Optimismus der das Genick bricht Umfrage unter europäischen Bankern enthüllt Ursachen von Sanierungsfällen
HI+

Optimismus, der das Genick bricht

Umfrage unter europäischen Bankern enthüllt Ursachen von Sanierungsfällen

Der Mix der befragten Bank spiegelte die gesamte Banken-Landschaft.Foto: styleuneed Fotolia

Wien. Weshalb scheitern Investments, was gefährdet den Erfolg von Hotels, welche Ursachen haben Sanierungsfälle? Die österreichische Beratungsgesellschaft Michaeler & Partner, auch aktiv in der Projekt-Entwicklung und im Bau-Management, hat dazu pünktlich zur Immobilien- und Investment-Messe Expo Real in München über 500 Banken-Kontakte in neun Ländern Zentral- und Südost-Europas befragt. Die drei Hauptursachen für den Misserfolg: fehlende Erfahrung, zu optimistische Businesspläne und falsche Finanzierung.

Der Mix der befragten Banken spiegelt die komplette Banken-Landschaft von den ganz grossen Kreditinstituten bis hin zu Sparkassen, beschreibt Martina Maly-Gärtner, Geschäftsführerin von Michaeler & Partner, den Pool der Adressaten. Durchgeführt wurde die Umfrage von Juli bis September 2015 in Deutschland, Österreich, England, Italien, Kroatien, Tschechische Republik, Russland, Serbien und Slowenien. Die Rücklaufquote lag bei über zwölf Prozent.

Weshalb geraten Hotel-Projekte in Schieflage?
So urteilten die Befragten insgesamt:

Antwort

Häufigkeit in %

 1. Fehlende Erfahrung des Projektteams5,3
 2. Annahmen und Kennzahlen im Businessplan zu oberflächlich
     und optimistisch
5,1
 3. Over-leveraged4,8
 4. Falsche Standort-Wahl4,6
 5. Unvorhergesehenes Auftreten von Baukosten-
     Überschreitungen
4,3
 6. Unzureichende Qualität des Managements, Services
     und fehlende laufende Instandhaltung
3,8
 7. Falscher Zeitpunkt des Investments im gegebenen Markt-Zyklus3,5
 8. Nicht ausreichende Investitionsreserven1,8
 9. Reaktion auf Markt-Einflüsse und Trends1,2
10. Eintritt der Mitbewerber war nicht absehbar1

 

"Viele der Ergebnisse haben uns nicht überrascht," sagt Martina Maly-Gärtner – einige aber schon. So sehen 81,9% der befragten Banken einen zu hohen Verschuldungsgrad als häufige Ursache für einen Sanierungsfall. Das ist ein extrem hoher Wert, angesichts dessen sich aber auch Banker selbst fragen müssen, was sie zulassen können oder dürfen. Eine erste Alarmstufe in der Praxis ist hierbei sicherlich ein sinkender Cash Flow. Bei den Eigenkapital-Anforderungen werden Unterschiede zwischen Stadt- und Ferienhotels sichtbar.

Bei City-Hotels fordern 62,3% der befragten Banker eine EK-Quote von 20-30%, bei den Resorts halten 60,6% eine Quote von 40-50% für nötig. Was ist eine derzeit branchengerechte Eigenkapitalquote bei touristischen Projekten?

 

weniger als 10%20%30%40%50% oder mehr
Stadthotel  3,3 %21,3 %41,0 %27,9 % 6,6 %
Ferienhotel  3,3 % 4,9 %31,1 %31,1 %29,5 %

 

Die Herausforderungen beginnen aber schon viel früher – bereits mit der Auswahl des Projektteams. Erfolg haben nach Meinung der Banker nur Teams mit einem erfahrenen Hotelier, einem erfahrenen Bauherrn und touristischen Berater. 59% machen deshalb ein wenig erfahrenes Team in den meisten Fällen für einen Misserfolg verantwortlich. Blicken die Banker auf Hotel-Projekte zurück, beurteilen 68,8% die vorgelegten Businesspläne meist als zu oberflächlich oder optimistisch. Viele Banken gaben an, deswegen interne Experten aufgebaut zu haben, fand die Studie heraus. Und wen wundert's: Über 60% beauftragen heute externe Berater mit Studien, Baukosten-Überprüfungen, Raum- und Funktionsplanungen. Und selbst 56,7% fordern noch eine zweite Meinung zu bestehenden Studien an.

Martina Maly-Gärtner initiierte diese Umfragen unter Bankern.

