Klarheit für Investoren

Immer stärker setzt sich der Wohnfaktor bei Serviced Apartments durch. Sowohl globale Ketten – wie Hyatt House in diesem Foto – als auch Spezialanbieter schaffen für ihre Langzeit-Gäste Wohlfühl-Räume im Hotel.

München. "Alles im Fluss – und alles in Arbeit!" Das ist die Message, die von den wichtigsten Akteuren der Apartmentbranche an der diesjährigen Expo Real ausgehen soll. Erstmals werden sich die grössten Wettbewerber am deutschen Markt in diesem Segment gemeinsam an der Hotel-Konferenz am Messe-Montag präsentieren: Accor/Adagio, Adina, Ascott/Citadines, Derag Livinghotels, Marriott und Boardinghouse Consulting stellen ihre bis jetzt gemeinsam erarbeiteten Definitionen und Standards vor. Ein erstes Ergebnis ist: Sie möchten zukünftig unter dem einheitlichen Begriff Apartment-Hotel bzw. Aparthotel agieren und diesen somit für die Branche prägen.

Sind Apartment-Hotels die neuen Sterne am Hospitality-Himmel? Die Anbieter sind davon fest überzeugt. Im Gegensatz zu Hotels sind Apartment-Hotels zwar noch ein kleines Pflänzchen: In der weltweiten Hospitality-Branche machen die Beherbergungsbetriebe mit Schwerpunkt-Angeboten für Langzeitgäste noch keine vier Prozent vom Markt aus, sagen Experten. Das bedeutet umgekehrt: Es gibt für dieses Segment noch ein gewaltiges Wachstumspotential.

Gleichzeitig aber stehen Apartment-Hotels vor grossen Herausforderungen: Es gibt keinen einheitlichen Namen, keine einheitlichen Standards – und Reisende suchen Unterkünfte für längere Aufenthalte unter 1000 Begriffen, nur nicht den erhofften. Investoren sollten trotzdem aufhorchen.

Apartment-Hotels gehören nämlich zu den "stillen Aufsteigern", wie die ersten beiden "Investment BAROMETER" zeigen, die das Hotelfachmagazin hospitalityInside.com und die Union Investment gemeinsam initiiert haben. Gleich in der ersten Umfrage Ende 2013 war den Apartment-Hotels das grösste Potenzial bescheinigt worden, sich zu einem Investment-Produkt zu entwickeln. Und das Ergebnis ein Quartal später untermauerte dies noch einmal: Befragt danach, welche Hotelsegmente die höchsten Renditen erwarten lassen, nannten rund 44 Prozent der Teilnehmer Budget-Hotels und gleich an zweiter Stelle, mit 21 Prozent, Apartment-Hotels.

Zu den grossen Anbietern weltweit zählen zum einen die Apartment-Hotel-Spezialisten:

• Ascott Group
• Bridgestreet
• Extended Stay Hotels
• Fraser Serviced Residences
• Oakwood Worldwide
• Toga Hospitality.

Daneben haben globale Hotelketten den Trend erkannt und entweder eigene, neue Marken für Langzeitgäste geschaffen oder bestehende Marken in ihrem Konzept so modifiziert, dass auch sie Langzeitgäste mit aufnehmen können:

Pilotprojekt in Deutschland: Residence Inn by Marriott Hotels in München. Der Startschuss für die Expansion in Europa fiel 2011.

• Accor mit der Marke Aparthotels Adagio
• Choice Hotels mit Suburban
• Hilton mit Homewood Suites und Home2Suites
• Wyndham mit Hawthorn Suites
• Hyatt mit Hyatt Place und Hyatt House
• InterContinental mit Staybridge Suites und Candlewood Suites
• Marriott Hotels mit Residence Inn, SpringHill Suites und TownPlace Suites.

