Auch in Cannes war die Stimmung dieses Jahr 'bullish'.
Cannes. An der Immobilien-Investment-Messe MIPIM im französischen Cannes zeichnete sich ab: Die Branche boomt ohne Ende, Kapitalanlagen in "Betongold" sind weiter gefragt, auch in Hotel-Immobilien – und das nicht nur in den wirtschaftlich erfolgreichen oder halbwegs stabilen "Kernländern". Für 2015 werden neue Transaktionsrekorde erwartet. Die Preise steigen, die Renditen sinken und Investoren überlegen, ob sie nicht ein höheres Risiko auf sich nehmen wollen. Die Trends und Einschätzungen der Expo Real 2014 München letzten Oktober und vom IHIF Berlin Anfang März verfestigen sich damit deutlich.
Frühling, Sonne, Südfrankreich, MIPIM – es ist Anfang März. Der Andrang war gross: Zur 26. Edition des Branchen-Events fanden sich zwischen dem 10. und 13. März nach Angaben des Messe-Organisators Reed Midem rund 22.200 Teilnehmer im Palais des Festivals, den umgebenden Messehallen und Pavillons ein, eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Kein Wunder, hatten doch schon im Vorfeld der MIPIM mehrere internationale Beratungs- und Makler-Unternehmen für 2015 neue Rekordzahlen an den weltweiten Transaktionsmärkten prognostiziert.
Eines wurde an der Côte d’Azur tatsächlich sehr deutlich: Die europäischen Immobilien-Märkte boomen, und dies längst nicht nur in den wirtschaftlich erfolgreichen oder halbwegs stabilen "Kernländern": Der Kauf von "Betongold" ist in Zeiten des anhaltenden staatlichen Diktats zu Niedrigzinsen gefragt; Investments mit vergleichbarem Risiko-Rendite-Verhältnis sind derzeit rar – und wie es aussieht, wird sich daran in absehbarer Zeit kaum etwas ändern. "Wie angesichts des Marktumfelds zu erwarten, ist die Suche nach geeigneten Immobilien das dominierende Thema auf der Messe", sagt Iris Schöberl, Managing Director F&C REIT Asset Management.
Tatsächlich scheint der Run auf Core-Immobilien – sprich: Top-Objekte an Top-Lagen mit bonitätsstarken Mietern, in aller Regel im Büro-, Detailhandels- und Wohn-Segment – ungebrochen, die Preise steigen auf breiter Flur und fast überall deutlich schneller als die Mieten.
Olivia Kaussen, CBRE: Hotels bieten besteRenditen.
Kehrseite der Medaille: Die Renditen sinken, und dies anscheinend ebenfalls flächendeckend. Auf der Suche nach auskömmlichen "Returns" nehme bei manchen Anleger-Gruppen die Bereitschaft zu, bei Immobilien-Investments höher ins Risiko zu gehen, war auf der Messe zu hören.
Mut zur Nische
"Mehr Risiko" heisst u.a., dass bisher von Core-Anleger weniger beachtete Investment-Standorte in Betracht gezogen werden – so etwa Liegenschaften an A-Lagen in B-Städten oder B-Lagen in A-Städten. Zuletzt häuften sich Berichte über die Neuauflage von Immobilienfonds, die in "Nischenmärkte" oder "Themen" investieren – was die Vermutung nahelegt, dass Segmente wie studentisches Wohnen, Logistik- oder Hotel-Immobilien inzwischen auch bei sicherheitsaffinen Institutionellen Investoren auf stärkeres Interesse stossen als vor noch nicht allzu langer Zeit.
Allein in die europäischen Hotel-Investment-Märkte flossen im vergangenen Jahr gemäss CBRE rund 16,8 Milliarden Euro, gegenüber 2013 ein Anstieg um rund 30 Prozent. Für den deutschen Hotel-Investment-Markt konstatierte JLL mit rund drei Milliarden Euro sogar eine Verdopplung des Investitionsvolumens. Der europäische Hotel-Markt profitiere von den niedrigen Zinsen und den guten wirtschaftlichen Rahmendaten, stellt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, wiederholt fest: "Die Asset-Klasse Hotel bietet derzeit selbst in Top-Lagen deutlich bessere Rendite-Möglichkeiten als klassische Segmente wie Büro und Einzelhandel, was den Investoren mehr und mehr bewusst wird. Wir erwarten daher auch für 2015 einen verstärkten Fokus auf Hotels."
