Auf Expansionskurs: Yotel hat 15 neue Häuser in der Pipeline. Hier eine Standard-Kabine im YotelAir Gatwick.
London. Alternative Formen der Beherbergung werden mehr und mehr zur "neuen Norm", so Paul Collins, Executive Director, Head of Hotel Investment Properties UK & Ireland von CBRE. Aus seiner Sicht gibt es drei Kategorien alternativer Unterkünfte, die immer mehr zum Mainstream gehören: Microtels, Hostels und Serviced Apartments. Macy Marvel mit einem Überblick über die aktuellsten Trends und neuen Marken
Im Rahmen der Konferenz "Henry Stewart's Hotel Finance, Investment and Development in the UK and Continental Europe" am 30. November in London hielt Paul Collins einen Vortrag, in dem er auf die neuen Trends einging und sie mit einzelnen Marken in Verbindung brachte. Es gibt tatsächlich eine ganze Reihe neuer Spieler.
Microtels: Wenn neue Konzepte erwachsen werden
Microtels haben Zimmer von 8-12 qm und eigneten sich besonders für teure Standorte mit begrenztem Platzangebot wie Flughäfen und Stadtzentren, so Collins. Der Sektor umfasst etablierte Unternehmen wie Yotel, citizenM und easyHotels, aber auch neuere und weniger bekannte Konzepte wie Point A, Qbic Hotels, Z Hotels, NoCo, Bloc Hotels und Hub by Premier Inn.
Ende September sicherte sich Starwood Capital unter der Führung von Berry Sternlicht für 250 Millionen US-Dollar einen 30%-Anteil an dem ehemaligen Kapselhotelbetreiber Yotel. Diese Investition wird es der Marke erlauben, in Europa, Nordamerika und Asien zu expandieren. Die Gruppe arbeitet bereits an 15 neuen Standorten in Destinationen wie San Francisco, London Clerkenwell, Dubai, Edinburgh, Miami und Amsterdam. Die nächsten neuen Hotels sind für 2019 in Edinburgh, Glasgow und Amsterdam geplant. Die Kette betreibt bereits vier Flughafen-Hotels unter der Marke YotelAir – Gatwick, Heathrow, Schiphol und Charles de Gaulle – sowie drei Cityhotels in New York, Boston und Singapur.
Microtels wie das Hub by Premier Inn Covent Garden in London bieten eine gute Lage zu fairem Preis.
Z Hotels wurde im November 2011 mit der Eröffnung eines 85 Zimmer-Hotels in Soho ins Leben gerufen. Während die meisten neuen Hotelkonzepte bevorzugt die günstigeren Gegenden von London wählen, wagte sich Z Hotels direkt in die am zentralsten gelegenen und teuersten Teile der Stadt. Die ersten beiden Häuser reduzierten ihre Kosten, indem sie Zimmer von gerade einmal 9 qm anboten – viele davon ohne Fenster; in Soho sind es weniger als 15%, dafür 60% in dem Haus in der Nähe von Victoria Station.
Die Entwicklung der beiden Hotels kostet 3,5 Millionen £ bzw. 4,7 Millionen £, weshalb sie hochprofitabel sein müssen. Bei Anwendung der alten "Tausender Regel" auf die Soho-Häuser liegt die erwartete durchschnittliche Tagesrate bei etwa 41 £. Dabei zeigte eine Anfrage für eine Sonntagnacht in der Nebensaison Mitte Januar 2018 Preise rund um 90 £ und darüber – also mehr als das Doppelte!
Neben Soho und Victoria betreibt Z Hotels weitere Häuser in Piccadilly, Shoreditch, the City, Gloucester Place sowie ausserhalb Londons in Liverpool und Glasgow. 2018 sind neue Hotels in der Oxford Street und Covent Garden sowie in Bath geplant.
Point A ist mit einem aktuellen Portfolio von 7 Hotels eine der neuesten Marken und wurde Anfang 2017 von Queensway ins Leben gerufen, einem Investor, der sich auf Hotels, Coffeeshops und Restaurants spezialisiert hat. Fünf der Londoner Hotels liefen zuvor unter einem Franchisevertrag mit der Budgetmarke Tune Hotels von Tony Fernandes, dem Gründer von Air Asia, der führenden Billigfluggesellschaft in der Region. Diese Häuser befinden sich in Canary Wharf, in der Liverpool Street sowie in Westminster, Kings Cross und Paddington. Sie wurden später noch durch zwei neue Hotels mit 181 bzw. 122 Zimmern in Shoreditch und Glasgow ergänzt, wodurch das Gesamtportfolio auf 1.100 Zimmer anwuchs.
Point A Hotels bieten Hypnos-Matratzen und Power-Duschen sowie das Versprechen, "alles zu bieten, was man braucht, um sein Ziel zu erreichen". Eine Übernachtung Mitte Januar in einem fensterlosen Zimmer kostet im Hotel in Westminster 93,50 £ und das Zimmer wird nur jeden dritten Tag gereinigt!
NoCo: Mitte 2016 gründete Ennismore, Eigentümer des schottischen Luxus-Golfresorts Gleneagles und der Lifestyle-Hotelmarke Hoxton, die stilbewusste Budgetmarke NoCo. Buchung und Checkin für die kompakt gehaltenen Zimmer erfolgen per App, während Bars und Restaurants von lokalen Partnern betrieben werden, die auch Einheimische anlocken sollen.
Das BLOC Hotel liegt mitten im South Terminal des Flughafens London Gatwick.
