München. Die Hotelbranche erlebt einen neuen Boom. Pensionskassen, Versicherungen, aber auch Family Offices und ausländische Investoren haben ihre Leidenschaft für die rendite-starken Immobilien entdeckt. Die Halbjahres-Ergebnisse der grossen Maklerhäuser CBRE Hotels, JLL und Colliers International melden Rekordzahlen.
Nun ist es amtlich: Investoren lieben Deutschland. Das bestätigte kürzlich auch der neueste Weltinvestitionsreport der UN-Konferenz für Handel und Entwicklung. Deutschland gehört zu den 20 attraktivsten Ländern für internationale Investoren. Das hat man auf dem Immobilien-Markt schon länger gemerkt.
Angesichts der immer niedrigeren Renditen am klassischen Gewerbe-Immobilien-Markt rücken nun aber Nischen-Segmente wie Hotels stärker in den Fokus der Investoren. In ihrem Halbjahresbericht titelt Colliers International von einem Rekord-Halbjahr auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt. Das ist nicht übertrieben, denn das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2014 mit knapp 1,5 Milliarden Euro auf dem bislang höchsten registrierten Niveau.
Mit dem Wert wurde sogar das Boom-Jahr 2007 übertroffen. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das auch eine Steigerung von 110 Prozent. Damit seien bereits jetzt rund 84 Prozent des Gesamtvolumens von 2013 in Höhe von 1,73 Milliarden Euro erreicht, sagt Philipp Kraneis, Head of Transactions Germany & CEE bei CBRE Hotels.
Grund für die Verdoppelung seien vor allem die grossen Portfolio-Transaktionen. Verkäufer waren hauptsächlich Versicherungsunternehmen, Pensionskassen sowie Fonds, die auch mit den Hotelbetreibern und privaten Investoren die grössten Käufergruppen darstellten. Neben den institutionellen Investoren kommen aber auch zunehmend vermögenden Privatpersonen hinzu, die zusammen für rund 64 Prozent aller Abschlüsse mit einem Volumen von zusammen 470 Millionen Euro stehen. Die früher sehr aktiven Private Equity-Gesellschaften kommen ebenfalls wieder langsam auf den Markt. Sie mögen es aber immer noch gerne grossvolumig. Ihre Vier Hoteltransaktionen kamen auf 485 Millionen Euro.
Löwenanteil von einem Deal
Das Rekord-Ergebnis ist eigentlich nicht schwer zu erklären. "Die seit Monaten erwarteten Portfolio-Transaktionen sind in den vergangenen drei Monaten zum Abschluss gekommen. Rund 890 Millionen Euro wurden von Januar bis Ende Juni in sechs Portfolios mit zusammen 87 Hotels investiert," so die Ergebnisse der Halbjahresanalyse von JLL.
Der Löwenanteil mit 90 Prozent oder in absoluten Zahlen ausgedrückt von insgesamt fast 800 Millionen Euro entfiel auf die beiden Portfolio-Ankäufe von Accor, die 67 Hotels in Deutschland für 772 Millionen Euro von einem Fonds der britischen Moor Park Capital Partners LLP kauften. "Durch diesen Kauf bestätigt sich auf beeindruckende Weise die schnelle Implementierung der neuen Konzern-Strategie weg von Asset Light bei Accor", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE Hotels. "Während sich Accor früher rein auf Management und Franchise konzentriert hat, ist Accor nun wieder bereit, selbst in die von ihnen betriebenen Immobilien zu investieren." Ausserdem: Das britische Private Equity-Unternehmen Apollo Management kaufte 11 der 18 Hotels des SITQ Portfolios der kanadischen Pensionskasse Ivanhoe Cambridge für 425 Millionen Euro.
Hinzu kamen noch 16 Einzel-Transaktionen, so Ursula Kriegl, Head of Hotels & Hospitality Group von JLL Germany, in Höhe von 470 Millionen Euro. Auch hier habe es Transaktionen in hoher zweistelliger Grössenordnung gegeben, wie sie in den letzten zwei Jahren nicht zu sehen waren, so Kriegl weiter. Die Durchschnittsgrösse sei mit 29 Millionen Euro deutlich über den 18 Millionen Euro des Vergleichszeitraumes des Vorjahres gelegen.
Ausländer und die Big Five
Und noch etwas nimmt deutlich zu: Immer mehr ausländische Investoren werden durch die politische und wirtschaftliche Stabilität in Deutschland angezogen. Im Fokus liegen dabei die "Big Five"-Städte mit rund 60 Prozent des investierten Kapitals. Insbesondere in Frankfurt und München wurden grossvolumige Transaktionen im 4- bis 5 Sterne-Bereich getätigt, die zudem rund zwei Drittel der Gesamt-Investitionen ausmachten. Laut CBRE-Recherchen kamen die Investoren vorwiegend aus den USA und Frankreich und waren mit rund 80 Prozent bzw. 1,2 Milliarden Euro massgeblich am Gesamtvolumen beteiligt.
