Die Krisen-Gewinnler

Ob Island oder Deutschland: Workation im privaten Apartment liegt genauso im Trend wie Co-working Spaces. Foto: unsplash kristin wilson

Augsburg. Ferienhotels und Ferienwohnungen boomen aktuell. Letztere profitieren durch Social Distancing und ihre Wohnkonzepte von der weiter steigenden Nachfrage. Seit 2010 hat sich dieses Segment zunehmend professionalisiert und verkleinert damit jetzt den Abstand zur klassischen Hotellerie, auch getrieben vom Konsumenten-Trend zu mehr Bleisure und Workation. Ein Vergleich über Vertriebszahlen und amtliche Statistiken.

Serviced Apartments, die "Business-Pendants" in den Städten, punkteten während der Lockdowns mit ihrer Abgeschlossenheit und Möglichkeit zur Selbstversorgung. Dies bei weniger Kontakten, ermöglicht durch digitale Systeme. Im Gegensatz zur klassischen Hotellerie blieben vergangenes Jahr 90% der Häuser laut dem Marktreport Serviced Apartments von Apartmentservice in Deutschland weiter geöffnet – auch weil sie ihre Kernzielgruppe, die Geschäftsreisenden, weiter beherbergen durften, bei insgesamt schlankeren Betriebskonzepten.

Ferienwohnungen hingegen mussten ihre Kernzielgruppe, den Leisure-Gast, aufgrund des touristischen Beherbergungsverbots in Deutschland vor der Tür stehen lassen. Je länger der zweite Lockdown, umso mehr wuchs der Druck unter den Betreibern. Bei einer Online-Umfrage von Lohospo mit Unterstützung des Deutschen Ferienhausverbands e.V. gab im Februar 2021 fast die Hälfte der über 1.000 befragten Gastgeber von Ferienwohnungen, Ferienhäusern und kleinen Gasthäusern an, die Aufgabe ihres Geschäfts zu fürchten. Nur 17,6% hatten einen Anspruch auf Corona-Hilfen. 67% hatten zum Befragungszeitpunkt die Hilfen noch nicht oder nicht vollständig erhalten. Und 64,5% hatten keinerlei Anspruch auf Hilfen, darunter mehrheitlich Gastgeber, die privat im Nebenerwerb vermieten. Geringe Perspektiven, fehlende Hilfen und die bis dahin grosse Buchungszurückhaltung schürten noch im Februar dieses Jahres die Sorgen vor einer Schliessung.

Der Turnaround kam im Mai und Juni. Nur wenige Stunden, nachdem in den jeweiligen Bundesländern die Aufhebung der Reisebeschränkungen verkündet worden war, setzte ein Buchungs-Run auf Portale mit Ferienwohnungsangeboten ein.

Von der neuen Sehnsucht nach komfortablen Ferien-Apartments mit Highspeed-Internet profitieren Ferienhaus-Anbieter quer durch Europa.Foto: unsplash zac cain

Evergreens: Küste und Seen

Seit Mai ist allein bei der Ferienhaus-Suchmaschine Holidu die Zahl der Suchen nach Ferienhäusern um mehr als 500% zum Vormonat gestiegen. Im Juli erhöhte sich die Zahl der Suchanfragen für deutsche Reiseziele noch einmal um 27% zum Vormonat, während sie für Mallorca und die Kanaren deutlich zurückging. Reiseziele wie die Ostsee-Küste, die Ostsee-Inseln, Rügen, Sylt und die Nordfriesischen Inseln waren ausgebucht. Im Süden Deutschlands, z.B. am Bodensee, Tegernsee und im Chiemgau, waren nur noch 4% der Unterkünfte verfügbar. Anfang August kommt Heike Müller von der Ferienhaus-Suchmaschine Holidu zu dem Schluss: "Deutschland ist im August quasi ausgebucht."

Beim Blick auf die begehrtesten Urlaubsregionen registrierte Anfang August DS Destination Solutions, ein Tochter-Unternehmen von HRS, das in DACH über 270.000 Unterkunftsangebote vermittelt, noch ein grosses Schwanken zwischen den Destinationen. In Deutschland führten die Rügen-Ziele Sellin und Binz das Rennen an. Danach folgten Kühlungsborn sowie Heringsdorf und Ahlbeck auf Usedom, Sassnitz auf Rügen, Zinnowitz, Bansin und Karlshagen auf Usedom sowie Westerland auf Sylt. In Österreich ist St. Wolfgang am Wolfgangsee am gefragtesten gewesen. Danach folgten Weyregg am Attersee, Mondsee, St. Lorenz am Mondsee und Abersee. Viel Auswahl bot dagegen in Deutschland noch im September der Schwarzwald mit 60% Verfügbarkeit, ähnlich auch Thüringen, das Erzgebirge und der Odenwald.

