Ist Indien das nächste China?

Taj Mahal Palace Mumbai: Ein Symbol für Indien und das Flaggschiff der grössten indischen Hotelgruppe mit etwa 15.000 Zimmern.

Delhi/Genf. Von allen grossen Schwellenländern verfügt Indien aktuell über die besten Wachstumsaussichten, da die anderen BRICS-Staaten – Brasilien, Russland, China und Südafrika – vor grossen wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder sinkenden Wachstumszahlen stehen. Indiens BIP-Wachstumsrate übertrifft die von China, was das allgemeine Geschäftsklima anregt, auch das in der Hotellerie. Der indische Hotel-Markt ist mit Sicherheit nicht überversorgt. Trotzdem stehen viele Häuser unter Druck nach einem erneuten Kauf-Interesse an Hotel-Assets. Die Hotellerie ist nach wie vor sehr fragmentiert, obwohl die Aktivitäten internationaler Hotel-Ketten zunehmen.

2015 lag Indiens BIP-Wachstumsrate bei 7,4 Prozent, während Chinas Wachstumsrate 6,9 Prozent betrug, und für 2016 liegt die Prognose erneut bei 7,4 Prozent im Vergleich zu 6,5 Prozent. Ausserdem profitiert Indien als grosser Importeur von Kohlenwasserstoffen und anderen Rohstoffen vom starken Rückgang der Preise, die auch in den nächsten Jahren niedrig bleiben sollen. Das Land verfügt ausserdem über einen demografischen Vorteil mit seiner jungen, schnell wachsenden, erwerbstätigen Bevölkerung.

Bereits heute entsprechen die 422 Millionen Inder zwischen 15 und 34 Jahren in etwa der gemeinsamen Bevölkerung der USA, Kanada und Grossbritannien und innerhalb der nächsten zehn Jahre werden weitere 120 Millionen Personen zur erwerbstätigen Bevölkerung hinzukommen.

Laut Martin Wolf, Chief Economics Correspondent der "Financial Times", wird Indien die aktuelle Wachstumsrate mittelfristig halten können. Ausserdem entspricht das BIP pro Kopf lediglich 11 Prozent des US-Niveaus und 25 Prozent des chinesischen Niveaus, was laut Internationalem Währungsfonds viel Spielraum für schnelles und aufholendes Wachstum bedeutet. Die Wirtschaft ist zudem sehr ausgeglichen mit vergleichsweise gut entwickelten Finanz-, IT- und Service-Sektoren.

Aufholmöglichkeit für Hotellerie

Aus diesem Grund kann die Hotellerie wachsen und von der schnell expandierenden Wirtschaft im Land profitieren. Im Vergleich dazu verfügen grosse Städte in Asien wie beispielsweise Shanghai, Tokio und Peking über ein wesentlich höheres Angebot an Markenhotel-Zimmern als indische Märkte. Das Angebot an Zimmern in Marken-Hotels in Shanghai liegt lediglich einige wenige tausend Zimmer unter dem Gesamt-Angebot an Marken-Zimmern in Indien, so das Beratungsunternehmen HVS. Neu-Delhi liegt beispielsweise nur knapp über Bali bei der Anzahl der Zimmer in Markenhotels, während die restlichen indischen Märkte, darunter auch Mumbai, in Bezug auf das bestehende Angebot weit hinter den entsprechenden Märkten im asiatisch-pazifischen Raum zurückliegen.

Daraus ist eindeutig ersichtlich, dass der indische Hotelmarkt nicht übersättigt ist. Das Angebot an Marken-Zimmern soll von rund 112.300 im Jahr 2014/15 auf beinahe 146.500 bis 2019/20 ansteigen, was einem Zuwachs von rund 30 Prozent entspricht, so HVS.

Entwicklungs-Pipelines nach Märkten und Klassifizierungen

Laut STR Global befanden sich im Januar 2016 in Indien 137 Hotels mit 22.388 Zimmern in der Pipeline, doch das indische Büro von HVS geht von einer höheren Zahl aus, nämlich von 33.762 Zimmern, die sich 2015 aktiv in der Entwicklung befanden. Diese Zahl scheint die flächendeckendere zu sein.

Das mittlere Segment erhält unter den Hotel-Entwicklern derzeit die meiste Aufmerksamkeit, da fast 44 Prozent der Zimmer in der Pipeline in diese Kategorie fallen und der Grossteil des Rests dem gehobenen und Budget-Segment angehören. Im Luxus-Segment befinden sich nur wenige Zimmer in der Pipeline, da diese Kategorie bereits relativ gut abgedeckt ist.

NOIDA, eine angelegte Stadt in der Hauptstadtregion und ein wichtiger Standort für ausgelagerte IT-Dienstleistungen, und Kolkata rechnen in den nächsten drei bis fünf Jahren mit dem grössten proportionalen Kapazitätszuwachs. Der Zuwachs bei den Hotel-Kapazitäten wird überdurchschnittlich hoch sein verglichen mit "anderen" zweit- und drittrangigen Städten, die in den Tabellen unten nicht aufgeführt werden.

