Der veraltete gesetzliche Rahmen Weshalb Investoren Italien fernbleiben: Erkenntnisse vom ersten ITHIC
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Der veraltete gesetzliche Rahmen

Weshalb Investoren Italien fernbleiben: Erkenntnisse vom ersten ITHIC

So alt und starr wie seine Mauern ist auch Italiens rechtlicher Rahmen für Verträge.Foto: oleksandr zhabin unsplash

Rimini. Inzwischen bieten sich unzählige Möglichkeiten: In Italien erreichten die Transaktionen von Hotel-Immobilien die erwartete 2-Milliarden-Euro-Schwelle in der ersten Jahreshälfte 2019, was 42% des gesamten Transaktionswerts im Immobilien-Markt entsprach. Der Appetit auf Hotel-Assets ist nach wie vor gross, aber die Investoren schrecken weiterhin vor Italien zurück. Daran ist nicht der schlechte rechtliche Ruf schuld, sondern der besonders altmodische Gesetzesrahmen der Pacht- und Management-Verträge. Experten äussern ihre Bedenken, Rechtsexperten erklären die Hintergründe.

Fonds suchen nach höheren Erträgen, der Tourismus boomt überall und viele NPLs mit zugrunde liegenden Hospitality-Assets stehen zum Verkauf. Dennoch gibt es Nachteile, die das erwartete Markt-Bewusstsein internationaler Investoren abschwächen. Bei der ersten Italian Hospitality Investment Conference, die von Teamwork Hospitality in Rimini organisiert wurde, gab HNH Hospitality die jüngsten Zahlen von worldatlas.com bekannt, die besagten, dass unter den zehn grössten Hotelketten der Welt lediglich 2,7% der Immobilien gepachtet sind oder sich in Eigentum befinden, während 15,9% unter Management stehen und der Rest unter Franchise.

"Im Gegensatz hierzu", so HNH-CEO Luca Boccato, der selbst Zahlen von Horwath HTL zitierte, "wird der italienische Markt von gepachteten oder unabhängigen Immobilien im Eigentum dominiert. Eines von fünf Hotels untersteht Franchise-Verträgen, wohingegen Management-Verträge sehr selten sind, aber auch aufgrund bestimmter rechtlicher Einschränkungen."

Schlechtes Image, gute Assets, null Action

Aber das sind Statistiken. Die Italiener wundern sich seit Jahren, warum Investoren fernbleiben. Die Antwort kam, wenn auch etwas stereotyp, von Toth-Feher Geza Lord Kennal, Executive Partner des in London ansässigen Immobilien-Investitions-Unternehmen CBE Capital Ltd: "Einerseits denken internationale Investoren, dass der italienische Markt durch seine barocke Art bei Deals, durch fehlende Transparenz, unübersichtliche Bürokratie, allgemeine Aufgeblasenheit und Ineffizienz seines Rechtssystems beeinträchtigt wird".

Er weiss, warum internationale Investoren die Finger von Italien lassen: Toth-Feher Geza Lord Kennal.Foto: Ev Sekkides

Er sagte weiter: "Andererseits bietet das Land nach wie vor viele Möglichkeiten, da Italien nicht nur zu den aktivsten Hotelmärkten der Welt zählt, eine grosse Wirtschaft mit guten Basisfaktoren besitzt und über eine fantastische Bausubstanz verfügt, sondern auch Wertschöpfungs-Chancen und eine grösstenteils unterbewertete Basis an Assets bietet. Die Daumenregel hier lautet, geduldig zu sein", so der Investment-Profi.

CBE Capital sucht im Markt "normalerweise nach Deals, bei denen wir rund 20% der Gesamtfinanzierung übernehmen würden und locken dadurch gleichzeitig weitere interessierte Investitionspartner an", so Toth-Feher Geza Lord Kennal. "Wir sehen Pachten als nützliches Tool, dessen Bedingungen sehr vom entsprechenden Investitions-Kontext abhängen. Uns gefällt die Tatsache, dass dadurch normalerweise langfristige und voraussehbare Geldflüsse entstehen, aber wir wissen auch, dass dies langfristige Verträge bedeutet. Deshalb suchen wir bei jeder Investition, die wir tätigen, nach einer guten Exit-Strategie".

