Das erste konventionell gebaute Moxy wird im Frühjahr 2017 in Stuttgart eröffnen.
Augsburg. Moxy baut um – und zwar das eigene Konzept. Die Vastint-Nordic Hospitality-Marriott-Marke hat, wie jüngst berichtet, zugestimmt, dass die Budget-Hotels unter diesem Namen künftig auch in konventioneller Bauweise errichtet werden dürfen. Das ursprüngliche Konzept, mit dem man 2013 an den Markt gegangen war, hatte nur eine "prefab"-Bauweise mit semi-modularen Elementen vorgesehen. Das erwies sich inzwischen als heftiger Hemmschuh, da diverse Projekte vor allem in City-Lagen zu platzen drohten. Der Projekt-Entwickler, der jetzt die Konzept-Mauer durchbrach, war die GBI AG. Vorstand Reiner Nittka und Markus Lehnert, Vice President Central Europe International im Hause Marriott, zum Moxy-Wandel hinter der Fassade.
Das erste konventionelle Moxy wird die GBI AG in unmittelbarer Nähe des Flughafens Stuttgart entwickeln. Betreiber des 176 Zimmer-Projekts wird die Schweizer SV Group. Der Baubeginn ist für den Spätsommer 2015 vorgesehen, die Eröffnung im Frühjahr 2017. Die drei Partner GBI, SV Group und Marriott führen bereits Gespräche über weitere gemeinsame Projekte, ebenfalls in konventioneller Bauweise, hiess es schon im März bei der Ankündigung dieses kleinen feinen News.
Markus Lehnert,Marriott: 'Wir arbeiten an einem grösseren globalen Roll-out.'
"Bis Mitte dieses Jahres werden wir in Europa ca. 30 Projekte für die Marke Moxy unterschrieben haben," berichtet Markus Lehnert, "davon werden etwa zehn konventionell gebaut werden." Mit anderen Worten: Das veränderte Konzept öffnet plötzlich die Expansionsschleusen.
Sass Marriott als Franchisegeber bisher nur mit der skandinavischen Nordic Hospitality als Pächter in einem Boot, erlaubt die zusätzlich genehmigte Bauweise plötzlich Kooperationen mit weiteren Entwicklern und Pächtern. Die SV-Group und die GBI werden nicht die einzigen Partner bleiben, kündigt Lehnert im Gespräch mit hospitalityInside.com an: "Wir sind im Gespräch mit einigen anderen!". Details folgen.
Damit ist auch sicher: Meinungsverschiedenheiten, die es laut Insidern immer wieder zwischen Nordic Hospitality und Marriott in der Einschätzung von Standorten gegeben haben soll, lassen sich jetzt unauffälliger umgehen.
Nach dem Start 2014 in Europa hatte Marriott Ende Januar dieses Jahres angekündigt, ab 2016 sieben Moxy in den USA zu eröffnen; jetzt arbeitet man an einem grösseren globalen Roll-out. Da kommt jede Konzept-Öffnung recht. Denn angesichts dieser Expansionspläne, denen stets eine schnelle Umsetzung folgt, sei sogar die Fabrik, die in der Nähe von Mailand die Fertigmodule hergestellt, inzwischen ausgelastet, so Lehnert. Ausserdem halte Investor Vastint das Patent auf die Fertigung der Module.
Reiner Nittka, GBI: 'Baukosten mit vorgefertigten Modulen sind nicht immer günstiger.'
Zudem haben alle Moxy-Macher weitere Erfahrungen gesammelt: Neben Neubauten sind Conversions von Bürogebäuden in Moxy-Hotels schneller zu realisieren als Conversions von Hotelgebäuden in Moxy-Hotels. Damit ist endlich der Weg zur schnellen Moxy-Vermehrung gefunden.
Baukosten werden nicht günstiger
Reiner Nittka von der GBI hat vor seinen Moxy-Verhandlungen natürlich die Baukosten für das "prefab"-Hotel mit den Baukosten eines "konventionellen" Motel One verglichen. Mit vorgefertigten Modulen sollte man einen Zeit-Vorteil erwarten können, der die Baukosten letztlich senkt. Doch Nittkas Fazit sieht anders aus: "Die Baukosten mit vorgefertigten Modulen waren nicht günstiger. Und der Zeitfaktor hebt sich auf durch eine längere Standort-Suche im Vorfeld und durch eine Limitierung der infrage kommenden Projekte in den Städten." Weil die Zimmer-Container nur im Doppelpack angeliefert werden können, muss für diesen kantigen Transport also erstens die Zufahrt zur Baustelle "geklärt" sein ebenso wie das Baugrundstück bis in den letzten Zentimeter. Fehlt auch nur ein halber Meter Abstand an einer Seite, können die Container dort nicht abgesetzt werden.
Solche Kleinigkeiten können einem Developer die Suppe versalzen. Markus Lehnert gibt das unumwunden zu. Er hat es selbst an einem Berliner Beispiel durchgerechnet: "Modular hätten wir auf dieses Grundstück 150 Zimmer setzen können, konventionell waren 170 drin. Das ist der Unterschied zwischen Leben und Sterben."
