Spanien Investoren für historische Gebäude gesucht
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Spanien: Investoren für historische Gebäude gesucht

Madrid. Jetzt ist die richtige Zeit, in historische Gebäude in Spanien zu investieren. Internationale Investoren zeigen ein um 25 Prozent erhöhtes Interesse an historischen spanischen Gebäuden seit Beginn der Wirtschaftskrise in Spanien. 40 Prozent der Investoren wollen diese Gebäude in Hotels umwandeln, obwohl die offizielle Unterstützung abgenommen hat oder ganz verschwunden ist und der finanzpolitische Rahmen verbessert werden könnte.

"Allgemein können wir sagen, dass der Zustand der historischen Gebäude Spaniens einer der fortlaufenden Restaurierung ist", so Ana Yáñez, Geschäftsführerin der Fundación de Casas Históricas y Singulares, einer Stiftung für historische und einzigartige Gebäude. Seit 1998 berät diese gemeinnützige Agentur Eigentümer von einzigartigen Gebäuden, um ihnen den Wert dieses Erbes zu vermitteln und um private Bemühungen mit den öffentlichen Verwaltungen zu koordinieren. Es gibt rund 700 Mitglieder, aber "wir könnten viel mehr sein, denn es gibt viele historische Gebäude in Spanien". Es ist schwierig zu wissen, wie viele genau, denn "dieser Art von Gebäuden wird nicht gesondert erfasst".

Galizische Anwesen, asturische Häuser, mallorquinische Fincas, die traditionellen "cigarrales" in Toledo… Die spanische Landschaft ist voller traditioneller Gebäude und einige von ihnen haben sich sogar zu Hotel-Ketten entwickelt, wie beispielsweise Paradores auf nationaler Ebene.

In den Augen eines internationalen Investors "sind Asturien, Katalonien, die Mittelmeer-Region oder Galizien die interessantesten Gebiete, da dies Wirtschaftsräume mit vielen Immobilien sind", erklärt Elvia Fafián, Managerin von Aldeas Abandonadas mit Sitz in Katalonien. Hierbei handelt es sich um die erste spanische Website, die sich auf den Verkauf von einzigartigen Objekten spezialisiert hat. Laut Unternehmen stammen die internationalen Käufer aus England, Frankreich, Deutschland, den Niederlanden, der Schweiz, Mexiko und Brasilien. 40 Prozent der Investitionen erfolgen in der Hotellerie oder aus allgemeinen Geschäftsgründen.

Niedrige Preise, grosse Bürden

Ana Yáñez ist der Ansicht, dass die Umwandlung in Hotels nicht "am häufigsten" geschieht, obwohl "sich inzwischen ein Trend abzeichnet, der versucht, auf jede mögliche Weise den Wert eines Gebäudes zu erhöhen und ausreichend Einnahmen zu generieren, um es vollständig erhalten zu können". Hacienda de Abajo, ein Hotelmitglied der Vereinigung auf den Kanarischen Inseln, ist ein solches Beispiel. Bei der Renovierung der alten Zuckerfabrik wurde das Gebäude in ein 5 Sterne-Hotel mit 32 Zimmern umgewandelt. Die Arbeiten dauerten über vier Jahre und die Investitionskosten beliefen sich auf 10,7 Millionen Euro.

"Es gibt eine positive Verbindung zwischen den Bemühungen, das kulturelle Erbe zu erhalten und wirtschaftliche Einnahmen zu generieren, meist in Verbindung mit kulturellem Tourismus", so Yáñez. Das Hacienda de Abajo ist hierfür das erste beispielhafte Hotel auf den Kanaren und hat einige der wichtigsten Tourismus-Auszeichnungen erhalten, wie beispielsweise die "Medalla al Mérito Turístico en Sostenibilidad y Calidad", die höchste Auszeichnung Spaniens in diesem Bereich.

Eine weitere Investitionsmöglichkeit ist die Museologie, doch diese Option wird in Spanien weniger häufig genutzt, aufgrund der erforderlichen "wirtschaftlichen und logistischen Bemühungen und vor allem, weil die entsprechenden Bereiche nach wie vor von den Eigentümern bewohnt werden".

"Ohne entsprechende finanzielle Mittel schlagen viele Projekte fehl, da es an Liquidität fehlt, obwohl die Preise in Gebieten wie Galizien niedrig geblieben und somit relativ konkurrenzfähig sind", betont Elvia Fafián von Aldeas Abandonadas, "Aber wir glauben, dass sie in einigen Jahren steigen werden".

