China: Ende der Talfahrt

Mit dem chinesischen Neuen Jahr begann das Drama, knapp drei Monate später erholt sich das Land wieder von dem gefährlichen Virus.Foto: Adobe Stock catwalkphotos

Beijing /Genf. Da China als erstes Land vom Coronavirus betroffen war, können die Vorgänge dort Einblicke gewähren, wie die Auswirkungen für den Hotel-Sektor in anderen Teilen der Welt sein werden. Aktuell wurde die Zahl der Neu-Infektionen im Land praktisch zum Stillstand gebracht und Reise-Beschränkungen im Epizentrum des Virus wurden gelockert. Der chinesische Hotel-Sektor scheint sich auf niedrigem Niveau stabilisiert zu haben – zumindest im Hinblick auf die Belegungsraten. Eine Zusammenfassung mit Ausblick von Macy Marvel.

Laut Daten von STR hatte die Hotel-Belegung landesweit ihren Tiefpunkt in der Woche erreicht, die am 8. Februar endete; die Zahlen lagen damals im einstelligen Bereich. In der Woche, die am 21. März endete, hatte sich die Belegung langsam erholt und lag bei rund 25%.

Die Belegung brach um 89% ein: Anfang Januar 2020 lag die Belegung ungefähr auf gleichem Niveau wie 2019. Aber als die Krise Mitte Januar ausbrach, stürzte die Belegungsrate in den folgenden beiden Wochen landesweit um 89%, sie fiel von 70% auf unter 10%. In Wuhan erfolgte der Rückgang sogar noch schneller, dort fiel die Belegung innerhalb einer Woche von 60% auf weit unter 10%. Landesweit hatte die Belegung am 2. Februar bei 7% ihren Tiefpunkt erreicht und stieg anschliessend gleichmässig auf 10%.

Zum Höhepunkt der Feierlichkeiten des chinesischen Neujahrsfests vom 23.-26. Januar lag der ADR durchschnittlich bei 711 RMB und die Belegung bei 21,9%. Im Vergleich dazu lag die Belegung in dieser Zeit in den letzten Jahren im Durchschnitt bei rund 55%. Im Monat Februar verzeichneten alle Segmente im chinesischen Hotel-Sektor beim RevPAR starke Rückläufe im zweistelligen Bereich im Vergleich zum Vorjahr.

Prozentuale RevPAR-Änderung im Vorjahres-Vergleich
nach Hotel-Segment in China, Feb. 2020

Quelle: STR

Heftiger Schlag für Umsatz und Gewinn

Im Januar fiel der TRevPAR um 29,4% im Vergleich zum Vorjahr, was insgesamt zu einem Rückgang des GOPPAR um 63,8% führte, laut HotStats. Im Februar, als die Krise ihren Höhepunkt erreichte, fiel der TRevPAR um 50,7% im Vorjahres-Vergleich. Durch den Umsatz-Einbruch waren die Hoteliers gezwungen, schnell ihre Kosten zu senken, was zu zahlreichen Hotel-Schliessungen und grossen Entlassungs-Wellen. Die Verbreitung des Virus hat viele Hotels gezwungen, den Betrieb vorübergehend vollständig einzustellen.

Von Dezember 2019 bis Ende Februar 2020 schlossen zwischen 14% und über 57% der Hotels in Chinas 15 führenden Städten vorübergehend. Mit 57,5% bzw. 40% erlebten Xian und Beijing den höchsten Prozentsatz an geschlossenen Hotels. Wuhan kam direkt dahinter mit 38% Schliessungen.

Viele Hotels wurden zeitweise in Quarantäne-Zentren umgewandelt, wie Daniel Voellm, Managing Partner HVS Asia Pacific, berichtet. Ausserdem merkt Karen Liu an, Senior Director und Head of Project Development Service bei Alliance Hospitality, ein Unternehmen im Bereich Machbarkeit mit Hauptsitz in Shanghai, dass die Belegung deshalb während der Krise gut unterstützt wurde und Ende Februar sogar auf über 70% stieg, jedoch Mitte März wieder zurückging, als die Coronavirus-Krise nachliess.

Daniel Voellm: Viele Hotels wurden Quarantäne-Zentren.Foto: HVS

Gewinn und Verluste

Auffallend ist, dass Hilton im Februar 150 Hotels in China schloss, darunter vier Häuser in Wuhan. Allerdings hatten laut STR-Daten während der Krise in Shanghai und im nahen Hangzhou sowie in Shenyang im Nordosten Chinas weniger als 15% der Hotels geschlossen. Die Erklärung hierfür ist, dass viele Hotels von lokalen Behörden finanziert werden oder sich in deren Besitz befinden und deshalb nicht denselben finanziellen Zwängen unterliegen wie Häuser im Privatbesitz. Viele dienten nicht nur als Quarantäne-Zentren, sondern auch als Unterbringung für Mitarbeiter, damit diese in der Nähe ihrer Arbeitsstelle wohnen konnten.