Aber auch Arabien hat den deutschen Hotelmarkt entdeckt. Katara Hospitality, eine Tochter des Staatsfonds Qatar Investment Authority aus dem Emirat Qatar, hat das InterContinental Hotel in Frankfurt im Rahmen einer Portfolio-Transaktion zusammen mit vier weiteren InterContinental Hotels in Europa erworben.
Deutsche Investoren dagegen investierten 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und kamen nur noch auf 20 Prozent der Gesamt-Investments.
Das Quartalsergebnis insgesamt im Bereich Hotel sei natürlich herausragend und so im zweiten Halbjahr sicherlich nicht wiederholbar. "Bei weiterhin guter Gesamtlage und Finanzierungsbereitschaft von Banken sowie unter Berücksichtigung der noch im Markt befindlichen Einzel-Assets und Portfolios könnte die 2 Milliarden Euro-Marke aber anvisiert werden", so Hotelexpertin Kriegl.
Die bessere Asset-Klasse
Hotels gehören immerhin zu den komplexesten Anlageformen überhaupt. Doch seit Büro- und Einzelhandelsimmobilien durch die hohen Einkaufspreise immer weniger lukrativ werden, erlebt der Hotelsektor neben einem tief greifenden Strukturwandel, der viele mittelständische Hoteliers in Bedrängnis bringt, auch Nachfragerekorde. Der Anteil des Hotel-Investment-Markts am gesamten Gewerbe-Immobilien-Markt liegt inzwischen schon bei 8,7 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von rund drei Prozentpunkten.
Hotels rechnen sich besser als andere Asset-Klassen. Der "IPD Pan-Europe Annual Hotels Index" hat weiteren Boden gut gemacht und zeigt Investoren, dass Hotels mit einer Rendite von 6,6 Prozent in 2013 sehr gut abgeschnitten haben. Besonders in der Krise zeigten sie sich robust und übertrafen in allen Zeitschienen – 3, 5, 10 und 13 Jahre - die Performance von Logistik-, Retail-, Büro- und Wohnimmobilien. Mark Clacy-Jones, Vice President and Head of Core Research bei IPD, sieht dank dieser überdurchschnittlichen Performance im Vergleich zu den klassischen Gewerbeimmobilien eine zunehmende Akzeptanz der Investoren Hotels in ihr Portfolio zu integrieren.
Nachdem der Core-Markt immer enger wird, werden Investoren auch wieder risikofreudiger – zwangsweise. Die Renditen im Core-Segment sind aufgrund des geringen Angebots weiter unter Druck und liegen nun bei rund 5,5 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Der Risikoaufschlag bei Hotels im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei Büroimmobilien nimmt im Core Bereich daher weiter ab. Und so ist es wenig verwunderlich, dass der Schwerpunkt der Investments mit über einer Milliarde Euro vor allem im Bereich Value Add liegt.
"Ausländische Investoren und Banken erhöhen ihre Risiko-Bereitschaft und investieren sowohl ausserhalb der Top 5-Standorte als auch in Hotel-Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial…", bestätigt auch Kraneis. Core-Investments machten nur rund 30 Prozent des Volumens aus.
Meiste Bewegung bei 3 und 4 Sternen
Andreas Trump, Head of Resarch bei Colliers International, sieht in der regen Projektentwickler-Tätigkeit noch keine Zunahme bei den Verkäufen. Das Gros waren immer noch Bestandsgebäude. Interessant auch die Verteilung der Hotelklassen. Mit rund 842 Millionen Euro und 58 Prozent des Transaktionsvolumens dominierten die 3- und 4 Sterne-Hotels den Transaktionsmarkt. Budget-Hotels verbesserten sich auf 22 Prozent. Weniger Bewegung mit gerade einmal 20 Prozent war im Luxus-Segment.
Und wie ist der Ausblick? Für das Gesamtjahr prognostiziert nicht nur Kraneis, CBRE Hotels, ein Rekordergebnis. "Es befinden sich derzeit eine Reihe von grossvolumigen Objekten im Verkauf. Vielleicht erreichen wir sogar wieder das Niveau des Booms von 2006/2007, wobei nun bei der Finanzierungstruktur deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt wird als damals." Das anhaltende Niedrigzins-Umfeld und die gute Verfügbarkeit von Krediten sorgen ausserdem für die nötige Eigenkapitalrendite", ergänzt Kaussen. / BB