In Europa spielen momentan Adagio, Citadines, sowie ebenfalls die auf dieses Segment spezialisierten Adina Apartment Hotels von Toga Hospitality aus Australien eine grössere Rolle, hinzu kommt Derag Livinghotels aus München als Deutschlands grösster nationaler Spezialanbieter. Daneben gibt es viele kleinere Anbieter mit wenigen oder nur einzelnen Häusern. Boardinghouse Consulting aus Berlin hat rund 430 Apartmenthäuser mit insgesamt 22.364 Apartments deutschlandweit erfasst, wobei nur Apartmenthotels mit mehr als 15 Einheiten berücksichtigt wurden. Einen Eindruck von der Vielfalt des jungen Segments kann man beispielsweise auf der Online-Plattform www.apartmentservice.de gewinnen.

In Deutschland, so hat der australische Anbieter Adina in einer eigenen Studie geschätzt, machen Apartmenthotels derzeit unter ein Prozent des Beherbergungsmarktes aus. Es ist also noch Platz für viele Häuser und Anbieter. Marriott fand laut Markus Lehnert, Vice President Hotel Development, über eine eigene Studie heraus, dass 36 Prozent aller Übernachtungen "Longstay-Potential" enthalten.

Definition: Einigung auf Apartment-Hotels oder Aparthotels

Die oben erwähnten Marktführer in Deutschland haben sich in ihren gemeinsamen Meetings der letzten Monate auf den international gängigen Überbegriff "Serviced Apartments" geeinigt, unter dem sich die gesamte Konzeptvielfalt des temporären Wohnens wiederfindet. Die Grafik bietet einen entsprechenden Überblick. "Die 'Apartment-Hotels' stellen für die Investoren den relevantesten Bereich dar", erläutert Anett Gregorius, Geschäftsführerin von Boardinghouse Consulting in Berlin. "Mit dem Wort 'Hotel' im Namen differenziert man sich von alternativen Wohnkonzepten wie Micro-Apartments oder dem klassischen Apartmenthaus/Boardinghouse."

Derag Livinghotels, Marktführer in Deutschland, interpretiert Wohnen neu in seinem Serviced Apartment-Hotel Campo dei Fiori in München, einem zertifizierten 'Green Building'. 

Ähnliche Diskussionen zur Definition und Terminologie des Apartment-Sektors gab es auch in Grossbritannien, berichtet Anett Gregorius. Als Resultat wurde auf dem jüngsten "Serviced Apartment Summit" im Juli in London in einem Dokument eine einheitliche Begriffsdefinition für Aparthotel und Corporate Housing festgelegt, wobei diese beiden Begriffe die jeweiligen Enden des gesamten Spektrums bilden. Die Akteure beschlossen, künftig den Begriff "Aparthotels" für das Segment zu nutzen, so dass als nächstes wohl zwischen Grossbritannien und Kontinentaleuropa diskutiert werden muss, ob man international nun einheitlich unter "Apartment-Hotels" oder "Aparthotels" auftreten sollte.

Service ist der Schlüssel

Apartment-Hotels sollten stets Dienstleistungen mit anbieten; möglich sind – wie in der klassischen Hotellerie – hier auch Abstufungen:

♦ Limited Service: eingeschränkte Öffnungszeiten der Rezeption, ergänzt in der Regel durch einen Schlüsselsafe, ein kleines Frühstücksangebot in der Regel über externe Anbieter und Kooperationen, aber kein Restaurant und keine Bar. Eingeschränktes Serviceangebot speziell auf Langzeitgäste abgestimmt, z.B. Einkaufsservice. Limited Services sind typisch für klassische Apartmenthäuser/Boardinghouses.
♦ Selected Service: in der Regel 24 Stunden-Rezeption, eigenes Frühstücksangebot im Haus, kleine Fitness- und Wellnessbereiche, kleiner Tagungsraum, z.T. Bar und Restaurant im Haus. Selected Serviced sind hotelähnliche Dienstleistungen und werden von Aparthotels, wie z.B. Adagio und Citadines, angeboten.
♦ Full Service: komplettes Serviceangebot mit 24 Stunden-Rezeption, Frühstücksbuffet, Fitness- und Wellnessbereiche, Tagungsräumlichkeiten, eigenes Restaurant und Bar. Full Service bieten Apartment-Hotels wie Adina und Derag Livinghotels.

