Hotels in Top-Metropolen war gestern: Mittlerweile zeigen Investoren grosses Interesse an kleineren Städten wie Dresden. An diesem Platz steht ein InterCity-Hotel.
Hamburg. Der Hotelmarkt in Deutschland boomt. Und das nicht nur in den begehrtesten Städten des Landes. Immer mehr Investoren rücken Richtung B-, C- und gar D-Standort nach. Kleinere Städte mit guten touristischen Angeboten und/oder guter Infrastruktur gewinnen an Reiz. C-Standorte steigerten ihr Transaktionsvolumen in den letzten zwei Jahren um knapp 150%. Diesen Trend erläutert heute Alexander Trobitz, Head of Hotel Services von BNP Paribas Real Estate, in einem Gastbeitrag.
"Deutschland zeichnet sich gerade im europäischen Vergleich dadurch aus, dass es über eine ganze Reihe von auch im internationalen Vergleich interessante Städte verfügt, die vom Trend zu Städte- und Kurzreisen profitieren. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass auch Investoren zunehmendes Interesse an Hotel-Investments ausserhalb der Top-Metropolen zeigen.
Nach einer Analyse von BNP Paribas Real Estate wurden 2015 gut 4,38 Milliarden Euro in deutsche Hotel-Immobilien investiert. Damit wurde nicht nur das bereits hervorragende Vorjahresergebnis um 43% übertroffen, sondern auch ein neuer Rekord-Umsatz aufgestellt. Seit 2010 ist das Investitionsvolumen kontinuierlich gestiegen, zunächst in kleineren Schritten, ab 2013 jedoch mit beschleunigtem Tempo.
Während in der Vergangenheit für Anleger häufig nur die sogenannten A-Städte als Investment-Standorte in Frage kamen, stellen mittlerweile auch B-Städte und C-Städte gesuchte Investitionsziele dar.
C-Standorte im vollen Fokus
Gastautor Alexander Trobitz, BNP Paribas Real Estate: Jeder Deal schafft Aufmerksamkeit.
Betrachtet man nur die Entwicklung von Transaktionen einzelner Hotels, ohne Berücksichtigung grosser Portfolio-Deals, wird dieser Trend besonders deutlich. Während die sieben erwähnten A-Standorte ihr Investitionsvolumen von 2013 bis 2015 gut verdoppelt haben, konnten die 14 deutschen B-Städte im gleichen Zeitraum um fast 170% zulegen und erreichten 2015 einen Investment-Umsatz von 207 Millionen Euro.
Ähnlich positiv entwickelten sich C-Standorte, die auf ein Volumen von 139 Millionen Euro kommen. Auch sie konnten ihr Ergebnis innerhalb von zwei Jahren um knapp 150% steigern. In kleinen Städten, die als D-Standorte zu klassifizieren sind, fiel der Investment-Umsatz mit 148 Millionen Euro sogar noch leicht höher aus, wenngleich die Steigerung mit knapp 70% hinter den übrigen Städte-Kategorien zurück blieb. Gerade an den kleineren Standorten handelt es sich allerdings oft um kleine Verkäufe zwischen privaten Akteuren. Internationale Investoren sind hier nur noch in Ausnahmefällen aktiv.
Neben den Einzeldeals haben vor allem auch grosse Portfolio-Transaktionen zur äussert positiven Entwicklung der Investitionsvolumina beigetragen. Im Jahr 2015 wurden beispielsweise gut 1,78 Milliarden Euro in Paket-Verkäufe investiert. Auch von dieser Entwicklung haben die Städte ausserhalb der A-Standorte profitiert. Zwar sind nicht in jedem grossen Portfolio alle enthaltenen Hotels exakt auf einzelne Städte aufzuteilen, nach Analysen von BNP Paribas Real Estate entfielen aber 2015 etwa 25% bis 35% des Portfolio-Umsatzes auf Städte ausserhalb der grossen Metropolen.
Auch hier zeigt sich demzufolge deutlich, dass ein höherer Anteil kleinerer Standorte Anleger keineswegs abschreckt, in grosse Hotel-Pakete zu investieren. Dies kann als Vertrauensbeweis dafür gewertet werden, dass sowohl internationale als auch nationale Käufer dem deutschen Hotelmarkt insgesamt positiv gegenüber stehen und sich nicht nur einzelne, besonders attraktive Städte herauspicken.
B- und C-Standorte holen bei den Hotel-Investments gewaltig auf.
Dresden und Leipzig verführen
Zu den beliebtesten B-Städten zählten in der jüngeren Vergangenheit vor allem auch die beiden ostdeutschen Tourismus-Magneten Leipzig und Dresden. Beide konnten dabei nicht nur einige grössere Einzel-Verkäufe verbuchen, sondern partizipierten auch umfangreich an Portfolio-Transaktionen. Im Zeitraum von 2013 bis 2015 summierte sich das Investitionsvolumen in Dresden auf über 240 Millionen Euro, wovon knapp 180 Millionen Euro auf anteilig eingerechnete, bundesweite Paket-Verkäufe und deutlich über 60 Millionen Euro auf Einzeldeals zurückzuführen sind. Mit einzelnen Hotels wurde in Leipzig sogar noch mehr umgesetzt. Rechnet man auch hier noch anteilige Portfolios ein, beläuft sich der Investment-Umsatz auf fast 190 Millionen Euro.
Unter den westdeutschen B-Standorten sticht in der jüngeren Vergangenheit Hannover heraus. In den drei Jahren 2013 bis 2015 wurde hier ein Transaktionsvolumen von über 114 Millionen Euro registriert, dass sich nahezu ausschliesslich aus Einzeldeals speist. Grössere Investment-Umsätze verzeichneten darüber hinaus auch noch Städte wie Bremen, Nürnberg, Bonn oder Karlsruhe.
Obwohl auch kleinere Städte für Investoren immer interessanter werden, können die grossen Metropolen nach wie vor den mit Abstand grössten Teil des Investment-Umsatzes auf sich lenken. Im Durchschnitt der letzten Jahre kommen die sieben A-Standorte bei Einzeldeals auf Umsatz-Anteile von rund 80%. Ihre herausragende Stellung als Destinationen für den Städte-Tourismus, in Verbindung mit umfangreichem Geschäftsreise-Verkehr, liefert optimale Rahmen-Bedingungen für eine sich weiter positiv entwickelnde Hotel-Landschaft."