Zwar sanken die Lohnkosten im Vergleich zum Vorjahr um 41%, dennoch stiegen sie aufgrund des starken Einnahme-Einbruchs prozentual zu den Gesamt-Einnahmen an. Infolgedessen fiel der GOPPAR in den negativen Bereich und sank im Februar um 149,5% im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt mussten die Hotels auf dem chinesischen Festland einen Rückgang des RevPAR um 89,4% hinnehmen, ebenso wie grosse, globale Ketten. Marriott hat angegeben, dass der RevPAR in Grosschina im Februar um fast 90% im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen war. Daniel Voellm zufolge hat die Kette auch ihre Mitarbeiter in Hongkong auf eine 4-Tage-Woche gesetzt.

Im Februar rutschte der landesweite TRevPAR um fast 90% auf 10,4 US-Dollar ab. Trotz einer Reduzierung der Arbeitskosten um 30% auf PAR-Basis stiegen diese bei den Gesamt-Umsätzen prozentual sprunghaft auf 221 Prozentpunkte an. Der GOPPAR für den Monat war negativ – er lag bei -27,73 USD –, was einem Rückgang um 216,4% im Vergleich zum Vorjahres-Zeitraum entspricht. Die Ergebnisse in Beijing und Shanghai waren ähnlich, der Gewinn in beiden Städten brach um rund 40 USD auf PAR-Basis ein.

Gewinn-&-Verlust-Kennzahlen – China (in USD)

Anmerkung: *KPI = Key Performance Indicator I Quelle: HotStats

Tatsächlich befand sich die Hotel-Performance in China 2019 bereits im Abschwung, da die durchschnittliche Belegung um 1,1% auf 66%, die ADR um 2,2% auf 454,9 RMB und der RevPAR um 3,4% auf 299,9 RMB zurückgingen, da das Angebot schneller als die Nachfrage wuchs, wie die Daten von STR zeigen. Nach Markt-Segmenten betrachtet konnten lediglich Luxus-Hotels sowie Midscale- und Economy-Hotels 2019 kleine Zuwächse von jeweils 0,6% und 0,8% verzeichnen. Die Hotels der Segmente Upper Upscale, Upscale und Upper Midscale mussten dagegen alle Rückgänge um jeweils 3%, 2,8% und 4,7% hinnehmen. Während 2018 ein "gutes Jahr" war, war 2019 lediglich "OK", wie Karen Liu berichtet.

Vergleich mit Südkorea und Singapur

Sowohl Südkorea als auch Singapur wurden für ihren proaktiven Umgang mit der Krise gelobt und die Hotels waren etwas weniger betroffen als in China. Südkorea verzeichnete im Februar eine Belegungsrate von 43%, die 21 Prozentpunkte unter der des Vorjahres-Zeitraums lag, wie HotStats berichtet. Die durchschnittliche Rate war im Vergleich zum Vorjahr sogar um 2,1% gestiegen, während die Arbeitskosten auf PAR-Basis um 14,1% gesunken waren. Der starke Rückgang der Belegung führte jedoch zu einem Absturz des GOPPAR um 107% für den Monat.

Auch Singapur, das ebenfalls für die Kontrolle bei der Ausbreitung des Virus gelobt wurde, da es Patienten schnell rückverfolgen, aufspüren und isolieren konnte, erlebte einen Rückgang bei der Belegung und eine starke Abnahme bei den Zimmer-Umsätzen; F&B zog den TRevPAR um 48% im Vergleich zum Vorjahr runter. Die niedrigeren Einnahmen wurden teilweise auch durch allgemeine Einsparungen bei den Ausgaben kompensiert, doch dies reichte nicht aus, um einen Gewinn-Rückgang zu verhindern, der um 80,1% einbrach.

Riesige Pipeline verschärft Überangebot

2019 wurden in China 1.038 neue Hotels eröffnet, was einem Drittel aller neuer Hotels entspricht, die weltweit im Laufe des Jahres eröffneten, wie Lodging Econometrics angibt. Ausserdem beendete Chinas Hotelbau-Pipeline das Jahr 2019 mit einem Allzeithoch, da Chinas gesamte Bau-Pipeline im vierten Quartal 2019 einen Boom verzeichnen konnte und das Quartal mit 3.526 Projekten abschloss, was einem Anstieg um 28% bei den Projekten und 11% bei den Zimmern im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Ende 2019 erreichten sowohl die Projekte als auch die Zimmer in der Bau-Pipeline ein Allzeithoch und China besass die zweitgrösste Pipeline der Welt.

