Skylounge im Double Tree by Hilton Amsterdam: Die Immobilie mit 557 Zimmern wurde für 350 Millionen Euro an Asiaten verkauft.
Amsterdam. Heute ist der europäische Hotel-Transaktionsmarkt dreimal grösser als er es noch 2007 war und stellt rund 8% der Investitionen in allen Asset-Klassen dar. Europa bietet grosse Möglichkeiten, obwohl der Markt fragmentiert bleibt und Investoren Konditionen und Konzepte sorgfältig analysieren sollten. Spanien hat rasant zugelegt; Italien, Dänemark, die Niederlande und Portugal haben ihr Transaktions-Volumen ebenfalls verbessert, während Frankreich, Österreich, Belgien, Norwegen, Irland und Schweden einen Rückgang verbuchten. Am 7. "Hospitality Investment Seminar" in Amsterdam letzte Woche, das von CBRE, DLA Piper, Hilton Worldwide und der Hospitality Support Group organisiert wurde, diskutierten 130 Teilnehmer aus dem Hotel-Immobilien-Sektor die Do's & Don'ts in der europäischen Welt der Hotel-Finanzierung.
Jileen Loo, Director Hotels bei CBRE London, hat ein Händchen für Reden, trat als erste aufs Podium und redete über das Kapital, das über die Grenzen nach Europa fliesst. Ihrer Meinung nach stehen die Dinge ziemlich gut. "Trotz der Finanzkrise beobachten wir ein Wachstum im Hotelmarkt. Im Jahr 2007, dem Höhepunkt im letzten Zyklus, waren die europäischen Transaktionen rund 7 Milliarden Euro wert. Heute ist derselbe Markt dreimal so gross und nahezu 21 Milliarden Euro wert", sagte sie.
Im Detail nannte Loo die Finanzkrise 2008, die einen Einfluss auf die Investitionen hatte, und später die Übernahmen im Hotel-Sektor, der sich aber schnell wieder erholte, vorneweg die Region Asien-Pazifik. In Europa kamen als erstes positive Nachrichten und Aktivitäten aus London, dem Gastgeber der Olympischen Sommerspiele 2012, und ein Jahr später floss asiatisches Kapital, insbesondere aus China, nach Europa – besonders nach London und Paris. 2015 wurde die rosafarbene Wolke nach den Terrorangriffen in Europa und der Brexit-Abstimmung grau und sorgte für ein Klima der Unsicherheit.
60% der Europa-Transaktionen durch europäisches Kapital
Jileen Loo, CBRE, sieht in Europa weiter einen attraktiven Markt.
Trotz allem bleibt Europa ein interessanter Markt für Investoren. "Vor zehn Jahren galt der Hotelmarkt noch als 'Nische', als 'alternative Investment-Klasse', nun hingegen gilt er grösstenteils als 'Mainstream'-Markt verglichen mit anderen Asset-Klassen", so die Analyse von Jileen Loo.
Sie belegte dies mit Zahlen. Im Vergleich der Entwicklung des Transaktions-Volumens im Hotel-Sektor in den letzten zehn Jahren erklärt CBRE im letzten Bericht, dass in Europas Immobilien-Investitionen 2007 die Hotels 7,29 Milliarden Euro wert waren, was 3% der Gesamt-Investitionen entsprach. 2016 hingegen erreichten sie fast 8% aller verkauften Asset-Klassen und einen Wert von 18,9 Milliarden Euro.
"Es gibt mehr Kreditgeber im Markt, hohe Transparenz und verfügbare Informationen, wodurch Newcomer schneller in die Hotellerie investieren", fasste Loo zusammen. Hinsichtlich des globalen Markts machen europäische Gelder nach wie vor den Grossteil der Transaktionen aus, die in Europa stattgefunden haben. Mit 16% hat der Marktanteil der nordamerikanischen Investoren, die Netto-Verkäufer sind, etwas abgenommen. Während Investoren aus dem Mittleren Osten nicht häufig handeln, kaufen sie nach wie vor hochwertige Trophy Assets und zeigen Interesse am europäischen Markt, trotz der aktuellen geopolitischen Krise in Qatar. Asiatische Investoren sind geschäftiger als arabische, die heute lediglich 10% ausmachen. "Sie kaufen häufiger, von kleinen Assets bis hin zu grossen, wie wir zuletzt durch institutionelle Käufer und Konglomerate beobachten konnten", so Jileen Loo.
Europäische Investitions-Landschaft
Das Interesse an europäischen Produkten ist in den beiden aktivsten Märkten Grossbritannien und Deutschland nach wie vor stark, obwohl letztes Jahr das Transaktions-Volumen in Deutschland das von Grossbritannien überholte. Neben diesen beiden Marktführern konnte sich Spanien in der ersten Jahreshälfte 2017 als einer der lebhaftesten Märkte Europas positionieren. Das Land erfuhr eine aussergewöhnliche Zunahme bei den Transaktions-Volumen für Hotel-Investitionen, wobei das Volumen um 228% gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte und sich in der ersten Jahreshälfte von 2017 auf über zwei Milliarden Euro belief, verglichen mit dem Vorjahres-Zeitraum.
