Dubai/Doha. Dubais Ausrichtung der Expo 2020 und Qatars Ausrichtung der FIFA Fussball-Weltmeisterschaft 2022 mögen für die Hotellerie zwar so manche Chancen bereithalten, aber Mega-Events wie diese bringen laut Hoteliers und Analysten auch zahlreiche Probleme mit sich – von der Verdrängung der sonstigen Nachfrage bis hin zu steigenden Baukosten. Welchen Herausforderungen Dubai und Doha konkret gegenüberstehen, wurde auf der dreitägigen "Vision Conference" erläutert, die im Rahmen der 15. "Hotel Show" Ende September in Dubai stattfand.
Das Hauptproblem, vor dem die beiden Destinationen stehen, sind die Auswirkungen auf die Nachfrage durch Gäste, die diese Städte besuchen, wenn dort keine Grossereignisse stattfinden. "Es sind zwar Grossveranstaltungen, aber sie verdrängen einen Grossteil der normalen Nachfrage, das sollte man nicht unterschätzen", so Philip Wooller, Area Director Middle East and North Africa beim Datenanbieter STR Global.
In seiner Präsentation zeigte er auf, wie die Expo 2010 in Shanghai, China, trotz zahlreicher Besucher nicht für ausgebuchte Hotels sorgte. "Die höchste durchschnittliche Tagesrate, die in Shanghai in den sechs Monaten der Expo erreicht wurde, lag bei 148 US-Dollar, was deutlich unterhalb der derzeitigen Preise in Dubai liegt. Demnach war der sehr attraktive Preis ein Grund für die hohen Besucherzahlen. Die Hotels waren aber zu keinem Zeitpunkt wirklich voll", so Wooller von STR.
Der Ramadan dürfte der einzige Zeitraum sein, in dem Dubai mit sinkenden Zahlen zu kämpfen hat. Dementsprechend war der August dieses Jahres ein für Dubai eher mässiger Monat. Laut STR Global fiel die durchschnittliche Tagesrate in Dubai im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 Prozent auf 682,31 UAE Dirham. Auch der Erlös pro verfügbarem Zimmer verzeichnete im August einen Rückgang um 3,7 Prozent auf 512,25 Dirham im Jahresvergleich. Die Belegung stieg dagegen um 2,1 Prozent auf 75,1 Prozent, während die Nachfrage das Angebot mit einem Zuwachs von 10,9 Prozent gegenüber 8,6 Prozent überstieg.
Philip Wooller von STR Global bremste jede Event-Euphorie ab.
Durch die Olympischen Sommerspiele 2012 fiel die Belegung in London um 1,9 Prozent, während die Olympischen Spiele in Peking 2008 einen Rückgang der Belegung um 19 Prozent mit sich brachten.
"Grossereignisse wie diese sind schwer zu handhaben", so Wooller. Sie zeigen, dass Hotels durch sie weder die Preise anheben noch volle Zimmer erwarten können. Und angesichts der aktuell bereits hohen Zimmerpreise in Dubai muss die Stadt während der Expo mit Preiserhöhungen vorsichtig sein. "Es besteht die Möglichkeit, dass im Hinblick auf diese Top-Events an der Preisschraube gedreht wird, was der Destination aber nicht gut tun würde. Wir wollen die Expo so vielen Menschen wie möglich zugänglich machen", so David Brown, General Manager von Fraser Suites in Dubai.
Qatar ohne Weltmeisterschaft?
Kein Weltuntergang!
Doha muss auf die Hotelbelegung während und nach der Weltmeisterschaft 2022 achtgeben. "In Südafrika war das Turnier mit Blick auf die Hotels eher enttäuschend", so Wooller.
Aber Doha könnte davon profitieren, dass alle Spiele in nur einer Stadt stattfinden werden – entgegen den Weltmeisterschaften in Südafrika 2010 und Brasilien 2014. "Bei einer WM, die in sechs oder sieben Städten ausgetragen wird, so wie in Südafrika und Brasilien, kommen zwar viele Gäste, aber es gehen auch viele. Die Belegung und die Zimmerpreise erleben ein Auf und Ab", so Wooler weiter. "Es gibt keine Verlässlichkeit, was es den Unternehmen sehr schwer macht zu kalkulieren. Die Daten werden zeigen, dass sich die Lage der Hotels im Jahresvergleich verschlechtert hat."