Ennismore plant etwa 25 Hotels mit jeweils 150 bis 200 Zimmern ab unter 100 £. Zunächst nimmt man britische Grossstädte ins Visier, wobei das erste Haus bereits nächstes Jahr seine Pforten öffnen soll. Die Hotels, die über einen Pachtvertrag laufen sollen, wenden sich gezielt an Millennials und Reisende, die für einen fairen Preis mehr erwarten als nur ein gewöhnliches Hotel, nämlich "Technologie, hohe Qualität und stilvolles Design".
Hostels sind "heiss"
Markenhotels, die sowohl klassische Hotel-Zimmer als auch Mehrbett-Zimmer anbieten, stehen bei vielen Investoren hoch im Kurs. TPG, ein Kapitalbeteiligungsfonds aus Texas, erwarb Anfang Januar 2017 die A&O Hotels aus Berlin, während Generator Mitte März für 450 Millionen € von der in London beheimateten Queensgate Investments übernommen wurde. Die auf dem sogenannten AIM für kleine und mittlere Unternehmen der Londoner Börse gehandelte Safestay, plc ist die einzige öffentlich gehandelte Hostelgruppe, die jedoch mit einem Marktwert von nur 18,16 Millionen £ eher klein ist.
Das erste Safestay eröffnete 2012 in Elephant and Castle in London, gefolgt von weiteren Häusern in York, Kensington, Holland Park und Edinburgh, das im September Eröffnung feierte. Die Gruppe bezeichnet sich selbst als "Betreiber von Luxushostels" und zählt aktuell vier Standorte mit insgesamt 1.526 Betten.
Inzwischen gibt es auch kleinere, weniger bekannte Konzepte wie Clink oder CODE. Clink eröffnete sein erstes Haus in London vor mehr als 15 Jahren und unterhält mittlerweile zwei in der britischen Hauptstadt und ein drittes in Amsterdam. Alle drei Hotels entstanden durch Umwandlung, so war eines von ihnen früher ein Gefängnis – daher der Name Clink.
CODE zählt bisher lediglich ein einziges Hotel, das 2014 in Edinburgh eröffnete. Das Kapsel-Prinzip ermöglicht der Gruppe, preisgünstige Übernachtungen in dicht besiedelten Stadtgebieten anzubieten. Die Gruppe hält Ausschau nach Gelegenheiten zum Kauf von Häusern oder für Joint Ventures in folgenden Städten: Dublin, London, Paris, New York, Boston, Los Angeles, Madrid, Barcelona, Amsterdam, Rom, Venedig und Bangkok.
CODE will bestehende Gebäude mit einer Gesamt-Grundfläche von 500 bis 2.400 qm in Hotels mit mindestens 150 Betten umwandeln, die auf der Grundlage von Management-Verträgen betrieben werden. Die Design-Vorgaben des Konzepts sind recht flexibel, da die Zimmer nicht standardisiert werden müssen, d.h. sie können verschiedene Schnitte und Grössen haben, was die Umwandlung bestehender Bausubstanz wie Bürogebäude möglich macht. Darüber hinaus sollten die Häuser zentral gelegen und gut angebunden oder in der Nähe grösserer Touristen-Attraktionen sein.
Nur 40% der Zimmer im Z Hotel Victoria in London verfügen über Fenster.
Serviced Apartments
auf Erfolgswelle
Von den drei oben erwähnten alternativen Beherbergungs-Segmenten stehen Serviced Apartments-Marken zweifellos am ehesten in direktem Wettbewerb mit Full Service-Hotels der Mittel- und Oberklasse. Neben den Hauptakteuren wie Ascott, Frasers und Bridgestreet sind auch einige Nischenanbieter dabei, ihr Angebot auszuweiten. Im Juni 2017 eröffnete Locke, die Lifestylemarke von SACO eine zweite Einheit in Edinburgh, dem aktuell meistgefragten Hotelmarkt Grossbritanniens. Das sechsstöckige Haus mit 72 Zimmern ist ein umgewandeltes georgianisches Stadthaus unter Denkmalschutz.
Laut "Serviced Apartment News" hat OakTree Capital Management Anfang Dezember Verhandlungen aufgenommen, um SACO für 430 Millionen Pfund an Brookfield Property Partners zu verkaufen. Die an der New Yorker Börse gelistete Firma Brookfield ist eine global diversifizierte Immobilien-Gesellschaft, die besitzt, betreibt und entwickelt: Büros, Geschäfte sowie Assets von Grossfamilien, Industriellen und aus der Hospitality-Branche. Im Deal inkludiert ist das 39 Häuser umfassende SACO Portfolio aus ganz Grossbritannien sowie über 900 Eigentums-Zimmer in der SACO-Pipeline wie auch SACOs Online-Plattform.
Es wäre Brookfields erste Akquise im Serviced Apartment-Sektor und der grösste Serviced Apartment-Deal bis heute in Grossbritannien. Mapletree und Invesco sollen angeblich auch Interesse am Kauf von SACO haben, Brookfield aber wird als Favorit gehandelt.
Staycity aus Dublin betreibt 16 Häuser in 10 Städten mit insgesamt 3.000 Apartments. Das neue Premium-Konzept der Gruppe namens Wilde Aparthotels by Staycity wird bald ein erstes Haus am Strand im Londoner West End eröffnen. Neben den Aufwertungen des neuen Aparthotels dreht sich dort alles um den Standort, denn das Haus liegt nur 1,5 km von wichtigen Touristen-Attraktionen wie Savoy Theater, Piccadilly Circus, London Eye, Big Ben, Houses of Parliament, Buckingham Palace und Hyde Park entfernt.
Zoku aus Amsterdam unterhält bisher lediglich ein einziges Hotel, plant jedoch neue Häuser in Paris und Kopenhagen. Die Gruppe bietet eine Prämie von bis zu 75.000 € für einen Tipp, der in einem neuen Zoku mündet.