Ein Mega-Pool für neue Projekte

Ein GBI-Projekt aus Longstay und Budget in Frankfurt, mit einem Citadines und einem Motel One.

Berlin. Reiner Nittka, Vorstand des Projektentwicklers GBI, ist überzeugt, dass noch zahlreiche internationale Betreiber von Apartment-Hotels in den deutschen Markt einsteigen. Dort werden bereits aktive Longstay-Marken wie Citadines, Adina, Frasers und Residence Inn ihr Portfolio ausbauen. Das Potential, gemessen am internationalen Markt, jedenfalls erscheint noch riesig. Die Vorteile eines Apartment-Hotels gegenüber einem klassischen Hotel sind gross und auch Investoren gut verständlich zu machen. Neueste Studien bestätigen das Potential, nennen Zahlen und Fakten zum derzeit bestehenden Markt-Segment.

Herr Nittka, in der Hospitality-Branche kennt man die GBI AG vor allem als Entwickler von klassischen Hotelimmobilien und Apartment-Hotels. In letzter Zeit engagieren Sie sich jedoch auch stark im Bereich studentisches Wohnen. Für ihre Studentenwohnheime haben Sie eigens die Bezeichnung SMARTments kreiert. Worauf liegt gegenwärtig Ihr Fokus?

Reiner Nittka: Wir sind im Jahr 2000 als reine Projektentwicklungsgesellschaft für Hotelimmobilien gestartet. Angefangen haben wir mit Businesshotels im 4-Sterne/4-Sterne-Superior-Bereich – ein Segment, das wir heute nicht mehr so intensiv bedienen. Nach einem kleinen Ausflug in die Ferienhotellerie wandten wir uns dem Budgetsegment zu. Wir bauten zahlreiche Motel Ones, haben derzeit Häuser der Economy-Marken Holiday Inn Express und Hampton by Hilton in der Entwicklung und verhandeln gerade mehrere Projekte für Moxy, der neuen Budget-Design-Marke von Marriott, hinter der als Investor Ikea steht.

Parallel zu unserem Einstieg in die Budget/Economy-Hotellerie haben wir uns diversifiziert und Serviced Apartments für uns entdeckt. Unser erstes Projekt dieser Art war das Citadines im Münchener Arnulfpark, das im Oktober 2007 eröffnet hat. Mittlerweile sind wir auch für Adina und Frasers tätig. Dazu kommen seit ein paar Jahren unsere Aktivitäten im studentischen Wohnen.

Budget-/Economy-Hotels, Apartment-Hotels und SMARTments bilden heute unsere Hauptgeschäftsfelder. In der GBI Wohnungsbau entwickeln wir zudem auch klassische Wohnimmobilien.

Erklärt sich Ihre Vorliebe für das Economy-Segment damit, dass Sie den 4-Sterne-Markt in Deutschland als gesättigt betrachten?

GBI-Vorstand Reiner Nittka.

Nittka: Nein, das hat einen anderen Grund. 4-Sterne-Betreiber wollen – was aus deren Sicht legitim ist –, ihre Rentabilität dadurch verbessern, dass sie geringere Mieten zahlen. Wir bekommen seitens der Betreiber Angebote, die niedriger liegen, als vor fünf oder sechs Jahren abgeschlossene Verträge. Wie soll das gehen?

Die Grundstücke sind nicht billiger geworden, die Löhne sind auch nicht zurückgegangen und die Materialpreise ebenfalls nicht. Gleichzeitig sind jedoch die Anforderungen der Betreiber an die Qualität der Gebäude wie, Gebäudeleittechnik, Green Building, Energieeinsparung, LED-Beleuchtung etc. angeht, gestiegen. Dazu kommen die gesetzlichen Auflagen aus der EnEV. Und dann bieten sie uns eine um 100 bis 150 Euro pro Zimmer geringere Miete an.

Die Projekte kommen nicht, weil die Rechnung für professionelle Projektentwickler und Investoren einfach nicht aufgeht. Man muss sich nur einmal mal anschauen, wie viele 4-Sterne-Häuser in Deutschland in den letzten Jahren gebaut wurden und wie viele 2- und 3-Sterne-Häuser dem gegenüberstehen. Das klassische Development-Produkt, wie wir es machen, ist zu den Mieten, die im 4-Sterne-Segment in der Regel am Markt geboten werden, nicht darstellbar.

Kommen wir zu Ihren Longstay-Produkten. Was hält Ihr langjähriger Partner Citadines davon, dass Sie jetzt auch für die Mitbewerber Adina und Frasers arbeiten?

Nittka: Es ist nun einmal so, dass wir einer der wenigen, wenn nicht gar der einzige Projektentwickler in Deutschland sind, der sich auf Longstay-Hotels spezialisiert hat. Wir nehmen in diesem Nischensegment eine marktführende Stellung ein und sind somit der natürliche Partner.

Haben Sie neben Citadines, Adina und Frasers noch andere Partner im Visier?

Nittka: International ist der Markt der Longstay-Anbieter sehr vielfältig. Im Vergleich ist der Longstay-Anteil in Deutschland am Übernachtungsmarkt noch sehr gering. Das wird sich jedoch ändern. Studien gehen von einem gemässigten, aber kontinuierlichen Wachstum aus. Viele internationale Longstay-Betreiber sind deshalb am deutschen Markt interessiert.