Auf dem Weg zur Ausrichtung der WM muss Qatar aber noch weitere Hürden überwinden. Es wird darüber diskutiert, ob das Sommerereignis nicht besser in den Winter verschoben werden sollte, um der in dem Wüstenstaat herrschenden extremen Hitze während der Sommermonate Rechnung zu tragen. Darüber hinaus untersucht die FIFA die Vergabe der WM an Qatar, um herauszufinden, ob Schmiergeld geflossen ist, was am Ende dazu führen könnte, dass dem Land die Ausrichtung des Mega-Events wieder entzogen wird.
Doch ein Verlust der WM wäre für Qatar kein Weltuntergang, denn die im Zuge der Vorbereitung auf das Turnier eingerichtete Infrastruktur wird ohnehin dringend benötigt. Bereits jetzt investiert Qatar viele Milliarden Dollar in Projekte, die zum Ziel haben, das Einkommen des Landes von Öl und Gas unabhängiger zu machen. "Die Investitionen in Stadien, Infrastruktur, Nahverkehr und Flughäfen sind so oder so erforderlich und man kann es sich zum Wohle des Landes auch leisten", erklärte Guy Wilkinson, geschäftsführender Gesellschafter der Beratungsagentur Viability.
Vision 2020 soll wahr werden
Bereits vor der Vergabe der Expo 2020 an Dubai hatte das Land unter dem Namen "Vision 2020" eine Ausweitung der Besucherzahl auf 20 Millionen Touristen bis 2020 anvisiert – ausgehend von 11 Millionen Besuchern 2013. Die Expo, so wird erwartet, soll in den sechs Monaten ihrer Dauer insgesamt 25 Millionen Menschen anziehen, von denen voraussichtlich etwa 70 Prozent aus dem Ausland kommen werden. Im Rahmen von Vision 2020 peilt Dubai indessen die Verdopplung seines Zimmerangebots auf bis zu 160.000 Zimmer an sowie eine Verdreifachung des Beitrags der Tourismusbranche zum BIP in Höhe von 100 Milliarden Dirham.
Dubais Sheikh Zayed Road: Wolkenkratzer als Symbol für den Fortschritt. Ist bei 73% Hotelbelegung Schluss?
Dubai könnte sein Ziel für 2020 erreicht. In den ersten sechs Monaten 2014 zählte der Stadtstaat bereit über 5,8 Millionen Besucher – die höchste Besucherzahl aller Zeiten über einen Zeitraum von sechs Monaten. Quellmarkt Nummer 1 bei Besuchern und durchschnittlicher Aufenthaltsdauer blieb dabei laut Dubai Corporation for Tourism and Commerce Department Saudi-Arabien mit einem Anteil von 3,9 Prozent.
Der Umsatz von Hoteliers und Apartmenthotels kletterte laut DCTCM in der ersten Jahreshälfte 2014 um 10,9 Prozent auf 12,74 Milliarden Dirham. Dubai ist demnach bereits dabei, sein Hotelangebot auszuweiten. Von 1999 bis 2014 ist die Zahl der Hotels in Dubai von 378 auf 637 gestiegen – wobei das Zimmerangebot laut Issa Kazim, CEO von DCTCM, von 25.000 auf 89.000 mehr als verdreifacht wurde. "Umgerechnet bedeutet über 17 Hoteleröffnungen im Jahr", so Kazim. "Entsprechend unsrer Pipeline werden bis Ende 2016 noch zwischen 15.000 und 25.000 Zimmer hinzukommen."