Moxy warb beim Marken-Start auch mit seiner hohen Umweltfreundlichkeit aufgrund der modularen Bauweise. "Das ist in der Branche ebenso umstritten wie die bauliche Praktikabilität der Module," kommentiert dies Reiner Nittka.
Fertigmodule sind nicht ideal für Hotels in der City. Das Cocoon München ist klassisch gebaut.
Baubeschreibung jetzt
nach deutschen Vorgaben
Im Hintergrund hat GBI-Vorstand Reiner Nittka noch mehr bewirkt als einen Vertrag für ein neues Moxy. Als Projektentwickler haderte er mit der Baubeschreibung, die Marriott bislang nur in Englisch darzulegen pflegte. Jetzt gibt es auch eine in Deutsch. "Die SV Group und wir haben zusammen mit Markus Lehnert eine komplett neue Baubeschreibung für ein konventionell zu bauendes Moxy erstellt," sagt er stolz. Dabei gelang es ihm und der SV Group auch, das deutsche Bauordnungsrecht durchzusetzen, was u.a. auch eine Anpassung der FF&E-Liste erforderte. "Damit haben wir jetzt für Moxy nach konventioneller Bauweise eine neue Blaupause geschaffen", sagt Nittka.
Die Franchise-Kriterien sind zudem jetzt direkt im Pacht-Vertrag integriert, so dass es – im Gegensatz zu bisherigen Gepflogenheiten – auch nur noch ein, in sich geschlossenes Vertragsdokument gibt.
Oliver Massabni, Architekt: 'Fertigbau-weise bei Standorten auf der grünen Wiese macht Sinn.'
Architekten und Developer differenzieren
Die wenigsten Hotel-Entwickler und Architekten arbeiten bislang wohl mit Fertigmodulen. "Ich selbst hatte erst mit solchen Systemen Kontakt, als ich mit Auftraggeber ein Boardinghouse-Konzept diskutierte," berichtet die freiberufliche Developerin Katja Schellknecht aus Berlin. Grundsätzlich glaubt sie, dass vor allem bei Budget-Hotels eine grösstmögliche Standardisierung nötig sei, um sie profitabel zu machen. "Die dazu nötige Zahl der Zimmer sollte man aber errechnen," meint sie, "und dann möglichst zusätzlich noch Zimmer mit einem nicht-standardisierten, individuelleren Grundriss anbieten. Das gibt auch einem Ketten-Hotel noch einen gewissen Charme und zeigt, dass der Betreiber im Trend liegt!"
Oliver Massabni, Architekt aus Wien und Konzeptionär des Budget-Hotels Cocoon in München, hält eine Fertigbauweise bei Standorten auf der grünen Wiese für sinnvoll – "und wenn man wie Vastint eine eigene Fabrik bauen kann." Bei City-Projekten, vor allem in engen europäischen Städten, ist er genauso kritisch wie Reiner Nittka: "Das nimmt Flexibilität und verteuert die Baukosten." Das gilt auch schon dann, wenn man "nur" Fertigbäder einbauen wolle…
Ähnliche Stimmen von Accor: Klaus Rohrbeck, der langjährige technische Direktor der Hotelkette in Deutschland, sagt: "Es hat auch bei uns immer wieder Überlegungen gegeben, mit Fertigmodulen zu bauen. Doch das wirft immer wieder sehr schnell Probleme auf." Das sind in erster Linie Überbreiten von Bauteilen, die die Transportkosten sofort deutlich verteuern und zudem noch das Risiko bergen, dass sie mit Schäden angeliefert werden. Ausserdem sei es häufig schwierig, die Stützen-Systeme, Kabel oder Brandschutz-Verknüpfungen vom konventionell gebauten UG oder EG im Gebäude weiter nach oben in die vorgefertigten Etagen zu ziehen.
Jedoch: Accor arbeitet sich schrittweise vor, zumindest bei der Marke ibis. Für diese Budget-Gebäude werden auch einzelne Betonteile vorgefertigt, die nur noch vor Ort mit Beton aufgegossen werden müssen. Ausserdem lässt man für die ibis-Hauptmarkt die Bad-Zellen vorfertigen; diese können bis auf die Tür komplett angeliefert werden. Bei drei Projekten erst hat man erstmals die Haustechnik-Stränge vorbauen lassen, um sie dann vor Ort schneller mit den jeweiligen Bad- und Zimmer-Zellen zu verknüpfen.
Das macht Sinn, sichert Qualität, spart Zeit und Geld: Rohrbeck sagt, dass allein die Reduzierung der Gewerke durch diese beiden Massnahmen 20 Prozent der Kosten sparen.
Und Accor experimentiert weiter: In der Sub-Marke ibis budget baut man die Bäder jetzt wieder konventionell. Was und wie man daran sparen kann, testen sie gerade in einem Neubau. / Maria Pütz-Willems