Hilton Wuhan Riverside: Die Kette zählt in ihrer China-Pipeline vor Corona offiziell 480 Projekte, so viele wie nie zuvor.Foto: Hilton

Dieser Entwicklungsschub hat offensichtlich für ein erhebliches Überangebot gesorgt, das sich mit Sicherheit negativ auf die zukünftigen Belegungsraten und Preise auswirken wird. Ende 2019 belief sich die Anzahl der im Bau befindlichen Projekte auf 2.317 mit 411.032 Zimmern, was einem Anstieg um 13% bei den Projekten und einem Rückgang um 1% bei den Zimmern entspricht. Die Anzahl der Projekte, die in den nächsten 12 Monaten begonnen werden sollen, belief sich auf 763 und stieg im Vergleich zum Vorjahr um 117% nach Anzahl der Projekte und 63% nach Anzahl der Zimmer. Projekte, die sich in frühen Planungsphasen befanden, beliefen sich auf 446 mit 111.799 Zimmern. Projekte, die in den nächsten 12 Monaten beginnen, und Projekte in frühen Planungsphasen lagen beide auf einem Rekordhoch. Einige dieser Projekte werden sich sicherlich verzögern oder möglicherweise auch ganz gestrichen.

Anfang März prognostizierte LE, dass 926 neue Hotels im Laufe des Jahres 2020 eröffnet werden, was einem Rückgang um 11% hinsichtlich der Anzahl der Häuser und Zimmer entspricht, aber immer noch eine erhebliche Kapazitäts-Steigerung bedeutet. 2021 ist die Eröffnung von 992 neuen Hotels geplant. Chinas Pipeline wird von Chengdu mit 134 Projekten angeführt, einem Zuwachs von 23% bei den Projekten im Vergleich zum Vorjahr, was ein Allzeithoch für die Stadt bedeutet. Danach folgten Shanghai mit 118 Projekten, Wuhan mit 111 Projekten und Suzhou mit 91 Projekte.
Hilton führend

Unter den grossen multinationalen Unternehmen ist Hilton führend, was die Bau-Pipeline anbelangt, mit einem Allzeithoch von 480 Projekten in China, gefolgt von der InterContinental Hotels Group mit 369 Projekten. Danach folgen die Jin Jiang Holdings mit 342 Projekten, Marriott International ebenfalls mit einer Rekordzahl von 335 Projekten und Accor mit 208 Projekten.

Mit 291 Projekten ist Hampton by Hilton die Marke mit der grössten Bau-Pipeline in China. Hiltons zweitgrösste Marke, DoubleTree, verfügt über 62 Projekte mit 17.233 Zimmern. IHGs Holiday Inn Express weist 179 Projekte auf und die Marke Holiday Inn hat 59 Projekte. Die Spitzmarken der Jinjiang Holdings sind Vienna Hotel mit 156 Projekten und 7 Days Inn mit 112 Projekten, während die führenden Marken von Marriott International das Flaggschiff Marriott mit 77 Projekten und Courtyard mit 40 Projekten sind. Accor verfügt inzwischen über 89 Projekte unter der Marke Ibis und 60 Projekte unter der Marke Mercure.

Viele Stornos in Sicht?

Viele Entwickler bleiben optimistisch und glauben, dass der Virus nur geringe Verzögerungen verursachen wird, wie Anfang März von LE berichtet wurde. Darüber hinaus findet der Grossteil der Hotel-Entwicklung in China im Rahmen von Projekten mit gemischter Nutzung statt, so Daniel Voellm. Somit ist die Lebensfähigkeit des Hotels nicht die einzige Überlegung. Karen Liu weist auch darauf hin, dass die meisten dieser Projekte von lokalen Regierungen finanziert werden, um die Wirtschaft anzukurbeln.

Laut einer kürzlich durchgeführten Umfrage von HVS planen 67% der Investoren/Eigentümer von Hotelprojekten, normal weiterzumachen, sobald die Coronavirus-Situation unter Kontrolle ist; inzwischen beabsichtigen 26% der Investoren/Eigentümer, ihre Projekte neu zu bewerten. Da Hotel-Entwicklungen in der Regel hohe Anfangsinvestitionen erfordern, kann die Aussetzung eines laufenden Projekts sogar noch mehr Schaden anrichten. Daher ist der HVS der Ansicht, dass die meisten Projekte wie geplant weitergeführt werden.

