München. Die Transaktionszahlen der ersten neun Monate zum deutschen Hotelmarkt lassen die Vorhersagen einiger Expo Real-Besucher wahrscheinlicher werden: Zum Jahresende könnte die Zwei-Milliarden-Marke deutlich übersprungen sein. Darauf deuten die aktuellen Analysen von JLL und CBRE hin. Colliers sieht die Marke jetzt schon geknackt, weil man anders zählt.
Die Analysen der JLL Hotels & Hospitality Group Deutschland: Sie beziffert das Transaktionsvolumen im erwähnten Zeitraum auf ca. 1,96 Milliarden Euro, wobei sie Einzel-Transaktionen von mindestens 5 Millionen Euro sowie Portfolio-Transaktionen mit Objekten ausschliesslich in Deutschland berücksichtigt. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolio-Verkäufen veräussert werden. Das Ergebnis von Ende September liegt damit über dem Gesamtjahres-Resultat in 2013 liegt. Der 10-Jahresdurchschnitt für den Dreivierteljahreszeitraum ist damit mehr als verdoppelt.
CBRE Hotels beziffert die Transaktionssumme in den ersten neun Monaten 2014 auf 1,95 Milliarden Euro. Das Gesamtergebnis aus dem Jahr 2013 wurde ebenfalls bereits um 13 Prozent übertroffen.
Laut Colliers International ist die 2 Milliarden-Marke bereits geknackt: Es sieht zum Ende des dritten Quartals das Transaktionsvolumen bereits auf einem Wert von 2,1 Milliarden Euro. Colliers berücksichtigt – im Gegensatz zu den beiden anderen - auch Hotel-Volumen unter 5 Millionen Euro.
Nach einem schwachen Jahresauftakt folgte ein starkes zweites Quartal, darunter der Verkauf der Projektentwicklung Motel One Upper West am Berliner Kurfürstendamm an die RFR Holding GmbH und der Erwerb des Taschenbergpalais Kempinski Dresden durch Ex-Metro-Manager Erwin Conradi, gekauft von der Octavian Hotel Holding zu einer ungenannten Summe.
Im gleichen Zeitraum wurden fünf Portfolio-Transaktionen für 177 Millionen Euro notiert. So erwarb bespielweise die thailändische Fico-Gruppe acht Grand City Hotels der GCH Hotel Group unter den Marken Tryp by Windham, Ibis und Days Inn und bezahlte inklusive eines Hotels in Belgien rund 80 Millionen Euro, wie Colliers hinzufügte. Darüber hinaus listet JLL die amerikanische Private Equity Firma Carlyle Group auf, die vier B&B Hotels an einen Schweizer Privatinvestor verkaufte.
Das Gros der Investoren in den ersten drei Quartalen in 2014 waren finanzierungsunabhängige vermögende Privatpersonen und institutionelle Anleger. Mit zusammen 26 der insgesamt 46 Transaktionen investierten diese beiden Anlegergruppen rund 767 Millionen Euro.
Deutsche Investoren waren laut JLL bei 18 Hotel-Investments beteiligt und kamen damit auf ein Volumen von ca. 430 Millionen Euro. Weitere Herkunftsländer waren u.a. Frankreich, Vereinigtes Königreich, USA und Spanien.
Laut CBRE hat sich die Anzahl der verkauften Hotels, inklusive Portfolio-Assets, von 72 in den ersten drei Quartalen 2013 auf 163 in diesem Jahr mehr als verdoppelt. 52 Transaktionen lagen dabei über der 10 Millionen-Marke. Das durchschnittliche Volumen bei Transaktionen über 10 Millionen lag bei rund 27 Millionen Euro. Der Anteil des Hotel-Investment-Marktes am gesamten Gewerbeimmobilien-Markt steigt von 6,6 Prozent in den ersten drei Quartalen 2013 auf 7,7 Prozent von Januar bis September im laufenden Jahr.