Der Deutsche Ferienhausverband e.V. sieht in solchen Rankings der meistgefragten Destinationen 2021 keinen grossen Unterschied zu den Jahren vor der Pandemie. Wer kurzfristig keine Unterkunft mehr an Nord- und Ostsee bekam, orientierte sich in diesem Jahr spontan Richtung Süden. In den Mittelgebirgen wie auch im Voralpenland blieb allerdings auch 2021 die Lage deutlich entspannter. Und überhaupt: Schon seit längerem würden Ferienhäuser und -wohnungen vermehrt als flexible, sichere Alternativen mit hohem Hygiene-Standard und Privatsphäre geschätzt.

Der Aufstieg des Segments begann 2010

Allein zwischen 2010 und 2020 hat sich laut Statistischem Bundesamt die Zahl der Betten in Ferienwohnungen und -häusern 2020 um 36% auf 456.000 gegenüber 2010 erhöht. Trotz Lockdown steigerten die Anbieter von Ferienwohnungen allein 2020 ihr Angebot um 1,7% gegenüber dem Vorjahr. In anderen Beherbergungssparten wie Hotels, Gasthöfen, Pensionen oder Erholungs- und Ferienheimen sank laut Statistischem Bundesamt dagegen die Zahl der Angebote im Vergleich von 2020 zu 2019.

Durch die neue Flexibilität der Kunden gewinnen Ferienhäuser und -wohnungen neue Zielgruppen.Foto: unsplash anete lusina

Auch die Hotelportale, wie die HRS-Tochter DS, erweitern zunehmend ihr Angebot um dieses Leisure-Segment und machen sie damit noch präsenter und leichter buchbar. Bei Booking.com haben seit 2007 von den über drei Milliarden Gästen 750 Millionen in Ferienwohnungen, Apartments und anderen einzigartigen Unterkünften übernachtet. Anfang 2021 machten die Ferienwohnungsbuchungen etwa 32% aller Übernachtungen aus, "und wir beobachten weiterhin, dass eine grössere Anzahl von Kunden diese für ihre nächste Reise bucht", so Booking.com auf Anfrage.

Gäste-Ankünfte im Vergleich mit Hotels

Zugleich fiel 2020 der Rückgang der Gästeankünfte bei Ferienwohnungen und -häusern mit 23% gegenüber 2019 deutlich geringer aus als in den Beherbergungsbetrieben mit -49%. Vor dem Pandemie-Ausbruch wiederum konnten die Anbieter von Ferienwohnungen und -häusern kontinuierlich mehr Gästeankünfte verbuchen: 2019 lag deren Zahl mit 8,89 Millionen um 71% über der von 2010. Hotels in Deutschland verzeichneten im selben Zeitraum einen Anstieg um 35% auf 100,8 Millionen Gästeankünfte.

Ferienwohnungen und -häuser profitieren bei all diesen Entwicklungen vor allem von der traditionell hohen Quote an inländisch Reisenden. Schon vor der Pandemie im Jahr 2019 reisten neun von zehn Gästen dieser Unterkünfte aus dem Inland an. In Hotels waren es etwa drei Viertel.

Höherwertiges gefragt, neue Zielgruppen buchen

Neben der aktuell höheren Nachfrage wirkt sich auch das veränderte Buchungsverhalten aus, das schon vor der Krise zu sehen war. Der Deutsche Ferienhausverband e.V. nennt hier eine Analyse von BestFewo vom Juli 2021, nach der die Ferienhaus-Urlauber vermehrt längere Zeiträume buchen. "Dieses Ergebnis beschreibt einen Trend, den wir schon seit Jahren beobachten. Ferienhäuser und Ferienwohnungen haben in den letzten Jahren zu Hotels aufgeschlossen – dies ist auch darin begründet, dass seit den 2000er Jahren intensiv in Ausstattung und Sanierung investiert wurde und hochwertige Objekte gebaut wurden, die nun zur Vermietung stehen", sagt Pamela Premm, Sprecherin des Ferienhausverbands. Zudem wählten dieses Jahr viele den erdgebundenen Urlaub. Dabei hätten sich viele etwas mehr gegönnt: "Das Objekt der Begierde durfte ruhig eine Sauna haben, eine Luxusküche oder den direkten Blick auf den See", erklärt Premm.

Auch Apartment-Anbieter müssen sich künftig auf flexible Storno-Bedingungen einlassen. Foto: unsplash emily wang

Den Trend zur Buchung von höherwertigeren Objekten beschreibt sie als destinations-übergreifende Entwicklung, die vor vielen Jahren begann, als Ferienimmobilien zunehmend zum Rendite-Objekt wurden. "Es gibt aber auch neue Formen des Ferienhaus-Aufenthalts: Workation – Arbeiten an den schönsten Orten der Welt. Wir sehen ausserdem einen Wandel bei den Zielgruppen: War Ferienhausurlaub lange Zeit vor allem für Familien eine attraktive Urlaubsform, sind es in den letzten Jahren vermehrt auch Paare, kleine und grössere Gruppen und nicht zuletzt auch Reisende mit Hund."

Tendenziell bedingt höhere Raten

Die Anbieter erwarten Raten-Steigerungen – auch wenn in diesem Leisure-Segment in diesem Jahr um 26% kurzfristiger gebucht wurde als in 2019 und sogar noch "Last Second-Buchungen" am Vortag oder am Tag der Anreise auftauchten. Eine allgemeine Preis-Steigerung konnte der Ferienhausverband im Frühjahr 2021 dennoch nicht feststellen. Drei Viertel der Vermieter haben die Mieten im Rahmen der Pandemie nicht verändert. Nur 23% haben sie erhöht. Die Preiserhöhungen lagen dabei im moderaten Bereich bei durchschnittlich 6%.

