Hohe Wertigkeit und Preise, die die Erwartungen übersteigen. Das ist die Philosophie von Bold Hotels; im Foto die Lobby des Bold Hotels München-Giesing.Foto: Bold Hotels
München. Ein ehemaliger Zahnmediziner ist jetzt Quereinsteiger in der Hotellerie – und findet erste Erfolge in Immobilien-Nischen. Wolfgang Kaefer, Gründer von BOLD Hotels mit Sitz in München, kann dafür auf seine eigenen 100 Immobilien zugreifen. Nach vier Hotels in München, Frankfurt und Königstein bei Frankfurt beginnt er jetzt mit der Diversifizierung in Stadthotels, in Hostels, gehobene 4 Sterne-Tagungshotels und Apartmenthotels.
Ein Freund riet Kaefer zum Sprung in die Immobilien-Branche und brachte dem neugierigen Neuling Ende der neunziger Jahre das Handwerk bei. Die Hotellerie kitzelte den Reisenden relativ schnell, "aber mein erster Hotel-Plan war farblos", gesteht er. Ein anderer Freund – aus der Hotelbranche – riet ihm davon ab. Doch der Zahnmediziner und Diplom-Betriebswirt gab nicht auf. Er eröffnete 2013 sein erstes Bold Hotel in München-Giesing mit 142 Zimmern. 2015 kaufte er das ehemalige Boardinghaus der Deutschen Bahn an der Messe Frankfurt und wandelte es in 91-Zimmer-Garni Hotel um. 2016 erfolgte die Conversion eines Wohnhauses in der Lindwurmstrasse in München mit 85 Zimmern und nur fünf Gehminuten vom Sendlinger Tor und der Fussgängerzone entfernt gelegen.
Conversion-Spezialist Wolfgang Kaefer. Hospitality-Betriebe entwickelt er aus Wohnheimen.Foto: Morten Group
"Gross geworden sind wir in der Immobilien-Branche aber durch Arbeiterwohnheime", berichtet Kaefer weiter; die Wohnheim-Betreibergesellschaft gründete er 2004, aus ihr ging die Morten Group hervor, unter deren Dach sich heute über 100 Immobilien befinden – einige davon sind Wohnheime in guter Lage, während andere auch als Studenten-, Sozial- oder Asylanten-Wohnheime in B-, C- und D-Lagen stehen. Auf diese Weise kommen über 12.000 Betten zusammen, die von 800.000 Mietern und/oder Gästen jährlich gefüllt werden. "Heute sind wir einer der grössten privaten Wohnheim-Anbieter in Deutschland". 2016 folgte die Gründung der PulsM GmbH, die sich auf Dienstleistungen im Bereich sozialer Beherbergung spezialisiert hat. Die Morten Group verzeichnet laut Kaefer einen Umsatz von 50 Millionen Euro, beziffert den Wert der Assets auf 107 Millionen Euro und den Equity-Anteil auf 40%.
"Unser Ziel ist es, immer ein besseres Preisleistungsverhältnis anzubieten als der Wettbewerber", erläutert Kaefer die Denkweise des Unternehmens, der auch das noch junge, aber wachsende Hospitality-Portfolio unterliegt. "Der Preis beschreibt auch den Charakter eines Hotels. Enttäuscht man die Erwartungen der Gäste nicht, dann bekommt auch ein preisgünstigeres Hotel in passender Lage gute Bewertungen". Und fügt hinzu: "Wir sind in der Expansion nicht auf fremde Investoren angewiesen, wir kaufen die Immobilien selbst günstig ein und betreiben die Hotels selbst".
Von vier auf neun Hotels
Die Hotelgruppe startete 2013 unter der Betreiber-Gesellschaft Morten GmbH als 100prozentige Tochter der Morten Group. Mitte 2018 stiess Dr. Anton Hoefter zu Bold Hotels und ist seitdem für den Operations-Bereich der Hotelgruppe verantwortlich. Er ist Geschäftsführer der Kommunikations- und Trainings-Center Königstein GmbH, die Kaefer 2018 kaufte und zu einem Teil der Bold Hotels-Gruppe machte.
Ein Doppelzimmer im Apartment-Hotel Frankfurt.Foto: Bold Hotels
Hinter KTC verbirgt sich ein spannendes Objekt in Königstein bei Frankfurt. Hoefter, der an der Universität St. Gallen Wirtschaft und internationale Beziehungen studierte, ist darüber hinaus CEO der Solamare AG, die sich u.a. um die Entwicklung und das Management von Erlebnis-Badelandschaften kümmert. Sein Vater gründete in Bayern einst das bekannte und jetzt geschlossene Alpamare in Bad Tölz.
