Seit 2014 börsennotiert: Primecity. Der Zugang zu Kapital erlaubt eine enorme Dynamik in der Expansion.Chart: Auszug aus finanzen.net
Larnaca/Paris. Seit letztem Herbst hat sich in der deutschen Hotel-Finanzierungslandschaft ein Unternehmen signifikant verändert. Bis dahin war diese Firma einfach nur privat geführt. Am 31. Oktober 2014 hat Yakir Gabay ganz im Stillen sein Hotel-Holding-Unternehmen Primecity Investment an die Pariser Börse gebracht und sich damit selbst eine starke Kapital-Basis Tor für eine blitzschnelle, Cash-getriebene Expansion geschaffen. Über Nacht standen dem Investor damit 150 Millionen Euro zur Verfügung; 100 Millionen Euro durch den Börsengang im Oktober 2014 und weitere 50 Millionen durch eine Wandelanleihe im Februar 2015. Philipp von Bodman, CEO der Primecity Investment Plc, über das neue Asset-Profil, den neuen Investment-Drive und die umfassendere Betreiber-Strategie.
Das einzige, das sich mit dem Börsengang nicht verändert hat, ist die Kern-Philosophie des Unternehmens: Primecity Investment sucht nach wie vor Problem-Assets jeder Kategorie und aller Marken, unterzieht sie einem Turnaround und positioniert sie in der 3- und 4 Sterne-Kategorie neu. Dieses Schema war schon Teil der Entwicklung des letzten Jahrzehnts. Primecity ist schon 2004 mit Sitz in Larnaca/Zypern gegründet worden.
Primecity Investment startete dann als börsennotiertes Unternehmen vor neun Monaten mit 26 Hotels unter dem Dach, jetzt gehören bereits doppelt so viele Hotels dazu, die alle in Deutschland stehen. Das soll aber nicht so bleiben: "Wir schauen uns sowohl in Deutschland wie auch in ganz Westeuropa um und möchten uns die besten Objekte zu attraktiven Preisen herauspicken," sagt Philip von Bodman, der seit 2011 CEO bei Primecity ist. 2008 war er als Director Operations bei der GCH Hotel Group eingestiegen, davor war er u.a. als Asset Manager bei Mountain Capital Ltd. und HVS in London tätig gewesen.
CEO Philipp von Bodman:Niedriger Einkaufspreis, höherer Gewinn.
Um schneller expandieren zu können, hat sich PCI für den Börsengang an der Euronext Paris entschieden, da diese bei kurzfristigen Transkationen flexibler reagieren kann als beispielsweise die Frankfurter Börse. Den Kapital-Pool von 150 Millionen Euro generierte PCI durch den IPO und durch eine zusätzliche Wandelanleihe. PCI wird laut Geschäftsbericht 2014 von sieben Banken mit 16 Krediten finanziert.
Die Bilanz für das Gesamtjahr 2014 zeigt bereits, wie sich der IPO ausgewirkt hat: Nach dem Börsengang kaufte PCI gleich 12 Hotels dazu und verkaufte vor Jahresende noch vier Häuser. Die Umsätze im Vergleich Dezember 2013 und Dezember 2014 explodierten damit um 159% von 9,8 Millionen auf 25,5 Millionen Euro, der Netto-Gewinn stieg um 247% von 29,9 auf 103,9 Millionen EuroGruppe einen guten – öffentlich aber nicht bekannten – Kaufpreis auszuhandeln, so dass von Anfang an ein Cash-flow spürbar war.
PCI beobachtet den Immobilien-Markt genau und lässt sich trotz aktuellem Hype offenbar nicht so schnell aus der Reserve locken: Viele Portfolio-Deals, die getätigt wurden, seien oft "nur" stabilisierende Deals mit niedrigem Yield gewesen. Demgegenüber sei PCI bereit, "distressed" Assets zu übernehmen. Und da gäbe es keinen Engpass.
Von den 150 Millionen wurden bisher 30 Immobilien gekauft, die meisten aber konnte man cash bezahlen. "Wir haben noch Akquise-Power," so von Bodman.