Holidu wiederum sieht auf seinem Portal Preis-Steigerungen für Ferienhäuser und Ferienwohnungen seit Corona. Allein im August seien die Preise für eine Unterkunft in Deutschland um durchschnittlich 9% gestiegen. In einzelnen Regionen sogar signifikant mehr: in Garmisch-Partenkirchen um 32%, in der Mecklenburgischen Seenplatte um 20% und im Harz um 12%. Moderate Preis-Erhöhungen gab es am Bodensee, an der Schwäbischen Alb und im Bayerischen Wald. Mit spontanen Preis-Änderungen sei im Sommer 2021 nicht mehr zu rechnen. "Vermieter passen ihre Preise in der Regel nicht kurzfristig dem Markt an, auch wenn sie davon profitieren könnten", sagt Elisabeth Kröss, DACH-Vertriebsleitung bei Bookiply, einem Software- und Serviceanbieter für Ferienhausvermieter.

Storno-Option wird neuer Standard

"Im Hotelmarkt sind kostenlose Storno-Möglichkeiten schon lange etabliert, im Ferienhausmarkt war das vor Corona eher eine Seltenheit", sagt Heike Müller von Holidu. Das hat sich geändert, auch weil der Gast es wünscht und solche Unterkünfte tatsächlich fünfmal mehr gebucht werden. Dabei sind die Unterkünfte, die eine kostenlose Stornierung anbieten, im Durchschnitt nicht teurer als andere. Das müssen sie offenbar auch nicht, weil stornierte Unterkünfte zumindest aktuell meist umgehend wieder gebucht werden. Auch erfreuen sich Unterkünfte mit Parkplatz einer aktuell um 40% höheren Suche; rund 83% der Ferienwohnungen und -häuser bieten einen eigenen Parkplatz an.

Gutes Herbstgeschäft erwartet

Für den Herbst sah DS Destination Solutions Mitte/Ende August bereits auf eine wachsende Buchungsnachfrage für Ferienunterkünfte in Deutschland und Österreich in den Monaten September bis November. Waren in Deutschland insgesamt für September noch 54% der online buchbaren Unterkünfte frei, im Oktober 71% und im November 80%, zeigten sich die Kapazitäten in den Ferienwohnungen und -häusern bereits deutlich knapper mit 31, 59 und 76%.

Bis etwa 9. September 2021 lag in Deutschland für September 2021 der durchschnittliche Anteil an verfügbaren Hotels bei 82%, bei Ferienwohnungen und -häusern nur noch bei 23%. Letztere punkten auch für Oktober und November mit 51 und 73% Verfügbarkeit, gegenüber 87% bei den Hotels.

Mit den Nordsee-Inseln, der Ostsee und den Bayerischen Alpen setzt sich die Beliebtheit einiger Reiseziele aus dem Sommer im Herbst bereits fort. In vielen Regionen ist aber auch im September noch viel frei, wie an der Rhön, im Erzgebirge und im Odenwald.

In Österreich waren Mitte/Ende August die Verfügbarkeiten mit 61% im September deutlich entspannter. Auch speziell bei den Ferienwohnungen und -häusern war der Unterschied mit Werten zwischen 50 und 60% nicht wesentlich anders als in Deutschland. Am engsten wurde es bereits im Tannheimer Tal – grenznah zu Deutschland gelegen – im September mit nur noch 31% Verfügbarkeit. Im November macht sich schon wieder der Winter-Tourismus bemerkbar, indem es nur noch 25% freie Angebote gibt. Ähnliches lässt sich auch für das Tiroler Oberland beobachten, während im Südburgenland und in der Wachau für den Herbst noch am meisten frei war.

Bleisure bringt weitere Veränderungen

Booking.com bleibt interessanterweise trotz der hohen Herbst-Nachfrage für Ferienwohnungen und -häuser in seiner Hotel-Prognose positiv. "Auch wenn die Pandemie den einen Trend beschleunigt hat, wissen wir, dass es eine sehr starke Nachfrage nach traditionellen Hotels gibt und auch weiterhin geben wird. Hotels bleiben in diesem Herbst die bevorzugte Unterkunft für deutsche Reisende, gefolgt von Apartments und Gästehäusern."

In ihrem Angebot können Ferienwohnungen gegenüber Hotels nicht mithalten – in der aktuellen Nachfrage aber schon. Auch das zunehmende Vermischen von Business und Leisure zu Bleisure, Remote Work und Workation wird diesen Trend verstärken. Und es bleibt spannend zu sehen, wie sich die Hotellerie mit Zukäufen und neuen Konzept-Annäherungen hier selbst neu positionieren wird. Der neueste Trend: Beim Vermittler Apartmentservice mehren sich jetzt auch die Anfragen von klassischen Leisure-Gästen. / Sylvie Konzack