Falsche Standortwahl, überzogene Kosten…

Die falsche Standort-Wahl hat immer noch Folgen: 60,7% der Befragten gaben an, dass sich dies auf die Performance auswirkt. Am häufigsten wird diese negativ beeinflusst von einer fehlenden touristischen Infrastruktur, vom falschen Produkt und von einer fehlenden öffentlichen Anbindung.

Hat der Bau begonnen, kann es zur nächsten Misere kommen: Über 57,4% sagten, dass bei Sanierungsfällen "oft bis meistens" unvorhergesehene Baukosten-Überschreitungen vorkommen – primär aufgrund fehlerhafter Kosten-Einschätzungen. Die Kosten-Überschreitung beziffern 80% bei Bekanntwerden auf 10 bis 20%. Auch hier behelfen sich die Banken erneut durch die Implementierung eines externen Kosten-Controllings.

Dass ein Hotel-Projekt zum falschen Zeitpunkt lanciert worden ist, spielt übrigens nur für die wenigsten der Befragten eine Rolle. Dafür aber war die Frage von Michaeler & Partner nach den Wunsch-Standorten für momentane Investitionen sehr aufschlussreich: So gaben 66% der Banker an, sie würden unmittelbar in Berlin, Zürich, Mailand und Wien investieren.

Welchen Zeitpunkt erachten Sie im aktuellen Marktzyklus als sinnvoll für den Einstieg in ein Stadt-Hotelinvestment?

 

unmittelbar6 Monate abwarten12 Monate abwarten24 Monate abwartenkein Investment
Berlin66,0 % 9,4 % 9,4 %0 7,5 %
Budapest 9,4 % 7,5 %22,6 %17,0 %35,8 %
Mailand30,2 %13,2 %17,0 %11,3 %15,1 %
Prag18,9 %18,9 %24,5 %15,1 %15,1 %
Wien30,2 %17,0 %15,1 %13,2 %20,8 %
Zürich35,8 % 7,5 %15,1 %13,2 %17,0 %
Sonstiges 5,7 % 1,9 %13,2 % 5,7 %24,5 %

 Alle Tabellen/Daten: Michaeler & Partner

Doch es sind nicht nur die harten Fakten, die Hotel-Projekte scheitern lassen. Genauso beeinflussen schlechtes Management, unzureichender Service und mangelnde Instandhaltung die Performance, meinen 72,1%. Martina Maly-Gärtner: "Um dem entgegen zu wirken, haben viele Unternehmen ein Performance Management eingeführt. Banken ziehen trotzdem erneut Berater für gesonderte Betriebsanalysen hinzu. "Ein Frühwarnsystem, z.B. mit jährlichen Revisionen, muss forciert werden, da es bei falschen oder fehlenden Marketing-Aktivitäten oft bis zu zwei Jahre dauert, bis die fatalen Auswirkungen ersichtlich sind und dann wiederum eine lange Erholungszeit benötigen."

Auf den Weg in die Sanierungs-Sackgasse begibt sich auch, wer zu geringe Reserven für Instandhaltung bildet. Investitionsstaus führen zu abnehmender Profitabilität. 68,4% der Banker berichten von 3-4% Reserven bei den meisten Projekten in ihren Portfolien – was nach Meinung von Martina Maly-Gärtner nicht zu hoch gegriffen sei. "4% sollten generell der Richtwert sein. Kurzlebige und gut ausgelastete Produkte wie z.B. Budget- oder Lifestyle-Hotels erfordern höhere Reserven."

Hotels, die einmal in Schieflage geraten sind, zeigen aber offenbar kein grosses Interesse daran, auf Markt-Einflüsse oder Trends zu reagieren. In der Gesamt-Gewichtung aller Auskünfte aber spielt dieser Punkt keine grosse Rolle mehr, ebenso wenig wie die Frage, ob ein Hotel-Projekt einer unvorhergesehenen Markt-Überflutung ausgesetzt wurde.

Interessenten können die Studie kostenfrei anfordern bei Michaeler & Partner in Wien unter der eMail info@michaeler-partner.com. / map

{"host":"www.hospitalityinside.com","user-agent":"claudebot","accept":"*/*","referer":"http://www.hospitalityinside.com/articles/optimismus-der-das-genick-bricht-umfrage-unter-europaeischen-bankern-enthuellt-ursachen-von-sanierungsfaellen,33587,285.html","x-forwarded-for":"52.90.211.141","x-forwarded-host":"www.hospitalityinside.com","x-forwarded-port":"443","x-forwarded-proto":"https","x-forwarded-server":"d9311dca5b36","x-real-ip":"52.90.211.141","accept-encoding":"gzip"}REACT_APP_OVERWRITE_FRONTEND_HOST:hospitalityinside.com &&& REACT_APP_GRAPHQL_ENDPOINT:http://app/api/v1