Karen Lu: Investorenschauen schon wieder nach Immobilien in Not.Foto: Shanghai Alliance Hospitality

Transaktionsvolumen wird zunehmen

Laut Karen Liu ist der chinesische Hotel-Immobilien-Markt ziemlich illiquide und durch wenige Transaktionen gekennzeichnet. Dennoch versuchen chinesische Private Equity-Gesellschaften und HNWI Berichten zufolge nun, in Not geratene Hotel-Immobilien zu übernehmen. Das Problem ist die erhebliche Diskrepanz zwischen den Erwartungen der Verkäufer und dem, was potenzielle Käufer auf der Grundlage einer diskontierten Cashflow-Analyse zu zahlen bereit sind. Dennoch glaubt sie, dass das Transaktionsvolumen in den kommenden drei bis fünf  Jahren zunehmen wird.

Unterdessen stellt Daniel Voellm fest, dass beispielsweise einige ältere Hotels der mittleren Kategorie in Shanghai in Büroräume umgewandelt werden, ein Segment, in dem trotzdem noch die Gefahr eines Überangebots besteht. Laut HVS erreichte das Volumen der Hotel-Transaktionen im Jahr 2017 mit etwa 4,8 Milliarden US-Dollar einen Höhepunkt, ging dann aber in den Jahren 2018 und 2019 stark zurück, als es sich nur noch auf etwa 1,5 Milliarden US-Dollar belief. Nun prognostiziert HVS, dass das Gesamtvolumen im Jahr 2020 unter dem des Vorjahres liegen wird.

Ausblick

Während der Tiefpunkt der Hotel-Performance in China an uns vorbeigegangen zu sein scheint, ist es unwahrscheinlich, dass der Markt in naher Zukunft zu einem normalen Vorkrisen-Niveau zurückkehren wird. Neben dem oben erwähnten Angebotsüberhang wird die Nachfrage in den kommenden Monaten wahrscheinlich durch mehrere Faktoren gebremst werden. Zunächst einmal stellen die Coronavirus-Beschränkungen für die Bevölkerung eine Art Flickenteppich dar, und es kann Widersprüche zwischen den Regelungen auf nationaler, Bezirks- oder Stadtebene geben, so Daniel Voellm. Ausserdem ist es unwahrscheinlich, dass die Menschen selbst nach der vollständigen Aufhebung der Beschränkungen die gleiche Bereitschaft haben werden, nach eigenem Ermessen zu reisen und Veranstaltungen zu besuchen.
Darüber hinaus wird der Fertigungssektor wahrscheinlich von einem hohen Volumen an stornierten Aufträgen aus den sich drastisch verlangsamenden Volkswirtschaften in Nordamerika und Europa geplagt werden, die nun die Hauptlast des Coronavirus zu tragen haben. Dies wird die Erholung des Geschäftsreiseverkehrs behindern. Ausserdem hat China ab Samstag, 29. März, die Einreise von Ausländern vorübergehend ausgesetzt, um auf den Anstieg neuer Fälle weltweit zu reagieren, der den lukrativen Incoming-Markt für Hotels abschneidet.    

Dennoch einige positive Anzeichen

Laut STR hatten bis zum 25. März 87% der chinesischen Hotels wieder für den Geschäftsbetrieb geöffnet. Es gibt auch einige gute Nachrichten aus Shanghai, wo über 80 wichtige Touristen-Attraktionen und etwa 4.200 Hotels in der ganzen Stadt wiedereröffnet wurden. Am 26. März wurde berichtet, dass die kulturellen und touristischen Einrichtungen der Stadt seit ihrer Wiedereröffnung bisher etwa 1,7 Millionen Besuche verzeichnet haben.
Die meisten Internet-Cafés, Karaoke-Hallen und Spiel- und Unterhaltungsstätten in der Stadt haben laut Wang Wei, dem Berater der Stadtverwaltung, wieder geöffnet. Mit Ausnahme von Theatern, für deren Wiedereröffnung eine Anmeldung erforderlich ist, und bestimmten Arten von Gruppenreisen über weite Entfernungen, die nach wie vor verboten sind, dürfen andere Akteure der Kultur- und Tourismus-Branche den Betrieb sofort wieder aufnehmen, so die Stadtverwaltung. Seitdem in Shanghai wieder innerstädtische Gruppenreisen erlaubt wurden, sind nach Angaben der Stadtverwaltung etwa 200 Programme für Teilnehmer aus kurzen Entfernungen eingeführt worden. Dieser Schritt nach vorne war jedoch nur von kurzer Dauer, da am Sonntag, 29. März, die Attraktionen der Stadt aufgrund erneuter Befürchtungen vor dem Coronavirus wieder geschlossen werden mussten.

