Deutschland: B und C profitieren von Eröffnungsrekorden
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Deutschland: B und C profitieren von Eröffnungsrekorden

Frankfurt/Main. In Deutschland werden im Jahr 2019 so viele Hotelzimmer fertiggestellt wie nie zuvor. Noch hat der Markt damit keine grösseren Probleme. Analysten weisen aber darauf hin, wie wichtig gerade jetzt eine sorgfältige Due Diligence ist. Der Schub verlagert sich jetzt in die B- und C-Städte. Auch Longstay wächst.

2019 gehen insgesamt 27.612 Hotelzimmer, verteilt auf 173 Betriebe, in Deutschland an den Start – ein Zuwachs von rund 70% gegenüber 16.282 Zimmern, die im Vorjahr eröffneten. Der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag bei 12.406 neuen Hotelzimmern jährlich. Dies sind die Ergebnisse einer gemeinsamen Studie des Projektentwicklers Benchmark.Real Estate und des Analyse-Unternehmens Bulwiengesa zum Hotel-Neubau in Deutschland. Sie basieren dabei auf einer Analyse der Bautätigkeit im Hotelsegment für Neubauten mit mindestens 40 Zimmern.

Nach wie vor stellen die A-Städte den wichtigsten Markt für Hotel-Entwicklungen dar. 2018 entstanden dort rund 9.200 Zimmer und damit mehr als die Hälfte des gesamten Neubaus. Frankfurt am Main, München und Berlin verzeichneten dabei den absolut grössten Zimmer-Zuwachs. Für die Jahre 2019 und 2020 wird in den A-Städten erstmals ein Überschreiten der 10.000-Zimmer-Marke prognostiziert. Insbesondere Düsseldorf, Köln und Stuttgart legen bei den Fertigstellungs-Volumina deutlich zu: Im Vergleich wächst ihr Anteil an den in A-Städten fertiggestellten Zimmern von 14% auf 27%.

Prozentual stärkste Zugewinne sind in den Jahren 2019 und 2020 jedoch in B- und C-Städten zu beobachten. So wird beispielsweise für B-Städte ein Fertigstellungsvolumen von rund 4.000 Zimmern p. a. erwartet – bisheriger Peak waren rund 1.800 Zimmer im Jahr 2018. Hier dominieren Mannheim und Leipzig mit jeweils rund 1.500 neu fertiggestellten Zimmern. Unter den C-Städten führen Offenbach am Main und Regensburg mit rd. 980 bzw. 870 neuen Hotelzimmern bis 2020 das Ranking an.

Mid- und Upscale legen zu

Auf Produktseite setzt sich die Dominanz der 3i- bis 4-Sterne-Hotels weiter fort. Dieses Segment macht zwischen 2016 und 2018 gut 83% aller neu errichten Zimmer aus. Rückläufig entwickelten sich dagegen die Fertigstellungszahlen von Budget-Produkten, auch wenn diese Kategorie 2018 wieder leicht zulegte. Der Luxusbereich hatte traditionell einen sehr geringen Anteil am Gesamtmarkt.

Besonders auffällig ist der Zuwachs bei Longstay-Hotels. Der absolute Zubau ist zwar verhältnismässig gering, mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 11% in den Jahren 2016 bis 2018 lag der Neubau aber deutlich über den in den Vorjahren zu verzeichnenden 2-7%. Longstay-Konzepte konnten ihren Marktanteil neben A- auch in B-Städten deutlich steigern. 2018 wurde knapp ein Viertel aller Longstay-Zimmer in B-Städten realisiert.

Teilweise Sättigung

Trotz überdurchschnittlich hoher Fertigstellungszahlen in den vergangenen drei Jahren zeigen die Daten der Statistischen Landesämter eine zunehmende Bettenauslastung von 38,2% auf 47,7% im Jahr 2018. Diese Entwicklung ist vor allem auf eine steigende Zahl an Übernachtungen zurückzuführen, 2018 waren es 265 Millionen. Spitzenreiter bei der Anzahl der Übernachtungen waren Berlin, München, Hamburg und Frankfurt. Die Autoren der Studie sehen deshalb durch das steigende Angebot nur geringe Verdrängungseffekte. Gleichzeitig kommt es derzeit in einzelnen Teilmärkten wie Hamburg oder Düsseldorf zu leichten Auslastungsrückgängen.

"Der deutsche Hotel-Immobilien-Markt entwickelt sich weiterhin dynamisch und ist gerade für institutionelle Investoren interessant. Der Markt reift jedoch zunehmend und eine sorgfältige Due Diligence ist gerade vor den ersten Anzeichen einer sich abkühlenden Konjunktur eine Pflichtaufgabe. Investoren und Entwickler sollten daher Teilmärkte und das Produkt sehr genau verstehen", kommentiert Götz U. Hufenbach, geschäftsführender Gesellschafter von Benchmark.Real Estate die Ergebnisse. Silvia Beck, Niederlassungsleiterin der Bulwiengesa AG in Frankfurt, erläutert: "Deutlich zu erkennen ist auch 2018 wieder die starke Expansion der Kettenhotellerie der vergangenen Jahre – über 82% aller realisierten Zimmer werden von Hotelketten betrieben".

Die komplette Studie finden Sie im anhängenden PDF. / kn

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