FCHS fordert eine "steuerliche Behandlung entsprechend der Belastungen, die aus der Eigentümerschaft dieser Immobilien resultieren", um Investitionen in den Erhalt zu fördern, und erklärt mit Hinweis auf Fördermittel, dass sich die aktuelle Krise in Spanien nicht von ihrer besten Seite zeigt. Aber auf europäischer Ebene "ist es möglich, Hilfe über Investitionsprogramme oder Strukturfonds zu erhalten", beispielsweise für ländlichen Tourismus oder, so der neueste Trend, für Energie-Effizienz von Gebäuden – auch für historische Gebäude".

Jordi Clos, Gründer und Präsident der spanischen Hotelkette Derby Hotels.

Derby Hotels mit anderen Wegen

Einer, der schon immer in historische Gebäude investiert hat, ist Jordi Clos, Gründer und Präsident der spanischen Hotelkette Derby Hotels. "Wir sind ein Unternehmen mit einer gewissen Sensibilität für Kultur und unserer Meinung nach gehen Luxus und Kultur Hand in Hand", sagte er in einem Interview auf der FITUR 2016. Derby Hotels ist für seine Hotels in historisch interessanten Gebäuden bekannt und dafür, dass das Unternehmen kleine Kunstwerke integriert. Jedes der 22 Hotels "verfügt über einen Museumsbereich oder über echte kleine Kunstwerke in den Zimmern". Insgesamt tragen 8.000 Kunstwerke zum kulturhistorischen Wert der Kette bei, der sich auf rund 750 Milliarden Euro beläuft, so die Schätzungen von Clos.

"Wir sind Eigentümer und pachten keine Immobilien", so Clos weiter. Die Investition in Geschichte und Kunst ermöglicht Derby Hotels, sich von der grösseren internationalen Konkurrenz wie beispielsweise Mandarin Oriental oder Four Seasons abzuheben. Auch wenn "nicht alle Gäste diese besondere Tatsache würdigen, kommen viele Gäste aufgrund dieses Bewusstseins zu uns", erklärt Clos.

Ausserdem sorgt sein Management auch für die Qualität von historischen Gebäuden. Bevorzugt werden qualitativ hochwertige Materialien verwendet, um die langfristigen Erhaltungskosten zu senken und den Gewinn zu erhöhen, der wiederum für Reinvestitionen genutzt wird – das ist besser, als Geld zu leihen. Durch diese Unternehmenspolitik konnte Derby Hotels besser überleben als andere Marken mit einer höheren Verschuldung aufgrund der Wirtschaftskrise.

Derby Hotels schloss sein Finanzjahr 2015 mit einem Umsatz von rund 70 Millionen Euro ab, das entspricht ein Zuwachs von 7,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Unternehmen, das 1968 in Barcelona gegründet wurde, hat heute 700 Mitarbeiter. 2016 wird Derby Hotels nicht in Katalonien investieren, sondern Hotels in historischen Gebäuden in Amsterdam, München, Kopenhagen und Stockholm eröffnen, wie Clos ankündigte, ohne genauere Details zu nennen.

Barcelonas Hotelpolitik in der Diskussio

Jordi Clos – Präsident der Hotelvereinigung Barcelona – hat seine Investitionen in Katalonien aus unterschiedlichen Gründen eingefroren. Einer der Gründe ist das aktuelle Moratorium zwischen der Bürgermeisterin von Barcelona und den regionalen Politikern, "was dem Geschäft schadet", so Clos. Der Stadtrat von Ada Colau stoppte den Bau von neuen Hotels in Barcelona und lässt nur die Renovierung von bestehenden Hotels zu, um die touristische Übernutzung der Stadt zu analysieren und neue Wege zu finden, das Angebot umzugestalten, das an Qualität verloren hat. Der Generalitat, der Landesregierung Kataloniens, gefällt diese Politik nicht. Clos ist ausserdem der Ansicht, dass Barcelona nicht an einem Hotel-Überangebot leidet, sondern am "illegalen Angebot von 7.500 Apartments".

Der andere Grund für die ausbleibenden Investitionen in Katalonien ist die Touristensteuer. Obwohl "sie gut funktionierte", ist er nun der Ansicht, dass sie inzwischen zu anderen Zwecken genutzt wird, als ursprünglich gedacht, nämlich zur Förderung von katalanischen Destinationen in Zeiten, in denen weniger öffentliche Mittel dafür zur Verfügung stehen.

Als Architektur-Liebhaber fragten wir ihn, was er von den Verhandlungen zwischen dem Stadtrat von Madrid und der chinesischen Wanda Group hält zur Umwandlung des ersten Hochhauses der Stadt, das Edificio España, in ein Hotel und Einkaufszentrum. Clos hofft, dass die chinesischen Investoren den Schutz und Erhalt der Architektur respektieren, denn "für die Stadt ist es sehr wichtig, ihr Erbe zu beschützen, denn schliesslich ist es unsere Pflicht, es an unsere Kinder weiterzugeben". / BdL

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