Massgeblich für den starken Anstieg sind zwei grossvolumige Portfolio-Transaktionen aus dem ersten Halbjahr: der Verkauf des Moor Park Portfolios an Accor und der Verkauf eines europäischen Portfolios von Holiday Inn, Holiday Inn Express und Crowne Plaza Hotels an Apollo Real Estate.
Im dritten Quartal hat der von CBRE Global Investors aufgelegte Hotel-Investment-Fonds Dynamique Hotels darüber hinaus ein deutsches Balladins Hotelportfolio bestehend aus zehn Hotels an den Standorten Braunschweig, Bad Bramstedt, Bremen, Dortmund, Mannheim, Neu-Isenburg, Offenburg, Peine, Sindelfingen und Troisdorf an die Louvre Hotels Group und den eurasischen Private Equity Fonds A Capital verkauft. Nach einer Renovierung sollen diese dann unter den Marken Golden Tulip und Tulip Inn betrieben werden. Mit dem Kauf verdoppelt Louvre Hotels seine Präsenz in Deutschland. A Capital ist ein führender Private Equity Fonds, welcher in europäische Firmen investiert. Investoren sind europäische Institutionen und Family Offices sowie der chinesische Staatsfond CIC..
Darüber hinaus hat Far East Hospitality, eine Tochter von Far East Orchard Limited aus Singapur, 50 Prozent der Anteile an den Objektgesellschaften von vier Adina Hotels übernommen, zwei in Berlin und je eines in Hamburg und Kopenhagen. Die restlichen Anteile verbleiben beim FEO-Joint Venture Partner, der australischen Toga-Gruppe. Die vier Hotels wurden mit rund 107 Millionen Euro bewertet.
Grösste Einzel-Transaktionen ist im dritten Quartal das Hilton Frankfurt mit einem Volumen von mehr als 110 Millionen, das von London & Regional an einen internationalen Privatinvestor verkauft wurde.
Colliers listet über die erwähnten Transaktionen hinaus noch ein Frasers Serviced Apartment-Projekt in Berlin auf.
Die Markt-Trends
JLL, CBRE und Colliers registrierten weiter diese Trends: In den ersten neun Monaten 2014 dominierten ausländische Investoren mit ca. zwei Dritteln des investierten Gesamtvolumens. Etwa 60 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in Hotels der Kategorie 3 bis 4 Sterne, während Budget- und Luxus-Hotels mit je etwa 400 Millionen Euro oder 20 Prozent am Transaktionsvolumen gleichauf lagen.
Die Renditen im Core-Segment geraten unterdessen weiter unter Druck und liegen bei rund 5,25 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Die Rendite nähert sich dadurch der Spitzenrendite in bedeutenden Märkten wie Paris und London. "Die Nachfrage nach Hotelimmobilien, besonders in den Kernmärkten, ist enorm", bestätigt Philipp Kraneis, Head of Hotel Transactions Deutschland und Osteuropa von CBRE. "Daher nimmt der Risikoaufschlag bei Hotels im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei Büroimmobilien weiter ab." Das knappe Angebot in den Metropolen sorgt ausserdem dafür, dass vermehrt auch gute Immobilien in Sekundär-Lagen im Fokus mancher Hotel-Investoren stehen.
Wie auch im letzten Jahr waren auf Käuferseite insbesondere Corporates und Eigennutzer sowie private Investoren und Family Offices aktiv. Mit 710 Millionen Euro stellten Corporates und Eigennutzer die grösste Käufergruppe dar, wozu vor allem Accor zählt. Private Investoren und Family Offices folgten mit 610 Millionen Euro auf Platz zwei. An dritter Stelle rangierten mit einer Investitionssumme von knapp 400 Millionen Euro Offene Immobilienfonds und Spezialfonds.
Stärkste Gruppe auf Verkäuferseite waren Vermögensverwalter, welche für rund 510 Millionen Euro Hotels veräusserten. Opportunity und Private Equity-Fonds trennten sich für 500 Millionen Euro, Corporates und Eigennutzer für 435 Millionen Euro von deutschen Hotels. / kn