Andreas Schultz, HIH Global Invest: Grosse Deals bahnen sich an.
"Keine weissen Flecken mehr"
Auch der Trend zu Portfolio-Deals nimmt deutlich zu – respektive die Anbahnung grösserer Transaktionen, wie in Cannes zu beobachten war. "Mehrere grössere Portfolio-Deals befinden sich in Vorbereitung und werden bis Jahresende realisiert. Die am Markt agierenden grossen institutionellen Anleger wie Staatsfonds und Versicherungskonzerne müssen aktuell viel Kapital bewegen und suchen Transaktionen ab einer Grössenordnung von 500 Millionen Euro", berichtet Andreas Schultz, Geschäftsführer der HIH Global Invest GmbH. Die Entscheidungen seien in Cannes bereits gefallen, aber solche Investitionen benötigen umfangreiche Strukturierungen und somit eine längere Vorlaufzeit.
Schnäppchen werde man derzeit indes kaum finden, so die Meinung vieler MIPIM-Teilnehmer. Wie Timothy Horrocks, Head of Germany bei TIAA Henderson Real Estate, berichtet, zeigten sich viele seiner Gesprächspartner von der rasanten Preisentwicklung in Märkten wie Südeuropa, die in den vergangenen Jahren wirtschaftlich stark gelitten haben, überrascht: "Durch die hohe Kapital-Verfügbarkeit nähern wir uns hier mit grossen Schritten wieder dem Niveau vor der Wirtschaftskrise."
"Weisse Flecken gibt es auf der europäischen Landkarte längst nicht mehr. Die Opportunitäten der einzelnen Märkte sind bereits eingepreist und die Investoren erwarten sowohl in Madrid als auch in dem als ‚Rising Star’ titulierten Dublin kein Rendite-Premium, sondern enge Märkte mit Bieterverfahren um die wenigen infrage kommenden Immobilen", sagt auch HIH-Chef Schultz.
Rendite-Erwartungen sinken
Timothy Horrocks, TIAA Henderson Real Estate: Bald wieder Krise?
Interessant seien hingegen Investitionen in gut entwickelten Märkten mit hoher Liquidität und Transparenz: Dazu gehören aus seiner Sicht Wien, Amsterdam, aber auch Warschau. Deutschland bleibt Schulz zufolge weiter im Fokus der Investoren: "Gute Immobilien an guten Standorten sind knapp und sehr begehrt. Investoren, die ihren Qualitäts- und Risiko-Kriterien treu bleiben, müssen ihre Rendite-Anforderungen daher nach unten anpassen."
Angesichts des Preisniveaus und der sinkenden Renditen waren auf der MIPIM denn auch skeptische Stimmen zu hören: Zwar brächten Liegenschaften im Vergleich zu Staatsanleihen derzeit mehr Rendite, doch stelle sich Frage, ob dieser "Spread" allein ausreiche, um ein kaum rentables Investment zu tätigen – zumindest an rein immobilien-wirtschaftlichen Kriterien gemessen.
Zwar lassen sich die Auswirkungen der aktuellen Geldpolitik und die Dauer des Aufschwungs kaum vorhersagen – doch viele Investoren kalkulieren anscheinend damit, dass die EZB ihre Billigzins-Politik zumindest mittelfristig beibehalten wird.
Ähnlich scheinen manche Banken die Lage einzuschätzen: Wie am Markt zu hören ist, werden Transaktionen bereits wieder mit Fremdkapital-Quoten von 70 Prozent und mehr begleitet – man gibt sich offensichtlich "bullish". Ob die Rechnung in allen Fällen aufgeht, bleibt abzuwarten. / Birgitt Wüst