Dubais Beliebtheit als Destination schlägt sich ebenfalls in Mastercards "Global Destination Cities Index" nieder, laut dem der Stadtstaat die fünftmeistbesuchte Stadt in diesem Jahr war und bis Ende des Jahres voraussichtlich 12 Millionen Besucher zählen wird – ein Anstieg um 7,5 Prozent gegenüber 2013. Dubai liegt demnach auch an der Spitze im internationalen Vergleich der Übernachtungsgäste pro Einwohner und ist laut Index die Stadt mit den höchsten Ausgaben von Übernachtungsgästen pro Einwohner.
Dubai: noch mehr Projekte und Superlative
Die beeindruckende Hotel-Pipeline wird von gross angelegten Infrastruktur-Projekten begleitet – von Flughafen-Erweiterungen und neuen Nahverkehrslinien bis hin zu gigantischen Freizeitparks. Im Februar überholte der Dubai International Airport Londoner Heathrow als weltweit meistfrequentierter Flughafen im internationalen Reiseverkehr. Der Al Maktoum International Dubai World Central, Dubais zweiter Flughafen, wird für 120 Milliarden Dirham ausgebaut, um die anvisierte Zahl von 200 Millionen Fluggästen pro Jahr zu erreichen, da das Passagieraufkommen am Dubai International Airport bis 2020 auf 100 Millionen geschätzt wird. Emirates Airlines, der grösste Kunde des Airbus A380, gab im Rahmen der Dubai Air Show letztes Jahr eine Flugzeugbestellung im Wert von 99 Milliarden US-Dollar bekannt, die grösste Bestellung der Luftfahrtgeschichte und eine Bestätigung für das Wachstum der Luftfahrtindustrie in Dubai.
Darüber hinaus errichtet die Stadt gigantische Freizeitparks und Einkaufszentren, die dabei helfen sollen, das geplante Ziel von 20 Millionen Touristen zu erreichen. So plant Dubai beispielsweise die "Mall of the World" mit der weltweit grössten Einkaufsmeile auf insgesamt 743.000 qm sowie 100 Hotels und Apartments mit insgesamt 20.000 Zimmern. Das Einkaufszentrum soll eine über sieben Kilometer lange klimatisierte und überdachte Einkaufsstrasse, den weltgrössten Indoor-Freizeitpark, einen Wellness-Bereich für Medizintouristen sowie einen Bereich mit Kultureinrichtungen wie Theatern umfassen. Das Projekt erwartet nach seiner Fertigstellung jährlich 180 Millionen Besucher.
Die nächste Stadt in der Stadt: Bin Rashid City Dubai.
Dubai ist ausserdem dabei, sein Hotelangebot zu verbreitern, um sein für 2020 gestecktes Ziel zu erreichen. So wird der Bau von Hotels aller Art vorangetrieben – von Mittelklasse bis Luxus. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf dem mittleren Marktsegment, um bis 2020 zur Nummer eins der Familiendestinationen aufzusteigen. "Der Markt erlebt derzeit extremen Zulauf, um die Nachfrage deutlich ausgeglichener zu verteilen. Die Periphär-Industrie rund um den Tourismussektor soll aufblühen – Bring- und Holdienste, Freizeit, geführte Touren und so weiter", so Grant Salter, Head of Travel, Hospitality and Leisure Advisory, Deloitte Corporate Finance im Mittleren Osten.
Darüber hinaus erlebt Dubai einen Zuwachs bei den unabhängigen Hotelmarken, während die Regierung Firmen und Unternehmern bei der Einführung neuer Marken unterstützen will. So haben beispielsweise die Projektentwickler Emaar und Meraas Holding mit Dubai Inn eine neue Budget-Marke vorgestellt, während die Jumeirah Group, die hinter dem Burj Al Arab steht, ihre Lifestyle-Marke VENU wiederbelebt hat. "Die Entwickler erkennen, dass für spezifische Produkte spezifische Märkte notwendig sind, um ein eigenes Hotel, eine eigene Marke aufzubauen – nicht nur im Economy-Segment, sondern auch im Luxusbereich", machte Rabih Feghali, Director of Business Development der Beratungsfirma Royal International, deutlich.