Aparthotels Adagio: Das Joint Venture zwischen Accor und Pierre & Vacances fügt seiner Langzeit-Marke Adagio jetzt die Budget-Variante Adagio access hinzu.

Es entwickelt sich also ein junges, vielfältiges Segment, das genauso bunt ist wie seine Zielgruppe. Geschäftsreisende haben die Hotel-Alternativen als erste entdeckt – in den Städten. Die Nachfrage wurde und wird seitdem von verschiedensten Strömungen angekurbelt: von der zunehmenden Mobilität und Projekt-Arbeit in der Gesellschaft, von der neuen Lust auf privateres Wohnen statt anonymes Übernachten, aber auch von Entscheidungen wie der der Pharma-Industrie. Sie erlegte sich vor Jahren innerhalb ihrer Reiserichtlinien einen "Kodex" auf, der Spitzen-Managern den Aufenthalt in 5 Sterne-Domizilen "verbietet" – mit dem Effekt, dass Top-Führungskräfte heute nicht mehr in Top-Hotels absteigen, sondern in diskreten Top-Apartments. Damit umgehen sie elegant jede "Sterne"-Diskussion…

Der Kunde hat viele Gesichter. Denn für Apartment-Hotels können sich sowohl normale Hotelgäste wie auch Langzeitgäste und Freizeit-Reisende begeistern. Ein höherer Wohnkomfort, eine Kitchenette oder Küche und ein individuell abrufbarer Service gefällt vielen – selbst in ländlicheren Regionen. Entsprechend bunt hört sich die Standort-Strategie der Anbieter an.

Derag Livinghotels meinte in einer dreistündigen Branchen-Diskussion letzten Herbst, ein Apartment-Hotel gehöre nicht an den Hauptbahnhof, sondern in ein wohnliches Umfeld – Adina widersprach. Accor sieht seine Adagio Aparthotels grundsätzlich nur in Ballungsgebieten, Citadines sieht sich auch in Ferienregionen. Marriott folgt dem Trend und platziert seine Residence Inn nicht mehr wie anfangs in den USA in den Vorstädten, sondern heute eher im City Centre. "Das kann nur bedeuten, so schlussfolgerte Tim Düysen, Direktor Marketing & Vertrieb bei Derag Livinghotels, "dass wir in unserer Argumentationskette völlig flexibel auf die Bedürfnisse unserer Kunden eingehen müssen!" Wer das macht, generiert für sein Haus treue Kunden.

Der Gast im Haus ist häufig aber nicht der, der das Apartment-Hotel bucht. Und hier zeigt sich eine wesentliche Schwäche des jungen Segments: der Vertrieb. Hotellerie-fremde Unternehmen und Menschen, die ein "Apartment" suchen, geben in den Online-Suchmaschinen alle möglichen Begriffe ein – von Ferienwohnung über Immobilie, Wohnen auf Zeit und dergleichen mehr. Die Fachtermini sind den wenigsten bekannt. Eine Umfrage von Derag Livinghotels unter 400 Geschäftsreisenden am Flughafen München endete im Frust: Keiner hätte den Begriff Apartment-Hotel eingegeben.

Aufenthaltsdauer und Standort-Kriterien

Eine rigorose Unterscheidung zwischen Hotel-Gast und Langzeit-Gast ist de facto auch kaum möglich, da auch die Apartment-Hotel-Anbieter in der Regel einzelne Übernachtungen erlauben. "Apartment-Hotel-Gäste kann man einfach an der Zahl und Grösse ihrer Koffer ausmachen," beschreibt Petra Rottenaicher, Director Sales & Marketing Germany, Georgia bei Ascott, die Kern-Gästegruppe ihrer Hotels. "Dieses Bild ändert sich mit der Aufenthaltsdauer." Accor/Adagio, Adina, Ascott/Citadines, Derag Livinghotels, Marriott und Boardinghouse Consulting einigten sich in puncto Aufenthaltsdauer auf folgende Definitionen:

Adina Apartment Hotels, hier ein Apartment in Hamburg Michel, bieten ihren Gästen u.a. ein Restaurant und einen Pool im Haus. Adina ist die Tochter der australischen Hotelgruppe Toga Far East Hotels. 

