Rosige Aussichten

Vom Hotelier zum Immobilier? Accor-Developer Christian Giraud und Rezidor-COO Olivier Harnisch diskutierten beim 'Hogan Lovells Hotels Day 2014' das Thema Asset Heavy versus Asset Light an. Es gibt keine finale Antwort.Foto: map

Berlin. Mit dem "Nein" zur Unabhängigkeit Schottlands hat die EU seit letzter Woche ein Problem weniger, das schwächelnde Frankreich und Italien hingegen belasten weiterhin die EU-Perspektiven - ebenso wie Ebola und der Islamische Staat dies aus der Ferne tun. Trotz allem bescheinigen aber sowohl der Chefvolkswirt der DZ Bank, Stefan Bielmeier, wie auch Christoph Härle, CEO EMEA von JLL Hotels & Hospitality Group, der Branche aktuell gute Zeiten für gute Deals. Der 6. "Hogan Lovells Hotel Day" vor zwei Wochen im neuen Sofitel Ku'damm Berlin warf Fragen zu Wirtschaft und speziell Franchising auf. In gewohnt lockerer Weise und im Kreise renommierter Immobilien-, Investment- und Hotel-Experten bereitete das Forum damit schon den Boden für viele Gespräche an der bevorstehenden Expo Real.

Stefan Bielmeier versteht es seit Jahren, in angenehm-verständlicher Weise den grossen Bogen von der Weltwirtschaft zuImmobilien zu ziehen. So beschrieb er zu Beginn die nicht mehr robust wachsende Weltwirtschaft, deren Kernproblem momentan "der nicht vorhandene Zins" sei. Weil weltweit viele Länder ihre Schulden massiv abbauen und sich erholen, vergeben Banken auch kaum noch Kredite. Die Unternehmen verdienen Geld, bauen wieder Eigenkapital auf – aber investieren trotzdem nicht aufgrund der vielen Krisen in der Welt. In den USA zieht die Konjunktur weiter an, Europa wird schwächer, in den "Emerging Markets bröckelt es heftig", so der Chefvolkswirt zur weltweiten Stimmung. Innerhalb Europas ist Deutschland stark unterwegs – aber zu stark für den Rest des Euroraums, was vor allem den stark schwächelnden Franzosen zu schaffen macht.

Der Staatskonsum sei aktuell der Motor des Europa-Wachstums, "aber das ist nicht gut", warnt der Volkswirt. Zu denken geben die Export-Veränderungen: Deutschland führte jüngst deutlich mehr in Länder ausserhalb der EU aus als in die Eurozone. Deshalb sei es jetzt an Deutschland, zu investieren, um anderen EU-Ländern zu Rückenwind zu verhelfen.

Auf Immobilien-Ebene spiegelt sich diese wirtschaftliche Entwicklung darin, dass die niedrigen Zinsen zu Verwerfungen bei den Asset-Preisen führen. Ist eine Blase in Sicht? Bielmeier meint: "Bei den Haus-Preisen sind wir – ausser in Deutschland – schon wieder auf Vorkrisen-Niveau, also der Blase nahe." Gleichzeitig sagte er voraus, dass die Gewinne der Unternehmen in den nächsten Monaten zurückgehen werden.

Unerschütterlich sei trotz allem aber die gute Stimmung in der Wirtschaft, die Prognosen eigentlich schon zu optimistisch – "aber es wird keine grossen Abstürze geben, sofern die unkontrollierbaren Krisen Europa nicht erreichen," endete er selbst optimistisch. "Wir sollten die Kurve kriegen!" Für die Hotel-Immobilien-Branche sah er jedenfalls weiterhin gute Geschäfte.

Verglichen mit 2012 veränderte sich die Herkunft des Kapitals 2013 deutlich.

Kein Ende des Hotelbaus
in Sicht

Die nächsten 12 bis 18 Monate sollten für den Hotel-Investment-Markt rosig bleiben, konkretisierte Christoph Härle dann die Aussagen seines Vorredners. Warum? Weil die Konjunktur viel verspricht, Kapital verfügbar ist, Hotels eine gute Performance zeigen, weil es mehr Käufer gibt und Private Equity-Unternehmen wie auch Hotelgesellschaften jetzt aktiv als Investoren auftreten. "Die Asset-Klasse Hotel wird zunehmend Core," fasst er nochmals zusammen, was auch schon letztes Jahr an denImmobilien-Messen spürbar war und sich dieses Jahr wohl weiter verfestigen wird.

Nach aussen heisst das: Es entstehen noch mehr Hotels! Nirgendwo in Europas Grossstädten ist ein Ende in Sicht. In London wächst das Hotelangebot bis 2015 auf 115.00 Zimmer weiter, was einem Plus von 14,7% seit 2012 entspricht. Das ist die Spitze des Hotelbergs in EMEA, gefolgt von Paris und Dubai. Partystimmung also in Dubai – auch noch forciert durch aktuell gute Raten –, Freude aber auch in Warschau, wo das Hotelangebot von niedrigerem Niveau aus kommend aber auch um satte 13,9% zulegen wird.