Hotel-Unternehmen kombinieren mehrere Marken in ein- und derselben Immobilie, um eine grössere Bandbreite an Gästen anzusprechen. Ein gutes Beispiel sind Ibis und Novotel von Accor Hotels im World Trade Center in Dubai, deren Hauptzielgruppe Geschäftsreisende und Messe-Besucher sind.
Eigentumswohnungen als Teil von Hotelmarken
"Viele der Entwickler, die Apartmenthotels verkaufen, bemühen sich ebenfalls, Marken zu kombinieren und eine Hotel-Komponente anzubieten, die im Eigentum bleibt und eine Apartmenthotel-Komponente, die sie verkaufen können, um ihre Projekte zu finanzieren", so Feghali von Royal International. Neben der Methode, zwei Marken desselben Unternehmens in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander zu positionieren, verkaufen Marken auch Eigentumssuiten in Apartmenthotels an Standorten, an denen Ausländer Immobilien erwerben dürfen.
"Für die Entwickler ist das höchst interessant, denn sie können dabei einiges verdienen – durch Vorabzahlungen bei Verkauf ab Plan –, während ein Teil des Hotels im Eigenbesitz bleibt, beispielsweise alle öffentlichen Bereiche mit F&B, Konferenzräumen usw.", so Guy Wilkinson, geschäftsführender Gesellschafter von Viability Management Consultants in Dubai. "Auch die Grundstückseigentümer verdienen da mit. Das sind sozusagen zwei Stücke vom Kuchen."
Dubai treibt ebenfalls die Schaffung von Misch-Immobilien voran, um mehr Besucher anzuziehen. Beispielsweise hat Emaar, die Gesellschaft hinter dem Burj Khalifa, eine Reihe von Hotels in ihre gigantische Dubai Mall integriert, das grösste Einkaufszentrum Dubais in unmittelbarer Nähe des Finanzviertels rund um das Burj Khalifa. "Heutzutage wird viel Arbeit in Grossprojekte investiert, die mehrere Segmente bedienen – von Freizeit bis Business – und dabei wird versucht, Nachfrage aus sich heraus selbst zu erzeugen", erklärte Christopher Hewitt, Senior Consultant von TRI Hospitality Consulting.
Issa Kazim, CEO von DCTCM, erwartet bis Ende 2016 noch weitere 15.000 bis 25.000 Zimmer in Dubai.
Mit Blick auf die Expo 2020 betonten die Hoteliers, dass die Weltausstellung Besucher nicht nur nach Dubai führen wird, sondern auch nach Sharjah und Abu Dhabi. Im Vorfeld der Expo werden sich Hotels und Apartmenthotels ebenfalls auffüllen, wenn Geschäftsreisende und in die Organisation der Expo eingebundene Personen in Dubai zusammentreffen. Doch der Stadtstaat muss seinen mittleren Markt erweitern, um diese Art der Besucher unterzubringen.
Herausforderungen: Angst vor Stillstand
Aber all diese Entwicklungsprojekte könnten von Problemen befallen werden. Dubai benötigt bei den Besucherzahlen ein jährliches Wachstum von 9 Prozent, um sein avisiertes Ziel von 20 Millionen Besuchern bis 2020 zu erreichen. Die Aussichten sind dabei gemischt. Zwischen 2003 und 2013 nahm die Anzahl der Besucher um 7,5 Prozent zu. Wenn das geplante neue Bettenangebot in dieser Zeit auf dem Markt bereitsteht, könnte Dubai eine Hotelbelegung von 73 Prozent gegenüber der gewünschten Belegung von 80 Prozent erreichen.
"Bei einem Wachstum von 9 Prozent wird sich der Markt bei etwa 80 Prozent stabilisieren. Dies schliesst allerdings keine Marktausschläge, regionale Krisen, Stabilitätsschwankungen und so weiter mit ein", erklärte Grant Salter, Director, Head of Travel, Hospitality & Leisure Advisory, Deloitte Corporate Finance Ltd.. "Sollte sich das Wachstum von 7,5 Prozent, das wir von 2003 bis 2013 verzeichnet haben, fortsetzen, haben wir ein Problem – und dort, wo die betreffende Menge an Betten tatsächlich erreicht wird, stehen wir einigen Herausforderungen hinsichtlich der Marktentwicklung gegenüber. Wenn das Angebot schneller steigt als die Nachfrage, führt das automatisch zu Problemen."