♦ Shortstays: 1 bis 3 Nächte
♦ Midstays: 4 bis 14 Nächte
♦ Longstays: ab 15 Nächten

In welchem Mix liegt nun der Schlüssel zum Erfolg eines Apartment-Hotels? Die Runde kann sich auf einige Kern-Statements einigen, wie Matthias Niemeyer, Head of Development Germany bei Adina, zusammenfasst:

"Der Anteil an Kurzaufenthalten sollte idealerweise 20 Prozent der Übernachtungen betragen, nie mehr aber als 40 Prozent." Daraus ergibt sich natürlich ein im Vergleich zu einem Vollhotel niedrigerer Zimmerpreis. Aber: Ein Apartment Hotel sollte in der Lage sein, eine 80prozentige Zimmer-Auslastung zu schaffen und mindestens den gleichen RevPAR wie ein vergleichbares Vollhotel. "Das Ergebnis niedrigerer Betriebskosten: Der GOP eines Apartment Hotels sollte mindestens 40% betragen; konzeptabhängig sind auch über 60% möglich." Und: "Die Grundauslastung von Serviced Apartments sollte immer etwa 15 Prozent höher als bei klassischen Hotels liegen."

Wichtig für Investoren: Die Standort-Kriterien sind nicht identisch mit denen der klassischen Hotels. "Ist bei einem Hotel eine 1A-Lage oder -Destination ideal, so ist dies beim Apartment-Hotel eher die 1B-Lage oder -Destination," fasst Niemeyer weiter zusammen. "Ausserdem aber muss man bei einer Feasibility-Studie die Anbindung in Betracht ziehen, ebenso wie die Nahversorgung, die Flächen-Relationen, den Wohnungsmarkt, die regional-ökonomische Dynamik und die Freizeit-Möglichkeiten im Umfeld." Selten umgesetzt sind Apartment-Hotels bisher Mixed Use-Projekte. Jedoch nehmen Beratungsanfragen für solche Projekte zu, stellt Anett Gregorius in ihrer eigenen Geschäftspraxis fest. Hintergrund hierfür ist häufig eine baurechtlich vorgeschriebene teilgewerbliche Nutzung.

Mit der Übernahme der französischen Marke Citadines gelang der asiatischen Ascott-Gruppe der Einstieg in Europa. Sie betreibt Apart'hotels in 22 Ländern heute.

Benefits für alle –
trotzdem viele Konzepte

Die junge, inhomogene Welt der Serviced Apartments zu durchschauen, dürfte momentan noch die grösste Herausforderung bleiben, für Kunden wie auch für Investoren. Die Vorteile eines Apartment-Hotels im Vergleich zu klassischen Hotels sind überzeugend: Die Apartment-Immobilie benötigt weniger Fläche, benötigt keine Premium-Lage, kann mit wesentlich weniger Mitarbeitern betrieben werden als ein reguläres Hotel und spart vieleKosten, weil die Gäste nicht täglich an- und abreisen. Insider wissen: Selbst wenn die Durchschnittsrate in einem Apartment-Hotel unter der eines Hotels liegt, erzielen die Apartment-Hotels in der Regel höhere Belegungen.

Die Umsatz-Rentabilität resultiert, kurz gesagt, aus der Balance zwischen variablen und Fix-Kosten. Optimierungsmöglichkeiten bieten sich trotzdem noch an – "z.B. über den idealen Mix von Studio- und 2 Zimmer-Apartments," bringt Vangelis Porikis, Director Central & Northern Europe von Adagio City Aparthotels, eine Variante ins Spiel.

Solche Operations- und Distributions-Gedanken traten aber wieder in den Hintergrund, wenn es um Expansion geht. Jeder Anbieter zeigt sich flexibel, wächst über Neubauten und/oder Conversions, über Eigentum wie auch über Pacht- und Franchise-Verträge. Dem interessierten Investor bleibt nur eines: Er muss sich mit jedem Anbieter einzeln und intensiv auseinander setzen.

Die Kontakte zu den Anbietern, die sich an der Ausarbeitung für die Expo Real beteiligt haben, finden Sie in anhängendem PDF. / map