Hamburg. Den Weg zur Klimaneutralität werden in der Immobilien-Welt vor allem Bestandsimmobilien mitprägen. Eine brandaktuelle Studie sagt: Rund die Hälfte dieser sogenannten Transformations-Immobilien in Deutschland werden als Mixed Use umgesetzt werden. Die Gastronomie spielt dabei eine Rolle.
Vor dem Hintergrund der steigenden ESG-Anforderungen sowie den grossen Umbrüchen im Handel haben bulwiengesa und Union Investment in einer gemeinsamen Marktstudie untersucht, wie sich das Segment der Transformations-Immobilien entwickelt. Die Studie gibt erstmals einen umfassenden Einblick in den komplexen Vorgang des Umbaus in den Bestandsimmobilien, der in der laufenden Dekade an Dynamik gewinnen dürfte. Ergebnis der Untersuchung: Rund die Hälfte der analysierten Gebäude in Deutschland werden als Mixed Use umgesetzt werden.
Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment: "Waren unsere Innenstädte bis zuletzt häufig von Einzelhandels- und Büro-Nutzungen dominiert, tagsüber belebt und nachts verlassen, so steht dieses Leitmotiv in den letzten Jahren zunehmend unter Druck. Immobilien-Wirtschaft und Kommunen sind gleichermassen gefragt, Strategien zu entwickeln, Strukturen und Nutzungskonzepte zu etablieren, die auch künftig flexibel auf Veränderungen des Marktes reagieren können."
Ein Beispiel für eine geplante Transformation: das langgezogene Ellington Hotel Berlin wird vermutlich ein Bürogebäude. Foto: Andreas Rehkopp
Abriss und Neubau günstiger, aber
weniger nachhaltig
Transformation ist gegenüber Abriss und Neubau bislang meist nicht die kostengünstigere Variante – gleichwohl liegen die Vorteile aus Sicht der Nachhaltigkeit schon jetzt klar auf dem Tisch. Denn bei einer ganzheitlichen Betrachtungsweise muss neben dem Energieverbrauch während des Lebenszyklus der Immobilie auch die sogenannten "graue Energie" berücksichtigt werden, die bei der Erstellung verbraucht wird. Durch die Monetarisierung des Verbrauchs an grauer Energie nach Inkrafttreten der EU-Taxonomie werden sich die Kosten für den Neubau indirekt weiter erhöhen. Die perspektivisch steigenden Kosten für Abbruch und Entsorgung bieten weitere Argumente für die Wiederverwendung und Transformation von Bestandsgebäuden.
Eine zentrale Erkenntnis der Studie: Durch neue gesetzliche Regelungen steigt die wirtschaftliche Attraktivität der Transformation von Immobilien gegenüber Abriss und Neubau zunehmend.
Wie die Initiatoren der Studie betonen, werden Transformations-Immobilien in der Projekt-Entwicklung an Bedeutung gewinnen, da diese Vorteile wie Wiedernutzung der bestehenden Bausubstanz, Nutzungsvielfalt und neue Urbanität verkörpern.
Mixed Use gewünscht
Die Studie zeigt anhand einer Analyse der RIWIS-Datenbank von bulwiengesa auf, dass – anders als die aktuelle Diskussion um die Zukunft des stationären Einzelhandels vielleicht vermuten liesse –Industrie-Immobilien und Büros, die nicht mehr den Ansprüchen des Marktes entsprechen, in Summe häufiger eine Transformation erfahren als Handelsimmobilien.
Rund die Hälfte der analysierten Transformations-Immobilien werden als Mixed Use umgesetzt. Hierbei sind Handel und Gastronomie nach wie vor die wichtigsten Bausteine mit 28% Anteil am Nutzungsmix. Ebenfalls wichtig sind Büro-Nutzungen und Wohnen.
Vom Megatrend Transformation liessen sich somit vielfältige positive Effekte erwarten, die auch das "S" von ESG einschliessen könnten: "Die Transformation von Immobilien eröffnet neue Möglichkeiten, sich intelligent ergänzende Nutzungen und Nutzergruppen zu erschliessen und wertvolle Beiträge zur Vitalität und Attraktivität von einzelnen Gebäuden, von Quartieren und ganzen Städten zu leisten", so Henrike Waldburg.
Gastronomie ein wichtiger Baustein
Die Auswertung der Daten zeigt: Transformationen erfolgen nicht nur in den grossen A-Städten, wichtige Projekt-Entwicklungen gibt es auch in B- und C-Städten. Die A-Städte stechen mit insgesamt rd. 1,78 Millionen qm Nutzfläche in transformierten Immobilien heraus. Damit stehen die A-Städte für 56% aller in Transformationsimmobilien errichteten Flächen.
Nach Nutzungsarten dominieren in allen Stadt-Kategorien Wohnen und Büro. Hotels sind mit rd. 435.000 qm NF über alle vier Stadt-Kategorien die nächstgrösste Nutzungsart und in den A-Städten mit 16% am dortigen Flächenanteil am prägendsten. Einzelhandel/Gastronomie ist mit rd. 379.000 qm NF insgesamt die viertwichtigste Nutzungsart und besonders bei Transformations-Immobilien in D-Städten mit rd. 21% des dortigen Flächenanteils ein wichtiger Nutzungsbaustein. Logistik- und Industrienutzungen belaufen sich in Summe auf rd. 253.000 qm NF und haben in C- und D-Städten mit 15% bzw. 14% des dortigen Flächenanteils relevante Anteile. / kn