London. Der "UK Hotel Lending Report 2020" berichtet erstmals über den Hotel-Investitions- und Kreditmarkt in Grossbritannien. Ende 2019 besass er noch einen Wert von etwa 135 Milliarden Pfund.
Das Real Estate Research Centre an der Business School, City University of London, hat in Zusammenarbeit mit der Berkeley Capital Group diesen ersten detaillierten Bericht über den Investitions- und Kreditmarkt bei Hotels in Grossbritannien veröffentlicht. Unter Verwendung von Daten von STR und Analysen von Savills identifiziert der "UK Hotel Lending Report 2020" diesen Markt zum Jahresende 2019 mit einem Wert von ca. 135 Milliarden GBP. Dies entspricht etwa 12% des gesamten investierbaren britischen institutionellen Immobilien-Investment-Marktes, der eine geschätzte Grösse von 1,1 Trillionen GBP aufweist.
Foto: unsplash jamie street
Hier finden Sie weitere wichtige Erkenntnisse aus dem Bericht über einen Sektor, der zu den am stärksten betroffenen von der Pandemie gehört:
• Kreditgeber haben ihr Kredit-Engagement in Hotels seit der globalen Finanzkrise von 2008/09 erheblich ausgeweitet. Zwischen 2010 und 2020 stiegen die Hotel-Investitionen um 175% und die Kreditvergabe um 141%.
• In der ersten Hälfte des Jahres 2020 stiegen die durchschnittlichen Zielvorgaben der Kreditgeber für den Zinsdeckungsgrad auf durchschnittlich 2,2-fache an. Einige Kreditgeber verlangen jedoch das 4-fache, insbesondere für managed Hotels ohne Marke oder mit einer weniger starken Marke.
• 78% der Kreditgeber bevorzugen die Finanzierung von Hotels unter einem Franchise oder mit einem renommierten Marken-Image. Daher ist es für unabhängige Hotels einfacher, unter den turbulenten Marktbedingungen, die durch die Pandemie verursacht wurden, eine Finanzierung zu erhalten, indem sie sich einer Marke anschliessen.
• Die durchschnittlichen Margen für vorrangige Hotelkredite stiegen von 270 Basispunkten auf 305 Basispunkte für die sechs Monate zwischen Dezember 2019 und Juni 2020 bei einem durchschnittlichen Beleihungsauslauf von 58%; bis Dezember 2020 sollte die durchschnittliche Marge bei 300 bps-400 bps für ein Hotel mit guter Bonität liegen.
Der Bericht stützt sich auch auf Daten und Stimmungen aus einer detaillierten Umfrage unter Investoren und Hotel-Egentümern, die zeigt, in welchem Umfang britische Hotels ihr Geschäft umstrukturiert und unnötige Kosten gesenkt haben.
• Die Umstellung auf Null-Stunden-Verträge für Hotelangestellte war eine der grössten Kosten-Einsparungen für die Branche, die kurz- bis mittelfristig auch einen Personalabbau von 20-30% erwartet.
• Investoren und Betreiber haben seit Beginn der Pandemie alternative umsatz-generierende Aktivitäten erkundet. Die am häufigsten genannte Aktivität war die "Beherbergung von Schlüsselarbeitern", gefolgt von "Home-Office"- Alternativen. Allerdings verlangten diese Aktiviäten Zimmerpreise, die 30-50% unter den üblichen Zimmerpreisen liegen.
• Renommierte Marken wie Marriott und Hilton haben weitere Anfragen von unabhängigen Hotels erhalten, die sich dem Franchise anschliessen möchten. Dieser Trend hatte sich bereits entwickelt, wurde aber aufgrund der hohen Nachfrage von unabhängigen Hotels während der Pandemie beschleunigt.
Hotelkredit-Vergabe
Insgesamt und trotz der Pandemie wird erwartet, dass die Kredit-Engagements konstant bleiben werden. Insbesondere bestätigten die Kreditgeber, dass sie in grossen innerstädtischen Hotels in Städten wie London oder Birmingham nach wie vor einen langfristigen Wert sehen und dass die aktuellen Auswirkungen der Pandemie ihre langfristige Perspektive über das Jahr 2020 hinaus nicht beeinträchtigen werden.
Es wird erwartet, dass sich das Neugeschäft für 2021 auf Schuldtitel konzentrieren wird, grössere Transaktionen werden jedoch weiterhin von Banken und Versicherungen durchgeführt. Sowohl Banken als auch alternative Kreditgeber zeigen sich offen dafür, sowohl geleaste Hotels als auch solche mit Operating Contracts in Betracht zu ziehen.
Die individuelle Verschuldungssituation des aktuellen Geschäftsbetriebs und die Erfolgsbilanz eines Hotels sind bei der Kredit-Entscheidung von Bedeutung. In Bezug auf die Kreditgrössen liegt die meiste Liquidität auf dem Kreditmarkt zwischen 50 und 100 Millionen GBP. Die Diversifizierung der Kreditgeber und die Verfügbarkeit von Krediten für kleinere Kreditgrössen sind deutlich eingeschränkter.
Zusammen mit detaillierten Interviews und Umfragen unter den wichtigsten Akteuren der Branche schätzt der Bericht den Wert der durch britische Hotels besicherten Kredite auf 15,1 Milliarden GBP im Juni 2020, was 9% der gesamten ausstehenden CRE-Kredite in den Bilanzen der Kreditgeber zum Jahresende 2019 ausmacht. – Der Report soll eine jährliche Publikation werden. / kn