IHG-Hotels am Shanghai Pudong Airport. Die Regierung erlaubt das MICE-Geschäft jetzt wieder in Stufen.Foto IHG

MICE erholt sich

MICE ist ein wichtiger Nachfrage-Motor für Chinas Hotelindustrie, auf den etwa 10% der Übernachtungen entfallen, so Karen Liu. Nun gibt es einige frühe Anzeichen für eine Erholung in diesem wichtigen Gästesegment. Als Zeichen des gestiegenen Vertrauens in die Überwindung der Krise wurde für Chinas grösste Lebensmittel- und Getränkemesse, die auf Ende Mai verschoben wurde, grünes Licht gegeben.

Die ursprünglich für März geplante, zweimal jährlich stattfindende China Food and Drinks Fair soll nun vom 21. bis 23. Mai in Chengdu stattfinden, einer der am stärksten betroffenen Städte Chinas, mit den meisten Geschäftsschliessungen in den ersten beiden Monaten des Jahres von allen chinesischen Städten, sagt der in Peking ansässige grosse Datenanbieter Wanvdata. Im vergangenen Frühjahr zog die Messe an drei Tagen 400.000 Besucher an, an denen rund 4.000 Unternehmen aus über 40 Ländern und Regionen, darunter Kanada, Frankreich und Spanien, teilnahmen. Es ist Chinas erste Grossveranstaltung, die im Mai stattfinden durfte; gleichzeitig mit der Entscheidung, die Messe für Essen und Trinken zuzulassen, wurde jedoch die für April geplante Frühjahrssitzung der Kantonsmesse verschoben. Ausländer, die als unkontrolliertes Risiko betrachtet werden, werden vorläufig ausgeschlossen, aber paradoxerweise dürfen Grossveranstaltungen stattfinden.

Ausblicke

HVS geht von zwei Szenarien aus: einem optimistischen und einem pessimistischen, je nach Ergebnis in Bezug auf die Kontrolle der Virusausbreitung. Wenn es gelingt, die häusliche Situation innerhalb des ersten Quartals unter Kontrolle zu bringen, dann sollte der Rückgang der Gesamtbelegung für 2020 auf etwa 3,5 Prozentpunkte begrenzt werden. Wenn jedoch die importierten bestätigten Fälle weiter ansteigen und die Situation unklar oder sogar noch schlimmer wird, dann sollte die Belegung im Jahr 2020 um 5,5 Prozentpunkte oder mehr zurückgehen.

Bei den Gäste-Segmenten dürfte der Geschäftsreiseverkehr laut Daniel Voellm die Erholung anführen. Karen Liu stimmt dem zu und stellt fest, dass einige Hotels in Grossstädten wie Peking und Shanghai bereits Arbeiter und Manager beherbergen, die aufgrund von Bewegungseinschränkungen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes bleiben müssen.

Laut HVS-Umfrage glauben praktisch alle Hotel-Betreiber und Investoren/Eigentümer, dass sich der Hotelmarkt im Laufe des Jahres 2020 vollständig erholen wird. Inzwischen glauben 35% der Betreiber und 28% der Investoren/Eigentümer, dass es eine langsame Wachstumsphase geben wird, bevor es zu einer raschen Erholung kommt. Andere sind jedoch der Meinung, dass sich der Trend aufgrund der Verlangsamung der Wirtschaft nach einem Aufschwung höchstwahrscheinlich abflachen wird. Die Betreiber sehen die allgemeine Erholung im Allgemeinen positiver als die Investoren/Eigentümer. Städte der ersten Reihe, wie Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen, dürften sich als erste erholen. Interessanterweise glauben nur 1 bis 2% der Befragten, dass eine vollständige Erholung im Jahr 2020 nicht möglich ist.

Prognose der Erholung des chinesischen Hotelsektors im Jahr 2020
von Betreibern und Investoren/Eigentümern

Quelle: HVS "Auswirkungen von COVID 19 auf das chinesische Hotelgewerbe Shenzhen", 24.3.2020

Die tägliche Hotelbelegung in Mainland China erreichte am 28. März einen absoluten Wert von 31,8%, nach einem Tiefstand von 7,4% in der ersten Februar-Woche, so die vorläufigen Daten von STR.

Informationsstatus: 2 April 2020, 22 Uhr

Das anhängende PDF von HVS beschäftigt sich ebenfalls intensiv mit der Hotel-Entwicklung in China in Corona-Zeiten.