Stockholm. Zu den stillen, aber sehr erfolgreichen Owner-Operator in der Branche zählt die schwedische Pandox-Gruppe. Ihr Börsenkurs legt gerade immens zu und liegt weit über den meisten europäischen Indices. CEO Anders Nissen scheint einiges zu gelingen. Selbst der gewagte Jurys Inn-Deal in Grossbritannien im undurchsichtigen Fight vor der finalen Brexit-Entscheidung stellt sich als perfektes Timing heraus. Eine Portfolio-Analyse.
Der rasant steigende Aktienkurs, der im Vergleich zum Vorjahr 36% zulegen konnte und weit über den meisten europäischen Aktien-Indices liegt, ist der Beweis für das Wachstum und die Ertragsstärke des schwedischen Hotel-Owner-Operators. In den letzten fünf Jahren konnte das Portfolio um 50% wachsen, von 104 Hotels mit 21.969 Zimmern auf 156 Häuser mit 35.001 Zimmer im Januar 2020. Der Marktwert des Portfolios hat sich im angegebenen Zeitraum mehr als verdoppelt.
HOTEL PORTFOLIO PANDOX, 2014-2019
Kennzahlen Gesamtjahr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 |
Hotels | 156 | 144 | 143 | 120 | 121 | 104 |
Zimmer | 35.001 | 32.268 | 31.613 | 26.240 | 25.190 | 21.969 |
Immobilien-Marktwert, in Mio. SEK* | 64.106 | 55.197 | 50.121 | 38.233 | 31.437 | 26.504 |
Anmerkung: *1 EUR = 10,589 SEK
/ Quelle: Pandox
Die Einnahmen aus dem Immobilien-Management beliefen sich auf 3.129 Millionen schwedische Kronen, das ist ein Anstieg um 5% aufgrund von starken Hotel-Märkten, Übernahmen, Komplett-Renovierungen und günstigen Währungseffekten. Die Einnahmen aus Betreiber-Aktivitäten beliefen sich auf 2.424 Millionen SEK, das ist ein Zuwachs von 13%, der hauptsächlich durch positive Währungseffekte, Übernahmen und die gute allgemeine Entwicklung in Brüssel und Deutschland begünstigt wurde. Der Netto-Umsatz der Gruppe belief sich auf 5.553 Mio. SEK.
Die Netto-Betriebseinnahmen durch Immobilien-Management beliefen sich auf 2.764 Mio. SEK, was einem Zuwachs von 10% entspricht. Die Netto-Betriebseinnahmen aus Betreiber-Aktivitäten beliefen sich auf 625 Mio. SEK, das ist eine Steigerung um 16%. Nichtsdestotrotz wurden die Netto-Betriebseinnahmen im vierten Quartal durch Renovierungs-Massnahmen im Hotel Indigo Brussels City, im Hilton Garden Inn Heathrow Airport und durch die Neupositionierung des DoubleTree by Hilton Montreal im gesamten Jahr beeinträchtigt.
Ausserdem fielen im vierten Quartal einmalige Kosten von rund 10 Mio. SEK zur Verbesserung der operativen Plattform in Brüssel an. Um diese Kosten bereinigt stiegen die Netto-Betriebseinnahmen um rund 9%. Insgesamt beliefen sich die Netto-Betriebseinnahmen auf 3.389 Mio. SEK, das entspricht einem Zuwachs von 11%.
Die Strategie von Pandox sieht vor, grosse Hotel-Immobilien im gehobenen mittleren bis Luxus-Segment an strategischen Standorten im Besitz zu haben, die langfristig an bekannte Hotel-Betreiber verpachtet werden. Das Geschäftsmodell des Unternehmens, das auf dessen Hotel-Erfahrung beruht, besteht darin, Hotel-Immobilien aktiv zu besitzen, zu entwickeln und zu verpachten. Paradox arbeitet hierbei mit zwei Geschäftssparten: "Property Management" mit Hotel-Immobilien, die an aussenstehende Hotel-Betreiber verpachtet werden, und "Operator Activities" mit Hotel-Immobilien, die von Pandox verwaltet werden.
Wie unten zu sehen ist, sind rund drei Viertel der Zimmer-Kapazitäten von Pandox an andere Hotel-Gruppen verpachtet, die die Häuser betreiben. Ausserdem wird über 86% des Brutto-Ertrags der Gruppe von Hotels generiert, die an andere Gruppen verpachtet sind.