Mutter Aroundtown zwei Milliarden schwer
Damit ist die PCI-Asset Story aber noch nicht am Ende. Die Mutter-Gesellschaft von Primecity ist die Aroundtown Property Holdings, deren Hauptgesellschafter Yakir Gabay ist. ATP bündelt unterschiedliche Immobilien-Typen in drei Tochter-Gesellschaften: Wohnungen sammeln sich unter dem Dach von Grand City Properties, die Hotels wie beschrieben befinden sich unter dem Dach von Primecity Investment und die Gewerbe-Immobilien unter dem Dach von Camelbay.
Aroundtown ging am 13. Juli 2015 an die Pariser Börse – vor knapp vier Wochen. Dieser Schachzug ist der Schlüssel zu noch mehr Kapital – weltweit und ganz konkret zu einem gigantischen Pool an institutionellen Investoren, denen Hauptgesellschafter Yakir Gabay damit eine Bandbreite an Immobilien-Objekten anbieten kann. ATP hat, so berichtet von Bodman, eine Markt-Kapitalisierung von zwei Milliarden Euro erreicht.
Die Gewerbe-Immobilien haben heute eine Bewertung von einer Milliarde Euro, der Residential-Zweig mit 66.000 Wohnungen sogar 1,9 Milliarden Euro. Mit 370 Millionen Euro stellt der Hotel-Arm den kleinsten Asset-Zweig innerhalb der ATP dar, doch von Bodman sieht in diesem eben noch ein immenses Potential allein in Westeuropa und auch noch in Deutschland.
Finanz- und Immobilien-Experte Yakir Gabay.
Mehrwert zählt stärker als starrer Exit
Das Unternehmen sei so erfolgreich, weil man äusserst konservativ und sehr nischen-orientiert vorgehe, erklärt von Bodman – eine Eigenschaft, die man in der Immobilien-Branche durchaus schätzt. Der Leverage bei Primecity liege zudem bei nur knapp über 40 Prozent. Kombiniert mit der Lage der Hotels in attraktiven deutschen Tourismus- und Geschäftsdestinationen und dem einzigartigen Ruf Deutschlands, ein wirtschaftlich stabiler, verlässlicher und gesetzlich klar strukturierter Markt zu sein, ergebe all dies letztlich eine starke, schlagkräftige Kombination im Ringen um Assets. Hinzu kommt, dass sich der Asset- und Investment-Spezialist Yakir Gabay in der Szene einen guten Ruf aufgebaut hat. Am Aufbau des aktuellen Immobilien-Imperiums tüftelt er seit 2004.
Eile mit der Hotel-Expansion hat PCI trotz aller guten Kapital-Voraussetzungen nicht. Es geht nicht um Volumen, sondern darum, profitabel zu agieren. "Der deutschsprachige Markt und Westeuropa bieten ausreichende Möglichkeiten der weiteren Expansion für uns", fasst von Bodman zusammen. Schnäppchen aus Spanien oder Griechenland werden ihnen durchaus angeboten, den PCI-Finanzexperten aber ist das Risiko in solchen Ländern teilweise schlicht zu hoch.
PCI hat aber auch keine Eile damit, aufgepeppte Hotels bald wieder zu verkaufen. Ganz im Gegenteil: In der Regel benötigt das Unternehmen sechs bis 24 Monate, um ein "distressed" Asset zu stabilisieren. "Hält man ein Objekt länger im Bestand, wächst ja auch die Chance, Mehrwert zu generieren." Starre Exit-Vorgaben gibt es also nicht. Die wirtschaftliche Flexibilität bzw. das Upside-Potential, von dem PCI häufig spricht, sichert sich das Unternehmen teilweise schon am Anfang, indem man mit der Hotel-Immobilie z.B. noch ein benachbartes Grundstück oder Garagenplätze mitkauft.
Dank des eigenen Börsengangs wie auch dem der Mutter-Gesellschaft ATP dürfte Primecity Investment damit in Zukunft deutlich an Einfluss in der Hotel-Immobilien-Welt gewinnen. / Maria Pütz-Willems