der neuen Strategie, Immobilien zu erwerben, werde Accor für AXA aber auch als Käufer interessant. Erst in diesem Juni verkaufte AXA 11 Hotels in der Schweiz für 219 Millionen CHF an Accor. Kauft AXA selbst, dann erfolgt die Finanzierung in der Regel über die AXA-Familie sowie über neutrale Investoren im Joint Venture mit AXA.
Accor hat auch kleine Städte auf dem Plan
Obwohl der neue Accor-CEO Sebastién Bazin seinem gesamten Team Pacht-Verträge untersagt hat, schreitet die Expansion in Deutschland laut Christian Giraud, Vice President Development Central Europe, munter voran. Für drei ibis Hotels in Rastatt, Trier und Tübingen habe man Franchise-Verträge unterschrieben. Weitere Erfolgserlebnisse der jüngeren Zeit seien der Management-Vertrag für das Sofitel Berlin Kurfürstendamm und die Übernahme von sechs ehemaligen Park Inn Hotels in die Mercure-Familie. "Wir wissen sehr genau, in welcher Stadt wir uns mit welcher Marke entwickeln wollen. Hinzu kommen Mikro-Standorte, die wir danach untersuchen, ob sie zu unseren Hotels passen. Wir wollen auch keinen unserer Partner gefährden", so Giraud.
Den Vorurteilen, dass in Deutschland nur Pacht-Verträge unterschrieben würden und die Baukosten zu hoch seien, widersprach Giraud. In anderen Ländern mit guten Märkten herrschten vergleichbare Verhältnisse. Auch hätten sich die Deutschen bei der Akzeptanz anderer Vertragsvarianten weiter entwickelt. Schon 2005 habe man im Unternehmen darauf bestanden, auf variable Verträge umzustellen. Innerhalb von drei Jahren sei dies bei 80 Prozent erfolgreich umgesetzt worden. Heute habe man mehr als 100 Franchise-Hotels mit tollen Partnern. Zwei Niederlagen gestand Girard dann aber doch noch ein: In Frankfurt seien Pläne für ein Adagio trotz langer Verhandlungen an der intern verweigerten Unterzeichnung des Mietvertrags gescheitert und es gebe eine Stadt in Süddeutschland, in der die Accor-Mannschaft seit 26 Jahren bisher erfolglos versuche, mit einem Ibis Hotel Fuss zu fassen.
Auf die Effizienz seiner Häuser angesprochen, antwortete Giraud, dass sie eine Marge von 70 Prozent bei den Zimmern und 30 Prozent oder weniger im F&B-Bereich hätten. Insgesamt sei jedoch eine GOP-Marge von über 50 Prozent möglich. "Wir haben auch gelernt, gewisse Kompromisse einzugehen. Zum Beispiel durch Flächen im Erdgeschoss für den Einzelhandel, wo der Eigentümer noch ein bisschen Marge machen kann. Oder durch das Reduzieren von Parkplätzen." Insgesamt eröffnet Accor in Deutschland in diesem Jahr 16 Hotels, davon drei in München und zwei in Hamburg. "Für uns ist aber die Balance wichtig. Wir suchen für die Ibis Familie und für Mercure auch Häuser in kleineren Städten."
Das alles klingt nicht nach einer Treibjagd auf Locations, sondern eher nach einem Marathonlauf durch Mikro-Märkte, mit verschiedenen Konzepten und Finanzierungsformen im Nacken. / Susanne Stauss