Laut CBRE, das das Joint Venture Starmel bestehend aus Starwood Capital und Meliá Hotels International beim Verkauf von vier Assets der Marke Meliá auf Ibiza, Mallorca, Lanzarote und an der Costa del Sol für 230 Millionen Euro beriet, lässt sich die starke Markt-Performance grösstenteils auf die Entwicklung der spanischen Wirtschaft, auf attraktive Asset-Preise und Verfügbarkeiten zurückführen, wodurch der im 2. Quartal 2017 zum liquidesten Hotel-Markt wurde.
Andere Märkte wie Italien, Dänemark, die Niederlande und Portugal steigerten ihre Transaktions-Volumen ebenfalls, wohingegen Frankreich, Österreich, Belgien, Norwegen, Irland und Schweden Rückgänge verzeichneten. Die Dinge können sich nach wie vor positiv entwickeln, wie Jileen Loo sagte, die für die Investitionen in Europa in diesem und nächstem Jahr "beide Daumen hoch" gibt.
Travelodge London Southwark: Die Immobilie mit 202 Zimmern wurde für über 40 Millionen britische Pfund an britische Investoren verkauft.
"Ich glaube, dass Fusionen und Übernahmen nach wie vor stattfinden, dass Investoren ausserhalb von Europa mit Wunsch nach sofortiger Präsenz Portfolio-Plattformen bevorzugen, dass Pensionsfonds noch genauer hinsehen wie auch Investoren aus Asien, die trotz Kapital-Kontrollen aus China neue Übernahmen über ausländische Unternehmen abwickeln werden. Meiner Meinung nach wird das Volumen auf ähnlichem Niveau bleiben, zwischen 20 bis 25 Milliarden Euro bis zum Jahresende, mit kleinen Steigerungen an bestimmten Destinationen, während in allen wichtigen Märkten Europas ein Rendite-Rückgang erwartet wird. Es wird auch neue und trendige Marken-Konzepte mit neuen Playern im Markt geben, die das Hotel-Angebot auf dem gesamten Kontinent herausfordern", so Loo weiter.
Starwood Capital: Grosse Möglichkeiten
Den Standpunkt der Investoren auf diesem Seminar vertrat Keith Evans, VP Hotel Acquisitions der Starwood Capital Group, und bestätigte, dass der europäische Hotel-Sektor sehr gesund sei. "Es gibt grosse Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern beispielsweise hinsichtlich Kultur, Finanzen, Arbeitspolitik, Regelungen oder rechtlichem Rahmen, was aber auch viele Möglichkeiten birgt. Einige Märkte sind aus unterschiedlichen Gründen herausfordernder als andere und manche bieten Investoren eine liquidere und zuverlässigere Umgebung", so der VP zusammenfassend, der auch Spanien als Beispiel nannte.
In den letzten Jahren ist Starwood Capital in diesem Land im Resort-Markt sehr aktiv gewesen. "Wir haben den Markt zum richtigen Zeitpunkt erschlossen, das Geschäft dort ist gut, unsere operativen Partner machen einen richtig guten Job", erklärte Evans. Aus Perspektive der Betreiber lobte Evans die "vielfältigen Möglichkeiten, da die Hoteliers ihr Geschäftsmodell umgestellt haben von traditionellen Pauschal- und Festpreis-Kontingenten, einer nahezu flachen inflations-orientierten Revenue Management-Strategie hin zu dynamischer Preisgestaltung, Übernahme der Kontrolle über das eigene Inventar, Produktverbesserung und vieles mehr."
Durch die "Verfügbarkeit von angemessenem Kapital" bevorzugt Starwood Capital oftmals den Hotel-Sektor. Aktuell sind alle Augen nach Nordafrika gerichtet, wo nach Jahren der Touristen-Abwanderung wieder Fahrt aufkommt. "Die Länder fluten den Markt mit guten Produkten zu niedrigen Preisen. Ja, ein Teil der Verlagerung von Nordamerika ans Mittelmeer ist nach wie vor vorhanden, aber einige Investoren, darunter auch wir, sind dieses Jahr in die Region zurückgekehrt und haben einen Teil der Sahne im Resort-Markt abgeschöpft".
Suche nach Hybrid-Produkten
Auf der Suche nach Eigenkapital-Bedarf von 40 Millionen Euro und mehr überprüfte Starwood Capital auch kleinere Deals, "ob sie über eine klare Konsolidierungs-Strategie für den Markt oder diesen Partner verfügten". Da das Unternehmen äusserst flexibel agiert, sucht es auch nach innovativen und Hybrid-Produkten. "Moxy, Yotel, The Student Hotel usw. haben alle interessante Konzepte. Wir werden bei Studenten-Unterkünften aktiv, insbesondere in Grossbritannien, aber jetzt auch in ganz Europa, und wir haben uns einige Investitions-Möglichkeiten im Hostel-Sektor angesehen", bestätigte der VP.
