London. Wenn Starwood Hotels gleich eine gesamte Kooperation – Design Hotels – kauft, Accor die kleine Mama Shelter-Gruppe, kann IHG auch Kimpton kaufen. Das aktuelle Fusionsmotto der Giganten heisst: Kette frisst Boutique.
Am Dienstag kündigte IHG an, die US-Kette Kimpton Hotels & Restaurants für 430 Millionen US-Dollar zu übernehmen, den weltweit grössten unabhängigen Betreiber von Boutique-Hotels, Restaurants und Bars. Bei Kimpton handelt es sich um ein reines Asset Light-Unternehmen, das 62 Hotels und 11.300 Zimmer in Städten und Resorts in den USA betreibt und über weitere 16 Hotels in der Pipeline verfügt. Das Unternehmen betreibt ausserdem 71 Restaurants und Bars in Hotels.
Die neue Boutique-Marke ist eine Ergänzung zu den IHG-Marken Hotel Indigo und EVEN Hotels. Insgesamt entsteht nun ein Boutique- und Lifestyle-Hotel-Unternehmen mit über 200 bereits bestehenden Hotels und Hotels in der Pipeline in 19 Ländern. IHG möchte das Wachstum der Marke Kimpton in den USA beschleunigen und weltweit Hotels dieser Marke eröffnen. In Europa und Asien ist das Expansionspotenzial der Marke besonders gross, da dort eine grosse Nachfrage nach Boutique-Marken besteht.
Die Kette geht auch davon aus, dass sich der EBITDA von Kimpton bis Ende 2017 verdoppeln wird. Die Transaktion wird die Einnahmen im ersten vollen Jahr steigern und im dritten Jahr bereits Renditen erzielen, die höher sind als IHGs Kapitalkosten.
Eine globale Asset-light-Marke
Richard Solomons, Chief Executive Officer von IHG, sagte: "Dadurch, dass wir Kimpton zu unserem Portfolio bevorzugter Marken hinzugefügt haben, entsteht nun das weltgrösste Boutique-Hotel-Unternehmen." Der Kauf ist ein weiterer Schritt in der Asset Light-Strategie der Gruppe. Das Kimpton-Team wird weiterhin von Mike DeFrino, aktuell COO bei Kimpton, geführt. Mike Depatie, Chief Executive Officer von Kimpton Hotels & Restaurants, wird neue Verantwortung übernehmen: "Als Eigentümer einer grossen Anzahl von Kimpton-Hotels durch unseren Immobilienfonds werde ich weitere Kimpton-Hotels entwickeln," sagte er.
Kimpton wurde 1981 gegründet. Die 62 Hotels von heute befinden sich in 28 Städten in den USA in Stadt- und Resort-Standorten wie Boston, Chicago, Florida, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle und Washington D.C. Kimpton verfügt ausserdem über ein gutes Kundenbindungsprogramm, Kimpton Karma Rewards, mit rund 1,6 Millionen Mitgliedern.
Die Boutique-Hotellerie ist das Segment, das in den letzten vier Jahren am schnellsten gewachsen ist und Nachfrage, Angebot und RevPAR-Wachstum der Boutique-Hotels übertreffen in den USA die jeweiligen Zahlen der gesamten Branche bei Weitem.
Starke Finanzleistung
Die Kimpton Real Estate Investment Funds, die von vier aktuellen Kimpton-Führungskräften geleitet werden, erwarten zukünftige Investitionen in die Kimpton-Hotels. Die Fonds sind Eigentümer von rund 30 Prozent der bestehenden und der in der Pipeline befindlichen Kimpton-Häuser und möchten darüber hinaus zusätzliche Fonds schaffen, um Boutique-Hotels zu kaufen, zu entwickeln und zu sanieren.
Kimpton kann in den letzten fünf Jahren eine starke Erfolgsbilanz in Bezug auf das operative und finanzielle Ergebnis vorweisen, mit einem jährlichen Wachstum von 4 Prozent systemweit und einem durchschnittlichen Wachstum von 7,7 Prozent im RevPar bei gleichen Hotels in den letzten fünf Jahren. Es wird erwartet, dass Kimptons EBITDA 2014 rund 20 Millionen US-Dollar betragen wird und IHG ist zuversichtlich, Kimptons EBITDA mit den Eröffnungen der in der Pipeline befindlichen Hotels und durch Einsparungen bei der Abwicklung und der Technologie bis 2017 auf rund 39 Millionen US-Dollar steigern zu können.
Die Transaktion wird mittels bestehender Geldmittel und neuer Kredit-Konditionen finanziert; sie soll im ersten Quartal 2015 abgeschlossen sein und bestimmte Voraussetzungen erfüllen, darunter auch die kartellrechtliche Freigabe gemäss dem Hart-Scott-Rodino Act und der Zustimmung der Aktionäre.
Aus amerikanischen Steuergründen setzt die Transaktion einen Asset-Verkauf für den Verkäufer und für den Käufer fest und IHG kann die erworbenen Assets amortisieren. Es wird davon ausgegangen, dass die Entlastung durch diese Amortisierung zukünftige Steuern um rund 160 Millionen US-Dollar senken wird. BofA Merrill Lynch fungierte als Finanzberater von IHG. / red