B&B Hotel Cremona in der Lombardei: Digitalisierung macht auch Marken in unbekannteren Destinationen bekannt.
Mailand. Das Interesse der Investoren an Italien wächst weiter, aber das Land kämpft noch immer darum, sein ganzes Potenzial auszuschöpfen. Wenn wir die Cassa Depositi e Prestiti und ihren Tourismus-Investmentfonds akzeptieren, fehlt es dem Markt an langfristig orientiertem Kapital, während der Hotelimmobilien-Markt von opportunistischen Investoren mit einer maximal fünfjährigen Vision dominiert wird. "Das eigentliche Problem ist, dass wir mehr Sicherheit im Zeitrahmen brauchen: Nur so können internationale Investoren verlässliche Businesspläne für langfristige Projekte entwickeln", erklärt Giampiero Schiavo, CEO der Asset Management Company Castello SGR. Er sprach kürzlich in Mailand während eines Hotellerie-Forums in Zusammenarbeit mit dem Beratungsunternehmen Scenari Immobiliari.
Wie sehen die aktuellen Zahlen der Hotel-Immobilien-Branche aus? Laut dem von Scenari Immobiliari veröffentlichten Jahresbericht erzielte der italienische Markt im vergangenen Jahr einen Gesamtumsatz von 2,75 Milliarden Euro, was einer Steigerung von +14,6% gegenüber 2016 entspricht. Die Daten umfassen sowohl den gesamten Transaktionswert, der das Jahr über registriert wurde, als auch den geschätzten Wert der Hotel-Assets, die in den neuen Pachtverträgen enthalten sind, die während des gleichen Zeitraums von 12 Monaten abgeschlossen wurden. Diese Trends dürften sich 2018 mit einem geschätzten Wachstum von +13% fortsetzen, während Scenari Immobiliari für 2019 einen leichten Rückgang erwartet.
Giampiero Schiavo: Internationale Investoren brauchen einen verlässlichen Rahmen.Foto: Sarti
nscheinend sind die absoluten Zahlen gar nicht so schlecht. Zumindest, solange man sie nicht mit dem Rest Europas vergleicht. Der Hotel-Immobilienmarkt auf dem Alten Kontinent zeigte im vergangenen Jahr einen gegenläufigen Trend bei den Transaktionswerten, die insgesamt 21,7 Milliarden Euro erreichten und damit um 22% gegenüber dem Vorjahr anstiegen. Im Gegensatz dazu gab der Markt weltweit um 10% auf 58 Milliarden Euro nach. Die Performance in Europa wurde vor allem durch die Wertsteigerung der veräusserten Assets getrieben. Das Gesamtvolumen blieb dabei auf dem Niveau des Vorjahres.
In diesem Zusammenhang war Spanien mit über 38.700 Zimmern das attraktivste Land, gefolgt von Grossbritannien, Deutschland und den Niederlanden.
Dann folgte Italien mit weniger als 9.000 Zimmern und einem Gesamt-Investitionswert von nur 2,6% des gesamten im europäischen Hotelmarkt gebundenen Kapitals. Die italienische Marginalität wird auch durch einen aktuellen Bericht von Christie & Co über die attraktivsten kontinentalen Hotelmärkte für globale Investoren bestätigt. Obwohl die südeuropäische Destination einen ehrlichen fünften Platz belegt, wird ihre Bedeutung im Vergleich sinken: Der Anteil der am Land interessierten Entwickler, Fonds und Betreiber wird voraussichtlich von 9% im Jahr 2017 auf 6% im laufenden Jahr sinken.
Süden vom organisierten Verbrechen geplagt
Auch die zunehmende Attraktivität der Leisure-Destinationen, wie die Spanier es in ihren eigenen Destinationen beweisen, scheint keine grosse Hilfe zu sein: Viele italienische Sonne- und Strand-Destinationen kämpfen wieder darum, ihr volles Potenzial auszuschöpfen. Laut einer STR-Umfrage stieg der RevPAR der Hotels auf den italienischen Inseln 2017 um 10% an: ein gutes Ergebnis, das jedoch nicht mit anderen Wettbewerbern wie der kroatischen Küste, Marbella in Spanien und den griechischen Inseln mithalten kann. Dies alles ohne Berücksichtigung der Erholung in Destinationen wie dem türkischen Bodrum oder Tunesien, die nach einer turbulenten Zeit beide wieder aufstehen.
TH Resorts expandiert derzeit sehr schnell im Leisure-Segment. Hier das Ortane Mare Village & Residence auf Elba.
Wieder einmal werden die südlichen Reiseziele Italiens durch alte Laster behindert: das Fehlen einer angemessenen logistischen Infrastruktur, eine übermässige lokale Steuerlast und die allgegenwärtige Präsenz der organisierten Kriminalität, betonte der Alleinverwalter des in Pescara ansässigen Unternehmens Bluserena, Silvio Maresca, der die Region gut kennt, da er ein Dutzend Feriendörfer in diesem Teil des Landes verwaltet.
Zwei Drittel des Kapitals aus dem Ausland
Der Bericht von Scenari Immobiliari beschreibt sogar die Eigenschaften der Investoren und die Investitionstätigkeit im Land im Jahr 2017: Zwei Drittel des im italienischen Gastgewerbe gebundenen Kapitals kamen aus dem Ausland, hauptsächlich von Private Equity-Firmen und Family Offices. Auch internationale Hotel-Investoren zeigten Interesse an Italien. Ihre zunehmende Fokussierung auf das Land führte jedoch aufgrund der oben genannten nationalen Probleme nicht zu vergleichbaren Investitionen. Italienische institutionelle und spezialisierte Investoren sowie inländische Family Offices machten das restliche Dritte aus.