Aber die grössere Frage lautet, ob Hotels in Dubai mit einer Belegung von 73 Prozent zufrieden sein können, einer Zahl, die in Europa und anderswo gefeiert würde? "Ich wäre mit einer 73 Prozent-Rate auf jedem anderen Markt auf der Welt zufrieden", so Salter. "Vielleicht ist das die neue Normalität, über die der Markt nachdenken muss. Reicht diese Rate, um die erforderliche Rendite zu erzielen?"
Regionale Konflikte, durch die Touristen statt nach Ägypten zu kommen, den sicheren Hafen Dubais ansteuern, könnten den Tourismusausblick allerdings trüben. Die VAE spielen mittlerweile eine aktive Rolle in der von den USA angeführten Koalition gegen den Islamischen Staat durch eine Teilnahme an US-geführten Luftschlägen auf Ziele in Syrien – eine Rolle, die sich auch negativ auf die heimische Sicherheit auswirken könnte. In geringem Umfang hätten die Sanktionen gegen Russland als Antwort auf die russische militärische Beteiligung am Ukraine-Konflikt zu einem leichten Rückgang bei den Touristen aus Russland geführt, so Wooller von STR. "Die Hotels am Meer verzeichnen tatsächlich einen Rückgang der Besucher aus Russland – nicht besonders stark, nur zwischen 4 und 5 Prozent im Augenblick", so Wooller.
Mehr dringende Probleme: Entwicklungskosten
Aber es könnte noch dringendere Probleme geben: Da die enorme Pipeline an Infrastrukturprojekten die Nachfrage nach Baumaterial, Grund usw. in die Höhe schnellen lässt, sieht man sich steigenden Entwicklungskosten gegenüber. Dubai stöhnt bereits unter den steigenden Kosten. Von Januar bis August dieses Jahres sind die Kosten für den Bau von 3-, 4- und 5-Sterne-Hotels, mit denen Deloitte zu tun hat, um 12 Prozent in die Höhe geschnellt, so Salter. "Standorte in der Nähe von Transport-Knotenpunkten werden immer teurer", erklärte er.
"Der Druck von Angebot und Nachfrage auf den Finanzbereich führt möglicherweise zu steigenden Kreditkosten angesichts der starken Aktivitäten bei den klassischen Finanzierungskanälen. Wenn die Banken unruhig werden, stellen sie nicht mehr so viel Kapital zur Verfügung wie bisher oder drehen an der Zinsschraube, um das Risiko einzuberechnen. All diese Faktoren haben einen Anstieg der Entwicklungskosten zur Folge."
Auch der Druck im Personalbereich wird für diese Megaprojekte zunehmen, denn es gibt sie nicht nur in den VAE, sondern auch in Saudi-Arabien und Qatar. Dieser Wettbewerb führt möglicherweise dazu, dass Hotels sich nach neuen Quellmärkten für Mitarbeiter umsehen. Der Markt wird ausserdem unter hohen Fluktuationen bei den Mitarbeitern zu leiden haben und die Gehälter werden steigern. Unterkunft für Arbeit ist ein weiteres Thema, mit dem man sich beschäftigen muss. Auch die Management-Gebühren werden anziehen und der Wettbewerb wird zusehends härter, was weiteren Druck auf Nachfrage und Belegung erzeugt.
"Angesichts der vielen Hotels, die in relativ kurzer Zeit auf den Markt strömen, wird es einen massiven Wettbewerb um Arbeit und qualifizierte Arbeit geben", prophezeit Salter von Deloitte. "Dubai ist bekannt für seine hochwertigen Hotels. Und für seinen hohen Servicestandard." / Dania Saadi