Wir sprechen mit Marriott bezüglich deren Produkt Residence Inn und es gibt erste Kontakte mit der IHG-Marke Staybridge. Hilton hat mit Homewood Suites ebenfalls ein interessantes Produkt im Portfolio. Das Geschäft mit Longstay-Hotels lohnt sich auf Projektentwickler-Seite nur, wenn man mehrere Projekte macht, da der Planungsaufwand für das erste Projekt sehr hoch ist. Unter anderem müssen die Unterlagen, die meist von englisch/amerikanischen und asiatischen Gesellschaften kommen, übersetzt und an das deutsche Baurecht und die DIN-Normen angepasst werden.

Dazu kommt, dass Longstay-Hotels keine standardisierten Produkte sind, sondern das genaue Gegenteil von Motel One oder Holiday Inn Express. Es ist immer ein Interior Designer involviert und sehr viele Menschen, die ihre Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich der Gestaltung berücksichtigt wissen wollen. Teilweise bauen wir drei bis vier Musterzimmer, bis eine Entscheidung getroffen ist. Die Kommunikation ist anspruchsvoll, da die Gesellschaften in London, Paris, Singapur oder Sydney ansässig sind.

Was sind dann für Sie die Vorteile von Longstay-Hotels im Vergleich zu klassischen Hotels?

Nittka: Ein entscheidender Vorteil ist, dass die Betreiber in der Regel eine Investmentgesellschaft im Rücken haben, die das Projekt finanziert. Somit müssen wir nicht mehr nach einem Endinvestor suchen.
Bei Citadines ist Ascott aus Singapur der Investor. Adina, die zu Toga Far East Hotels gehören, einem Joint Venture der singapurianischen Far East Hospitality und der australischen Toga Group, haben ihre ersten Häuser in Deutschland über australische Fonds finanziert. Bei Frasers steht als Investor die ebenfalls in Singapur ansässige Immobiliengesellschaft Frasers Centrepoint Limited dahinter.

Wer nicht wie IHG, Marriott oder Hilton eine hervorragende Reputation aufweisen kann, wird es mit einem unbekannten Produkt schwer haben, eine Fremdfinanzierung durch Banken oder Fonds zu bekommen. Die Gesellschaften wissen, dass sie für ihre ersten ein, zwei Häuser selbst ins Investment einsteigen müssen. So signalisieren sie den Banken, dass sie selbst an ihr Produkt in dem Markt glauben. Ist das Vertrauen aufgebaut, wird auch eine Fremdfinanzierung möglich.

Das erleben wir gerade bei dem neuesten Adina, das wir im Europaviertel in Frankfurt bauen. Es wird nach dem ersten Adina in Frankfurt und zwei weiteren Häusern in Berlin und Hamburg das nunmehr vierte Apartment-Hotel in der Gruppe in Deutschland und das erste, dass über einen Pachtvertrag geführt wird. Der Endinvestor für die Immobilie steht bereits fest. Adina hält es sich nun offen, ob sie für künftige Projekte Pachtverträge abschliessen oder ob sie an bestimmten Standorten selbst investieren.

Quelle: GBI AG

Wie viele dieser Longstay-Produkte verträgt Deutschland eigentlich noch?

Nittka: In den grossen Städten sind kaum Markenanbieter vertreten. Residence Inn, international ein führender Anbieter, hat in Deutschland gerade einmal ein Haus in München. Ascott hat erklärt, dass sie in Deutschland auf insgesamt zwanzig Citadines kommen wollen. Derzeit gibt es drei, ein viertes entwickeln wir gerade. Auch bei Frasers kursiert die Zahl von zehn bis fünfzehn Häusern. Das sind jetzt nur die Anbieter, die schon in Deutschland aktiv sind. Bestimmt kommen noch drei bis vier weitere hinzu, die neu in den deutschen Markt eintreten wollen. Damit ergibt sich für uns als Projektentwickler ein attraktives Betätigungsfeld.

Und trotzdem engagieren Sie sich jetzt auch noch im Geschäft mit dem studentischen Wohnen. Es hat fast den Eindruck, dass Sie den Schwenk weg von der Hotellerie hin zu Studentenwohnheimen vollziehen wollten.

Nittka: Das täuscht. Faktisch haben wir immer noch mehr Hotels in der Entwicklung als Studentenapartments. Aktuell bauen wir sieben Hotels und werden dieses Jahr noch weitere in Hamburg und Frankfurt angehen. Dem stehen drei im Bau befindliche SMARTments in Mainz, Darmstadt sowie Köln gegenüber und weitere geplante Projekte in Hamburg und Frankfurt. Mit dem neuen Geschäftsfeld des studentischen Wohnens ist es uns gelungen, unsere extreme Hotellastigkeit etwas auszutarieren. / Martin Gräber

Weitere Markt-Zahlen finden Sie in anhängendem PDF.

Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise von der Fachzeitschrift "hotelbau" zur Verfügung gestellt und ist eine gekürzte Fassung des Beitrags "Longstay-Hotels stehen erst am Anfang" aus der Ausgabe Juli/August 2014.