Die vier bestehenden Bold Hotels bündeln 560 Zimmer. Die fünf Häuser in der Pipeline werden insgesamt weitere 470 Zimmer/Einheiten dazugeben. Bei jedem Betriebstyp sollen die Gäste am Schluss sagen: Das war ein cooles Preisleistungsverhältnis! In den beiden Hotels in München beginnen die Preise ab 59 Euro pro Übernachtung, erreichen per Yielding im Peak aber 360 Euro. Longstay definiert Bold ab 30 Tagen Aufenthalt, vergibt je nach Markt/Standort aber nicht mehr als 5 oder 10% der Apartments an Langzeit-Gäste. Im Apartment-Hotel in Frankfurt zahlt der Langzeit-Gast pro Monat 1.400 Euro, in München sind es 1.800 Euro. Bei Hostels will Bold übrigens mit Preisen ab 20 Euro starten.
"Die Gäste loben die Ausstattung", sagt Hoefter mit Blick auf die Bewertungen, "sie sehen, dass sie eine deutlich höhere Wertigkeit erhalten als im Preissegment üblich". Das FF&E im Hotel-Zimmer kalkuliert Bold mit 7.000 bis 8.000 Euro, im Serviced Apartment eher mit 10.000 Euro. Welche Immobilie wie umgenutzt wird, hängt von der Location ab, vom Baurecht und natürlich vom Wettbewerbsumfeld.
Speziell: das neue MICE-Hotel im Park
Head of Operation: Dr. Anton Hoefter.Foto: privat
Ausbaufähige Objekte, die in die neue diversifizierte Bold-Strategie passen, gibt es immer wieder: So kaufte die Morton Group bereits 2017 der Commerzbank ihr Tagungshotel in Königstein bei Frankfurt ab. Das KTC besteht aus sechs Häusern am Waldrand – und Hoefter will es zum modernsten Tagungscenter in Deutschland machen. Der Komplex birgt 40 Tagungs-/Meeting-Räume und einen Saal für 300 Personen.
Hoefter ist voll davon überzeugt, dass die Digitalisierung den Schulungsbedarf vor Ort, von Angesicht zu Angesicht, enorm ankurbeln will. "Führungskräfte-Trainings fallen derzeit zwar weg, dafür aber nehmen 'Skills Trainings' zu", nennt er ein Beispiel. Zudem ist eines der Häuser auf die Anfragen hochkarätiger Kunden ausgerichtet: Es verfügt über schusssichere Fenster und keinen Handy-Empfang. Bis Ende 2022 soll das KTC zum Vollhotel ausgebaut sein; der erste Bau-Abschnitt beginnt im Sommer 2020.
Umgebaut wird bei laufendem Betrieb; insgesamt fliessen 13 Millionen Euro ins KTC, ein Teil davon auch in die Weiterentwicklung der Konferenz-Technologie und -Ausstattung, in Lounge-Möbel aus Naturholz, in flexible Work Stations und vieles mehr. Nicht mehr funktional, sondern unaufgeregt im Design und lässig soll es werden – auch für die Mitarbeiter: Diese sitzen jetzt auf ergonomisch geformten Hockern an der Rezeption.
Das Bold Hotel in München-Giesing verkauft seine Zimmer zu einer Rack Rate ab 86 Euro und erzielt aktuell eine Belegung von 87% bei einem RevPAR von 75 Euro, nennt Hoefter ein konkretes Beispiel. Im Vergleich mit den Wettbewerbern liege Bold immer deutlich vorne. Um beim Beispiel München-Giesing zu bleiben: Vom 1. Oktober 2018 bis Ende September 2019 erreichten die Wettbewerber einen monatlichen RevPAR von 105 Euro im Peak und 50 Euro im Tief; das Bold Hotel lag meistens 5-10 Euro, vereinzelt sogar 15 Euro höher.
Ein Standard-Zimmer im Bold Hotel München-Zentrum.Foto: Bold Hotels
Zentralisiertes Back Office
Hinter den Kulissen ist Bold Hotels zentral organisiert, wobei man für sehr spezielle Immobilien wie das KTC Spezialteams zusammenstellt: Ein MICE-Hotel wie dieses erfordert die Ansprache anderer Zielgruppen als ein Apartment-Hotel. Zentralisiert sind auch die Verwaltung, Buchhaltung, Personal, Sales & Marketing und natürlich die Distribution für die Hotels. 70% der Hotelzimmer füllt Bold über Booking.com.
Alle Hotels, Apartmenthotels und Hostels in Operation und Entwicklung stammen aus dem Immobilien-Portfolio der Morten Group. Trotzdem wurden Wolfgang Kaefer immer wieder fremde Objekte angeboten. Für ein 3-Sterne-Hotel in München-Perlach würde Kaefer höchstens 600 Euro Pacht pro Zimmer zahlen, lässt er sich entlocken. 750 Euro wäre für ihn im 3 Sterne-Segment die absolute Obergrenze – man müsse ja schliesslich auch für weniger gute Zeiten planen. Den aktuellen Markt hält er seit drei Jahren für überhitzt. Dabei hatte er schon 2016 ein "heisses" Angebot bekommen: Damals schon verlangte der Verpächter 1.100 Euro Pacht pro Zimmer am Alexanderplatz in Berlin. Kaefer lehnte ab. Seine Strategie lautet immer noch: "Wir wollen vorsichtig expandieren – und zuerst die eigenen Häuser umbauen und füllen". / map