HOTEL-PORTFOLIO PANDOX nach Geschäftsaktivität, 31.12.2019
Im Besitz von Pandox und betrieben von anderen Hotel-Gruppen | Im Besitz von Pandox und betrieben von Pandox | ||||
Land | Hotels | Zimmer | Land | Hotels | Zimmer |
Schweden | 42 | 8.771 | Belgien | 7 | 3.705 |
Deutschland | 32 | 6.560 | Deutschland | 5 | 3.336 |
UK | 19 | 4.675 | Kanada | 2 | 1.404 |
Finnland | 13 | 2.921 | Niederlande | 1 | 377 |
Norwegen | 14 | 2.535 | UK | 2 | 927 |
Dänemark | 8 | 1.845 | Finnland | 1 | 23 |
Österreich | 2 | 639 | |||
Belgien | 2 | 519 | |||
Irland | 3 | 445 | |||
Schweiz | 1 | 206 | |||
Niederlande | 1 | 189 | |||
Gesamt | 137 | 29.305 | Total | 18 | 9.772 |
Anmerkung: Mit der Übernahme des Maritim Hotel Nürnberg in Deutschland, die am 31. Januar 2020
abgeschlossen wurde, besitzt Pandox 156 Hotel-Immobilien mit insgesamt 35.001 Zimmern. / Quelle: Pandox
Hauptsächlich regionale Sekundär-Marken
Mit Ausnahme von zehn Häusern gehören alle Pandox-Hotels Marken an. Die meisten Zimmer-Kapazitäten werden jedoch unter Sekundär-Marken mit regionalem Charakter betrieben, angefangen bei Scandic, der führenden Hotel-Marke im Norden, und Jurys Inn, die Ende 2017 gemeinsam von Pandox und der israelischen Hotel-Gruppe Fattal übernommen wurden und in deren Besitz sich auch die Marke Leonardo befindet.
Laut Nissen war der Kauf von Jurys durch den Wunsch motiviert, in den zweitgrössten europäischen Hotelmarkt zu expandieren, sowie durch das grosse Portfolio der Kette in vielen grösseren Märkten. Nissen merkt auch an, dass der Zeitpunkt gut gewählt war, da sich viele Betreiber über die Brexit-Folgen sorgten. Darüber hinaus sei der Deal kompliziert gewesen und musste in 10 Wochen abgeschlossen sein.
Nordic Choice ist der grösste Franchise-Nehmer von Choice Hotels in der Nordregion und Dorint ist eine mittelgrosse Kette aus Deutschland. Diese Hotel-Gruppen, darunter auch Radisson, haben alle eines gemeinsam: Sie sind bereit, sich auf Pacht-Verträge einzulassen, was zum Geschäftsmodell von Pandox passt.
HOTEL-PORTFOLIO VON PANDOX nach Marke, Stand 31.12.2019
Marke | Hotels | Zimmer | % insgesamt |
Scandic | 50 | 10.890 | 31,4% |
Jurys Inn | 20 | 4.410 | 12,7% |
Leonardo | 18 | 3.547 | 10,2% |
Hilton | 7 | 2.298 | 6,6% |
Radisson Blu | 8 | 2.033 | 5,9% |
Nordic Choice | 11 | 1.800 | 5,2% |
NH | 7 | 1.681 | 4,8% |
Mercure | 4 | 760 | 2,2% |
Crowne Plaza | 2 | 616 | 1,8% |
Dorint | 5 | 1.085 | 3,1% |
Elite Hotels | 2 | 493 | 1,4% |
Novotel | 2 | 421 | 1,2% |
Holiday Inn | 2 | 469 | 1,4% |
First Hotels | 2 | 403 | 1,2% |
InterContinental | 1 | 357 | 1,0% |
Indigo | 1 | 284 | 0,8% |
Pullman | 1 | 252 | 0,7% |
Meininger | 1 | 228 | 0,7% |
Best Western | 1 | 103 | 0,3% |
Independent hotels | 10 | 2.555 | 7,4% |
Gesamt | 155 | 34.685 | 100,0% |
Quelle: Pandox
Die Gruppe verfolgt keine Buy-and-Hold-Strategie, vielmehr ist das Portfolio ständig in Bewegung, da das Unternehmen meist unterbewertete Assets übernimmt und Häuser wieder veräussert, die ihren vollständigen Wert erreicht haben. In den 15 Monaten zwischen dem 31. Oktober 2018 und dem Jahresende 2019 hat das Unternehmen 14 Hotels übernommen und zwei Häuser verkauft. Durch diese Übernahmen hat Pandox sein Hotel-Immobilien-Portfolio auf sieben neue Städte, um fünf neue Marken und drei neue Partner erweitert, was im Einklang mit der Diversifikations-Strategie des Unternehmens steht. Mit der Übernahme des Maritim Hotel Nürnberg besteht das Immobilien-Portfolio der Gruppe aktuell aus 156 Hotels mit rund 35.001 Zimmern in 15 Ländern.