BESTEHENDES ANGEBOT UND PIPELINE VON QUALITÄTS-MARKENHOTELS
in Indiens grössten urbanen Märkten 

Anm.: * Das Steuerjahr in Indien endet am 31.März. / Quelle: HVS Research

Quelle: HVS Research

Neustrukturierung & Zusammenschlüsse

Die grösste Hotelgruppe des Landes, die Indian Hotels Company, hat drei aufeinanderfolgende Jahre lang Verluste geschrieben, da die wachsenden Kapazitäten internationaler Ketten und eine hohe Verschuldung die Performance des Unternehmens beeinträchtigt haben. Hotel Leelaventure, die Holding-Gesellschaft der Leela Hotels & Resorts, ächzt ebenfalls schwer unter einem Schuldenberg, der sich auf 50 Milliarden Indische Rupie beläuft.

Um ihre Bilanzen zu verbessern, haben beide Unternehmen zu einer Asset Light-Strategie gewechselt und wollen nun mithilfe von Management-Verträgen expandieren. Dies gilt sowohl für die Hotel-Immobilien, die sie verkaufen, als auch für die neuen Häuser, die sie eröffnen werden. Taj nutzt Management-Verträge für die Expansion seiner Marke Gateway und hat seinen Anteil von 6,98 Prozent an der Luxus-Hotelgruppe Belmond verkauft, um über mehr Geldmittel zu verfügen.

Laut Vivek Nair, Chairman und Managing Director von Hotel Leelaventure, trug der Plan der Verkaufs- und Management-Verträge dazu bei, "die Schulden zu senken, eine Asset Light-Strategie zu verfolgen und mehr Hotels managen zu können". Die Einkünfte durch die Management-Verträge – rund zehn Verträge stehen aktuell an – werden die Verluste bei den Einnahmen durch Immobilien-Eigentum aufwiegen, so Vivek Nair.

Höhere Transaktionsvolumen für Hotels

Die finanziellen Probleme dieser Unternehmen könnten ein Hinweis auf tief greifendere strukturelle Schwachpunkte in der indischen Hotellerie sein. "Viele Häuser haben Probleme", merkt Mandeep Lamba, Managing Director der indischen Hotels and Hospitality Group der Immobilien-Berater Jones Lang LaSalle an und bezieht sich damit auf deren hohe Verschuldungsrate. Um Kredite zurückzuerhalten, werden Investoren von Luxus-Hotels angeblich wiederholt von Bankern dazu aufgefordert, ihre Anteile zu verkaufen. 2015 wurden 15 bedeutende Hotel-Deals im Land unterzeichnet, verglichen mit lediglich zwei 2014 und drei 2013, so JLL India.

Immobilien-Berater und Führungskräfte von Hotel-Unternehmen weisen darauf hin, dass Fusionen und Übernahmen zunehmen, während die Schätzwerte sinken und Zeichen der Erholung sichtbar werden durch eine steigende Zimmer-Belegung in Schlüsselstädten. Durch Geschäftsreisen und Reisen im Inland stieg die Auslastung von Hotels im ganzen Land 2015 zum ersten Mal seit fünf Jahren auf über 60 Prozent. Zwischen 2010 und 2014 lag die Auslastung zwischen 57 und 58 Prozent.

The Oberoi Sukhvilas in Chandigarh, Teil der feinen, aber kleinen indischen Luxushotel-Kette mit ca. 5.000 Zimmern.

"Es besteht wieder Interesse am Kauf von Hotel-Immobilien. Das ist eine Kehrtwende für die Branche, wo Fusionen und Übernahmen langsam zunehmen. Nach einem Konjunktur-Rückgang, der drei bis vier Jahre, andauerte, finden Transaktionen statt, wenn auch im niedrigstelligen Bereich", so Gulam Zia, Executive Director bei den Immobilien-Beratern Knight Frank India.

Zu den grossen Deals 2015 zählten die Übernahme des Goa-Hauses von Leela Hotels durch den malaysischen Mischkonzern MetTube für 7,25 Milliarden Indische Rupie und ITCs Übernahme des Park Hyatt Hotel in Goa für 5,15 Milliarden Indische Rupie. Ausserdem erwarb das Hotel-Immobilien-Unternehmen SAMHI Hotels Ltd im letzten Jahr zwei Häuser, darunter das Four Points by Sheraton in Visakhapatnam und das Ganesh Meridian in Ahmedabad.

Während der weltweiten Wirtschaftskrise veräusserten Immobilien-Unternehmen wie DLF Ltd und Unitech Ltd, die Hotels gekauft oder entwickelt hatten, diese Immobilien, um ihre Verschuldungsrate zu senken. "Die meisten dieser Immobilien, die aktuell zum Verkauf stehen, wurden vor 2008 erbaut, als die meisten Bauunternehmen ins Hotel-Geschäft einsteigen wollten. Aufgrund der exorbitanten Preise, die für diese Häuser verlangt wurden, gab es kaum Verkaufs-Abschlüsse. Doch die Verkäufer haben nun endlich ihre Erwartungen gesenkt und die Schätzwerte sind gesunken", so Zia.