Das Kapital der letzten 12 Monate kam in den meisten Ländern aus den eigenen Reihen oder aus dem Mittleren Osten. Entsprechend kräftig haben die Transaktionen angezogen, vor allem in Deutschland. "Erstmals seit 2006/2007 dominiert Private Equity wieder, auf Käufer- wie auf Verkäufer-Seite", sagte Härle, "auf die Singapur-Chinesen aber warten noch viele", setzte er nach. Dafür zeigen jetzt wohl mehr Norweger Interesse an Hotel-Immobilien. Nachgefragt sind momentan primär betreiberfreie Verträge und Pacht-Verträge; Management-Verträge haben dem gegenüber kaum eine Chance.

"Der RevPar in Europa sollte sich weiter positiv entwickeln, mit einem Wachstum von 3 bis 5%," machte auch JLL den Hoteliers und Investoren Mut. Gegenüber Investoren hob er lobend hervor, dass diese wieder bereit sind, etwas stärker ins Risiko zu gehen, weil sie zunehmen Vertrauen in Hotels fassen. Überzeugt sind sie dann wohl gänzlich, wenn klar wird, dass in puncto Rendite Hotels andere Asset-Klassen schlagen.

Annualisierte Rendite in Prozent / Lokale Währung

Der Index basiert auf 742 Hotelobjekten in 12 europäischen
Ländern.

Hotelbetreiber-Gesellschaften kennen solche Vergleiche – und deshalb ändern einige jetzt ihre Strategie: Getrieben von der Tatsache, dass gute Standorte immer rarer werden, sind die Betreiber jetzt zunehmend bereit, selbst Equity einzusetzen, sich auf Joint Ventures einzulassen oder Grundstücke zu kaufen, zu entwickeln und gemeinsam mit dem Partner auch Endinvestoren zu suchen.

Der grosse Run hat damit eingesetzt – aber nicht auf alle Segmente, sondern fast ausschliesslich auf das Budget-Segment. Und hier haben alle Investoren-Typen auch schon Sekundär- und Tertiär-Locations fest im Visier. Damit könnte aus dem schon so final klingenden "grossen Run" ein langer und bitterer Marathon-Lauf werden.

Immobilier oder Hotelier?

Damit stellen sich Insider erneut die Frage: Welche Asset-Strategie ist denn nun die richtige? Nachdem die Hotelketten im letzten Jahrzehnt sich fast all ihrer Hotel-Immobilien entledigten, drehte Accor in diesem Jahr wieder den Spiess um und predigt seitdem erneut "Asset Heavy statt Asset Light". Welcher Weg nun schneller und gewinnbringender zum Ziel führt, ist vermutlich eine Glaubensfrage. So drehte sich die Diskussion zwischen Christian Giraud, Vice President Entwicklung Deutschland und Österreich für Accor Hospitality Germany, und Olivier Harnisch, COO The Rezidor Group, letztlich um die Kernfrage, ob man mit Immobilien oder mit Verträgen mehr Geld verdienen kann.

Betreiberfreie Verträge waren 2013 deutlich begehrter als Pacht und Management.

Accor hat sein Asset Light-Konzept noch nicht ganz verbannt und unterzeichnet laut Giraud mittlerweile überwiegend Franchise-Verträge, aber der Fokus liegt ganz klar auf dem Kauf von Immobilien. Dafür hat Accor rund eine Milliarde Euro bereitgestellt. Und die aktuell niedrigen Zinsen treiben die Kauflust weiter voran. Bislang aber hat Accor nur bestehende Hotel-Immobilien gekauft, noch nicht in neue Projekte investiert. Das kann keinem Entwickler auf Dauer gefallen – oder muss er sich unter dem Dach des "Immobiliers" jetzt zum Finanzmakler wandeln?

Während Accor sagt, künftig gar keine Bilanz-belastenden Pacht-Verträge unterschreiben zu wollen, differenziert Rezidor stärker: "Pacht-Verträge machen wir nur noch unter bestimmten Bedingungen," so Olivier Harnisch, "z.B. bevorzugt als Festpacht, nur für Häuser in gereiften Märkten, bei A- und B-Locations und vorzugsweise in Städten, in denen wir noch nicht präsent sind." Eine interne Asset Management-Abteilung, vor zwei Jahren gegründet, kontrolliert heute alle Verträge explizit. An Immobilien-Kauf denkt Rezidor angesichts seiner Grösse derzeit nicht, "aber wir müssen uns wohl in einzelnen Märkten bekennen," räumt der Hotelier ein.

Die beiden Herren boten damit einen guten Vorlauf für das CEO-Panel an der Expo Real-Hotelkonferenz "Hospitality Industry Dialogue", an der Sébastien Bazin von Accor und Wolfgang M. Neumann u.a. auch das Asset-Thema auf Top-Level diskutieren werden. / map