Fokus auf Deutschland
Als Europas grösster Hotel-Markt steht Deutschland, wo sich 37 der Hotels befinden, im besonderen Fokus der aktuellen Expansions-Pläne der Gruppe. Der jüngste Neuzugang zum Portfolio der Gruppe ist das Maritim Hotel Nürnberg mit 316 Zimmern für 61 Millionen Euro; der Deal wurde Ende Januar abgeschlossen. Maritim, eine mittelgrosse Kette aus Deutschland, die besonders auf dem Kongress-Markt aktiv ist, hat die Immobilie langfristig gepachtet.
JÜNGSTE PORTFOLIO-TRANSAKTIONEN VON PANDOX
Datum der Transaktion | Übernommene oder veräusserte Assets | Art der Transaktion |
11. Dezember 2019 | 7 Hotels in Deutschland | Immobilien-Akquise, Management |
3. Dezember 2019 | 2 Hotels in Deutschland & Niederlande | Akquise Betreiber-Aktivitäten |
2. September 2019 | Hotel Hasselbacken | Veräusserung Immobilie, Management |
1. Juli 2019 | 3 Hotels in Deutschland | Immobilien-Akquise, Management |
3. Dezember 2018 | Scandic Ferrum | Veräusserung Immobilie, Management |
1. November 2018 | The Midland Manchester | Immobilien-Akquise, Management |
31. Oktober 2018 | Radisson Blu Glasgow | Akquise Betreiber-Aktivitäten |
Quelle: Pandox
Zweite Aktien-Ausgabe
Um die laufende Expansion zu finanzieren, hat Pandox 3 Milliarden schwedische Kronen über eine zweite Aktien-Ausgabe Ende 2019 eingenommen, die das Interesse von 130 schwedischen und internationalen institutionellen Investoren geweckt hatte, darunter AMF Försäkring & Fonder, Eiendomsspar AS, Lannebo Fonder, Swedbank Robur, Länsförsäkringar, Fourth Swedish National Pension Fund, Christian Sundt AB und Helene Sundt AB nach Angaben des Unternehmens.
Nach der Aktien-Ausgabe erhöhte sich die Gesamtzahl der im Umlauf befindlichen Aktien auf 183.849.999. Die Aktien-Emission entsprach einer Verwässerung des Aktien-Kapitals um 8,9% basierend auf der Anzahl der Aktien nach der Aktien-Emission. Diese zusätzlichen Finanzmittel ermöglichen Pandox, sein Investitions-Programm zu beschleunigen.
Vorsichtiger Ausblick auf 2020
Laut Pandox-CEO Anders Nissen, der übrigens den Lifetime Achievement Award beim diesjährigen IHIF im März in Berlin erhalten wird, bleibt die zugrunde liegende Hotel-Nachfrage positive, doch der Anstieg des RevPAR wird aufgrund des grösseren Hotel-Angebots ausgebremst.
Die Kette berichtet in einigen regionalen Märkten in Grossbritannien vom Angebots-Druck, wie beispielsweise in Belfast und Glasgow sowie dem Submarket London Heathrow Airport. Auch werden in diesem Kontext Hamburg und München genannt, wo ein höherer Hotel-Supply den RevPAR unter Druck setzt. Nissen weiter: "Unter Berücksichtigung der Umfelder und geplanter Investitionen, hauptsächlich bei den Betreiber-Aktivitäten, kann die Entwicklung der Einnahmen in den einzelnen Quartalen unterschiedlich ausfallen." Ausserdem fügt er hinzu: "Basierend auf den verfügbaren Daten geht die Nachfragen durch den Ausbruch des Corona-Virus leicht zurück, insbesondere an internationalen Destinationen." / Macy Marvel