Höhere Nachfrage durch Expansion internationaler Ketten

Laut Nirupa Shankar, Direktor der Brigade Group, führt hauptsächlich die wachsende Nachfrage durch internationale Marken, die aggressive Expansions-Pläne in Indien verfolgen, zu vermehrten Transaktionen. "Die hohe Wachstums-Rate zeigt, dass internationale Hotel-Marken nicht drei bis vier Jahre abwarten wollen, um ein Hotel zu errichten. Deshalb gab es in jüngster Vergangenheit viele Umfirmierungen bereits bestehender Hotel-Immobilien. Obwohl sie nicht direkt in die Übernahme dieser Immobilien investieren, steigt so die Nachfrage nach solchen Immobilien", so Shankar abschliessend.

Warten auf Konsolidierungen

Die indische Hotellerie ist sehr fragmentiert. Die grösste Hotelgruppe im Land, die Indian Hotels Company, verfügt über weniger als 15.000 Zimmer in seinen 111 Häusern in ganz Indien, und ITC, die zweitgrösste Gruppe, verfügt in seinen 103 Hotels über rund 9.200 Zimmer. Davon abgesehen haben die übrigen indischen Ketten in der Rangliste um die 5.000 Zimmer oder weniger.

HOTELKETTEN-PRÄSENZ IN INDIEN NACH DER ANZAHL DER ZIMMER, 2015

Quelle:'2015 Hotels in India Trends & Opportunities', HVS 2015

Die Indian Hotels Company und ITC verfügen gemeinsam über rund ein Viertel der Marken-Zimmer im Land, werden aber nach der Fusion von Marriott und Starwood, die in den nächsten Monaten abgeschlossen sein soll, ihre führende Position nur schwer halten können. Durch die Marriott-Starwood-Fusion entsteht ein Unternehmen mit insgesamt 18.000 Zimmern, was es zur führenden Hotelgruppe in Indien macht.

Obwohl die Indian Hotels Company bei der Anzahl der Hotels mit 111 Hotels und Resorts an der Spitze liegt, verglichen mit dem gemeinsamen Portfolio von Starwood/Marriott mit 76 aktiven Häusern in Indien, wird Marriott in den nächsten fünf Jahren 35 Häuser hinzufügen und Starwood 37. Die Indian Hotels Company hat indes bekannt gegeben, im Geschäftsjahr 2016/17 zehn Hotels eröffnen zu wollen.

Mit insgesamt 30 Marken deckt Starwood/Marriott fast jede Marktnische ab, ausser Budget-Reisen. Im Vergleich dazu besitzen die Indian Hotels Company und ITC mit Sitz in Kolkata nur jeweils vier Marken. ITC verfügt über eine langjährige Geschäfts-Verbindung mit Starwood im Vertrieb, über die nun neu entschieden werden muss.

Starwood und Marriott verfügen über Häuser in Städten wie Delhi, Mumbai und Bengaluru. Deren grosses gemeinsames Loyalty-Programm mit insgesamt über 75 Millionen Mitgliedern wird dem fusionierten Unternehmen helfen, Hotel-Eigentümer mitsamt ihren Kunden für die Marken der Gruppe zu begeistern.

Carlson Rezidors Country Inn & Suites in Bangalore. Die Kette will bis 2020 in Indien 170 Hotels haben.

Letztendlich wäre es aus wirtschaftlicher Sicht für Indiens kleine inländische Unternehmen sinnvoll und empfehlenswert, untereinander zu fusionieren oder sich mit grösseren internationalen Partnern zusammen zu schliessen, um an kritischer Masse zu gewinnen und vom Grössenvorteil und von besseren Vertriebsmöglichkeiten zu profitieren.

Aktivität internationaler Ketten nimmt zu

Wyndhams laufende Verhandlungen für die Übernahme von Sarovar könnten den Beginn eines Trends darstellen, wie auch Carlson Rezidors Übernahme der Eigentümerschaft an CDMS zu 100 Prozent Mitte Mai, einem Joint Venture zwischen Carlsons Marke Country Inns & Suites und Chanakya Hotels Private Limited. Aktuell werden 24 Country Inns & Suites in Indien betrieben und elf Häuser befinden sich in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Die Gruppe verfügt mit all ihren Marken über 117 Hotels im Betrieb oder in Entwicklung in 60 indischen Städten in Indien, darunter auch in 16 Hauptstädten der einzelnen Bundesstaaten. Laut Thorsten Kirschke, President Asia Pacific der Carlson Rezidor Hotel Group, möchte die Kette in Indien bis 2020 über 170 Häuser in Betrieb oder in Entwicklung verfügen.

In der Zwischenzeit plant Marriott bis Ende 2016 die Eröffnung von sieben Hotels in Indien, wovon fünf unter der Midscale-Marke Fairfield firmieren werden. Marriott, das über 33 Hotels unter verschiedenen Marken im ganzen Land verfügt, wird ebenfalls Marriott-Resorts in Jaisalmer und 2016 ein JW Marriott in Kolkata eröffnen. / Macy Marvel