Robert-Jan Peters: Der aktuelle Markt fördert Hotel-Übernahmen.
Aber Starwood ist nicht der einzige Käufer da draussen und der Wettbewerb ist hart. Anders als andere, die nach langfristigen Investitionen suchen, bevorzugt das amerikanische Investment-Unternehmen kurzfristige Höchstrenditen, die es innerhalb der nächsten zwei, drei, fünf Jahre besonders in opportunistischen Deals weiter erhöhen kann. Europa ist ein stark fragmentierter Markt mit vielen Möglichkeiten. Deshalb hoffen wir, in den nächsten 6, 12, 18 Monaten aktiv zu werden", so Keith Evans. Darüber hinaus erwähnte er, dass sich die Höchstzinssätze in Europa aktuell auf einem langanhaltenden Tiefstand befinden, "was aber nicht schadet".
Abschliessend sagte er: "Aktuell suchen wir Stadt für Stadt und in vielen Fällen auch Viertel für Viertel ab nach Investitions-Möglichkeiten ab. Die derzeitige Herausforderung ist der Trend zu Qualität und gleichzeitig auch Liquidität, was die Deals zustande kommen lässt".
Geldgeber sollten Märkte sorgfältig auswählen
Wer sind neben Starwood Capital die Kapitalgeber und wonach suchen sie? Robert-Jan Peters, Director Debt and Structures Finance bei CBRE Netherlands, weiss einiges darüber. Innerhalb weniger Minuten skizzierte er ein kurzes Porträt der europäischen Spitzenmärkte mit ihren Vor- und Nachteilen.
Grossbritannien, das 2016 beispielsweise für 24,5% des Transaktionsvolumens in Europa verantwortlich war, gilt als einfacher Markt, mit gutem Volumen, als liquider Markt hinsichtlich Investment-Produkten, der allerdings eine Verschiebung hin zu Kontinental-Europa erfährt. Deutschland verspricht sehr langfristige Renditen für Geldgeber, die grösstenteils von dort stammen, was die Transaktionen erleichtert, für andere Player aber keinen interessanten Markt darstellt. Frankreich gilt als wichtiger Markt, der von vielen internationalen Playern bevorzugt wird, aber kein ideales rechtliches Umfeld bietet. "Das ist kein Einsteiger-Markt für Geldgeber, die zum ersten Mal auf Kontinental-Europa blicken", warnt Robert-Jan Peters, der Skandinavien auch nicht empfiehlt, obwohl der Markt interessant und fragmentiert ist, "aber nicht für diejenigen, die unbedingt in Europa finanzieren wollen".
Der holländische Markt
Der Schulden- und Finanzexperte brauchte etwas länger, um am Beispiel der Niederlande zu erklären, wer eigentlich die Kreditgeber sind. An der Spitze der Liste stehen traditionelle Banken, die zu den "natürlichen internationalen Geldgebern" in der Hotellerie zählen. Dann kommen kurzfristige Geldgeber, die "preiswerte Kredite vergeben, flexibel sind, aber ihre Grenzen haben". Diesen folgen die Versicherer, "die ältere Vertriebskanäle wie Banken und Fonds umgehen wollen", dann Schuldenfonds, "die risikoarme Finanzierung anbieten und für opportunistische Deals ideal waren, jetzt aber wieder in die Kategorie 'risikoarm und Niedrig-Rendite' fallen", und am Ende Investment-Banken", die grosse Transaktionen lieben und diese für gewöhnlich auch nicht lange halten, sondern schnell wieder verkaufen, notfalls auch günstiger". Nicht wirklich ideal, wenn man über ausreichend Zeit verfügt.
Was haben all diese Kreditgeber gemeinsam? Sie suchen nach derselben Art von Anlagegütern: 2- und 4-Sterne-Hotels, keine kleinen Häuser, ausser es handelt sich um Boutique-Hotels oder der Standort ist einzigartig. Gesucht werden hauptsächlich Geschäftshotels in grossen Städten oder reine Ferienhotels, die "aber von der Mehrheit der Geldgeber nicht bevorzugt wird", so der Experte von CBRE. Die meisten Geldgeber wollen reine Management-Verträge oder Pacht-Verträge sowie Hybridformen.
Wie zuvor schon Jileen Loo und Keith Evans, erkennt Robert-Jan Peters einen sehr positiven Trend für zukünftige Hotel-Übernahmen. "Langfristige Investitionen, billigeres Geld und höhere Verschuldung sind heute im Markt möglich. Wir sehen, dass neue Gesichter Interesse an der Hotel-Branche zeigen. Gut ist allerdings, dass sie sich am Markt nicht so gut auskennen und die Hotel-Eigentümer ihnen die Sache schmackhaft machen müssen, um dann mit ihnen zusammenzuarbeiten, damit sie das Geschäft verstehen." / Sarah Douag