Was die Investitionstypologien anbelangt, so handelte es sich bei den meisten Vorhaben um wertschöpfungsorientierte Projekte, die sowohl die Verbesserung der Bewirtschaftung als auch die Renovierung in primären und sekundären Destinationen betrafen. Zahlreiche Transaktionen betrafen stillgelegte Hotels oder leer stehende Gebäude, die restauriert und/oder umgebaut wurden, was auch dem städtischen Umfeld zugutekam. Die zunehmende Attraktivität Süditaliens führte tatsächlich zu einer bedeutenden Anzahl von Transaktionen, insbesondere für Feriendörfer. / Massimiliano Sarti
| BETREIBER GLAUBEN NOCH AN DAS POTENZIAL DES LANDES Die Radisson Hotel Group plant, ihr Portfolio zu verdoppeln und ihr EBITDA in den nächsten fünf Jahren um 300 Prozent zu steigern, so Chema Basterrechea, COO und Executive Vice President Radisson Hospitality AB, beim Forum. Neben der nächsten Eröffnung des Radisson Blu in Rom strebt die Gruppe 12 weitere Projekte an. Meliá hat bereits die Eröffnung des Mailänder Innside Torre Galfa für nächstes Jahr geplant. Die spanische Gruppe plant jedoch, ihr Portfolio in naher Zukunft von derzeit sechs Hotels auf 20 Objekte zu erweitern, wobei der Schwerpunkt auf südlichen Destinationen liegt. Palmiro Noschese, Meliás Geschäftsführer in Italien, präsentierte sogar eine Art "Landkarte der Wünsche": Meliá soll vor allem in den Regionen Trentino und Sardinien sowie in Turin, Florenz und Rom entwickelt werden. Gran Meliá zielt auf Mailand, Venedig, die Amalfiküste und ebenfalls Florenz, während die Marken Tryp, Innside und Sol in der Ewigen Stadt, in Neapel und in einigen wenigen apulischen Destinationen expandieren wollen. B&B Hotels führt derzeit 33 Hotels in Italien, investiert aber weiterhin in das Land und strebt auch sekundäre Standorte an: "Die digitale Revolution hat den Markt völlig verändert, und Städten, die bisher im Ausland unbekannt waren, Popularität verliehen, wie Cremona, wo wir gerade ein neues Hotel eröffnet haben", verriet Jean Claude Ghiotti, Präsident von B&B Italien. Die Gruppe setzt auf einen geduldigen Ansatz: "Wir könnten in Italien acht bis 20 Hotels pro Jahr eröffnen, aber wir suchen nach Möglichkeiten, wo keine Eile besteht, da die Anfragen der Eigentümer nicht immer mit dem tatsächlichen Potenzial ihrer Häuser übereinstimmen": Roberto Micciulli, CEO der Italian Hospitality Collection, bestätigte die Eröffnung des Massif in der Alpendestination Courmayeur. Die Eröffnung des 5 Sterne-Hauses mit 80 Zimmern, drei Restaurants und einem Chalet auf den Skipisten ist für nächsten Dezember geplant. IHC ist eine kleine nationale Hotelgruppe mit derzeit vier Hotels. Das Unternehmen hat vor kurzem den Eigentümer gewechselt: Hauptaktionär ist nun die IHC Holding, eine 50/50-Newco, die vom Istituto Atesino di Sviluppo S.p.A. sowie von Maire Investments S.p.A., einem in der Immobilien-, Technologie- und Dienstleistungsbranche tätigen Family Office, gegründet wurde. Die Newco erwarb die Anteile an IHC von ihrem Vorbesitzer Castello SGR. TH Resorts ist derzeit eines der aktivsten italienischen Hotel-Unternehmen, das auf das Leisure-Segment spezialisiert ist und in den letzten 12 Monaten ein Dutzend neue Objekte eröffnet und/oder angeschlossen hat, und dessen Gesamtportfolio nun die 30 Hotels-Marke überschreitet. Aber der Präsident, Graziano Debellini, machte deutlich, dass die Entwicklung noch nicht abgeschlossen ist, während die Gruppe jetzt hauptsächlich nach Möglichkeiten in Sizilien und Sardinien sucht. Die beiden Partnerschaften mit CDP und ISA, die das nötige Eigenkapital zur Verfügung stellen, um über die physiologischen Grenzen traditioneller KMU hinaus zu wachsen, ermöglichten ein so hohes Expansionstempo. Silvio Maresca, der alleinige Verwalter des in Pescara ansässigen Unternehmens namens Bluserena, skizzierte den Erwerb von insgesamt 700 neuen Zimmern in einigen Resorts, die demnächst im Norden von Sardinien und in Albanien eröffnet werden. Sein Unternehmen, das derzeit 11 Immobilien mit insgesamt 4.000 Zimmern in Süditalien führt, strebt aber auch eine Expansion in Salento sowie in der Toskana an, wo Bluserena gerade einen neuen Vertrag abschliesst. Der Leiter des CDP-Dachfonds FIT, Alessandro Belli, gab einige Details zur Strategie von Fondo Turismo 1 bekannt: FT1 ist der erste von FIT aufgelegte Fonds und besitzt bereits fünf Häuser, was einer langfristig ausgelegten Gesamt-Investition von 95 Millionen Euro entspricht, einschliesslich Capex. Geplant ist nun der weitere Ausbau der Aktivitäten bei Leisure- und urbanen Projekten auf ein Gesamt-Portfolio von 500 Millionen Euro, davon 200 Millionen Euro direkt von CDP. |