12% der NPLs mit Hotel-Assets als Basis

Das Thema notleidende Kredite wurde dann von Mirja Cartia d'Asero, CEO of ReStar Srl, angesprochen. Das Unternehmen wurde 2015 gegründet, um NLPs im Immobilien-Segment zu erwerben: "Im Allgemeinen konzentrieren wir uns auf alle Non-Perfoming Exposures, hauptsächlich aber auf NPLs und Unlikely-To-Pay-Kredite; letztere werden oftmals als versteckte NPLs angesehen. Vor vier Jahren belief sich in Italien der Gesamt-Markt an NPLs auf rekordverdächtige 345 Milliarden Euro; heute beträgt er noch 168 Milliarden Euro. Rund 10 bis 12 Prozent aller Kredite, die mit einer Hypothek auf unbewegliches Sachgut gesichert sind, haben Hotels als zugrunde liegende Assets", so Mirja Cartia d'Asero, die dann fortfuhr:

Italien fehlt es an spezifischen Gesetzen und Vertragsarten für die Hotellerie, sagt Bruno Fondacaro.Foto: NCTM

"Aus diesem Grund ist die Hospitality-Branche für uns eine offensichtliche Option für Investitionen. Uns ist aber klar, dass die Umstrukturierung eines Hotels eine ganz andere Sache ist als das Management von Assets, die verschiedenen Segmenten angehören, wo der Turnaround oftmals bereits im Voraus bestimmt ist. Hotels müssen viele Herausforderungen meistern, darunter auch Zertifizierungs-Prozess in einem überregulierten Kontext sowie Trainings-Programme für demotivierte Mitarbeiter, die Häusern angehören, welche vor einer möglichen Schliessung stehen."

Aber ein viel höheres Risiko ist die Asset-Überbewertung: "Wir managen mehrere Fonds mit Portfolios, die sowohl aus Hotels in Eigentum als auch unter Management bestehen", erklärte Massimo Caputi, Präsident des Investment-Unternehmens Feidos und Vize-Präsident von Assoimmobiliare, der italienischen Immobilien-Vereinigung, die der Confindustria angehört. "Vor einigen Jahren haben wir einige NLP-Assets gekauft, die sich im Besitz des Unternehmers Sergio Scarpellini aus Rom befanden (Anm.d.Red.: Es waren Korruptionsvorwürfe gegen ihn und andere Mitarbeiter der Stadtverwaltung erhoben worden, bevor er letztes Jahr verstarb). Wir haben bereits eines der Häuser in ein Hotel umgewandelt und wollen das auch mit den anderen vier NPL-Assets und mithilfe der Banken umsetzen. Ausserdem suchen wir Hospitality-Immobilien, die sich im Familienbesitz befinden, wo sich mehrere Möglichkeiten bieten. Die eigentliche Herausforderung besteht allerdings darin, zu verstehen, wohin sich der Markt aktuell bewegt. Ein in Dubai ansässiger Fonds hat vor kurzem ein Resort zu einem Preis erworben, der keinen Sinn ergibt. Ausserdem hat ein Asset-Portfolio mit mehreren zugrunde liegenden Hotels einiger NPLs, das von der Bank Monte dei Paschi angeboten wurde, Angebote in Höhe von 220 Millionen bis 370 Millionen Euro erhalten".

Und weiter: "Welcher Wert stimmt? Wer liegt hier falsch? Investoren sind definitiv am Hospitality-Segment interessiert und bzw. oder auch daran, Assets in Hotels umzuwandeln, aber der Markt scheint inzwischen eine unrealistische IRR zu erwarten. Ist dies der richtige Ansatz oder wird unweigerlich einer das Nachsehen haben?" / Massimiliano Sarti

 

 

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