London. Paris überholt London auf Platz zwei, während Edinburgh auf dem britischen Spitzenplatz ausserhalb Londons bleibt. 65% der Investoren sind optimistisch hinsichtlich einer langfristigen Zukunft des britischen Hotelmarktes, obwohl 34% glauben, dass er in den nächsten sechs bis zwölf Monaten einen Rückgang erleiden wird. Nach wie vor sind Hotels die attraktivste Asset-Klasse für Investitionen im Jahr 2020, wie eine neue Umfrage zeigt.
Nach den Ergebnissen des Deloitte "European Hotel Industry Survey" 2019 – veröffentlicht auf der jährlichen European Hotel Industry Conference am Mittwoch in London – bleibt die niederländische Hauptstadt Amsterdam im vierten Jahr in Folge das Top-Destination für Hotelinvestitionen, basierend auf den Antworten von 111 hochrangigen Persönlichkeiten der internationalen Hotellerie.
34% der Investoren bezeichneten Amsterdam als die attraktivste europäische Stadt für Hotelinvestitionen im Jahr 2020. Während die Umfrage keine Veränderung an der Spitze ergab, ist Paris auf den zweiten Platz geklettert und hat London abgelöst, das auf Platz drei rutschte. Lissabon und Madrid folgen entsprechend und zählen somit gemeinsam zu den fünf wichtigsten Destinationen in Europa für Hotelinvestitionen.
Die Mehrheit glaubt, dass der Brexit die Hotel-Investitionen in London beeinflussen wird.Foto: Rawpixel.com Fotolia
Andreas Scriven, Leiter Hospitality and Leisure bei Deloitte, kommentiert: "Amsterdam behält seine Dominanz als attraktive europäische Investitionsstadt. Die gestiegene Nachfrage und das stabile touristische Angebot, unterstützt durch die Einführung neuer und direkter Verkehrsverbindungen aus anderen europäischen Städten, werden die Investitionen auch im nächsten Jahr begünstigen. Die Investoren haben auch der Stadt des Lichts einen grösseren Glanz verliehen, da Paris an zweiter Stelle der Attraktivität unter den Investoren stand. Da die Touristen immer mehr zu den kulturellen Attraktionen der französischen Hauptstadt und dem meistbesuchten Museum der Welt strömen, werden es auch die Investoren, wenn die Nachfrage nach den Hotels der Stadt steigt."
Zu den Ländern, von denen angenommen wird, dass sie den grössten Aufschwung verzeichnen, gehören Griechenland, Portugal und Spanien. Scriven erklärt: "Das Mittelmeer ist aufgrund der anhaltenden Nachfrage und des Ratenwachstums nach wie vor sehr gefragt. Sowohl Marken als auch Konzepte ermutigen Investoren, sich in das Freizeitangebot des Hotelmarktes zu integrieren. Griechenland, Portugal und Spanien sind die grössten und liquidesten Freizeitmärkte, und wir erwarten ein anhaltendes Interesse bis 2020".
Die Brexit-Unsicherheit
In Grossbritannien führte Edinburgh zum sechsten Mal in Folge die Liste der für Investoren attraktivsten Städte an. Cambridge bleibt auf dem zweiten Platz, während Oxford Manchester auf dem dritten Platz ablöste, während dieses auf Platz vier zurückfiel.
Über den Brexit: Die makroökonomische Unsicherheit hält an, da 66% der Befragten glauben, dass sich das Vereinigte Königreich entweder bereits in einem Abschwung befindet oder innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate erwartet. Scriven kommentiert: "Auf den ersten Blick könnte es alarmierend sein, dass die Mehrheit glaubt, dass ein Abschwung entweder hier ist oder in diesem Jahr erwartet wird, aber es könnte auch darauf hindeuten, dass wir den Gipfel der Brexit-Unsicherheit erreicht haben. Weniger erwarten, dass der Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU Auswirkungen auf die Londoner Hotelinvestitionen haben wird, aber die Stimmung für das weitere Vereinigte Königreich erzählt eine andere Geschichte."
Während 42% glauben, dass der Brexit die Hotelinvestitionen in der britischen Hauptstadt nicht beeinflussen wird, sind 68% der Meinung, dass regionale Städte daher weniger attraktiv für Investitionen sind; das sind drei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr.
Wirtschaftlicher Gegenwind
Die Ergebnisse deuten auch auf gemischte Vorhersagen zwischen London und dem Umland hin. Die Mehrheit der Investoren geht davon aus, dass die Einnahmen pro verfügbarem Zimmer in den Regionen im kommenden Jahr negativ oder unverändert sein werden, wobei über die Hälfte ein positives RevPAR-Wachstum in London erwartet.
Obwohl diese Unterschiede bestehen, werden sowohl London als auch die Bezirke im Laufe des nächsten Jahres vor den gleichen Herausforderungen stehen, wobei 47% das fehlende Wirtschaftswachstum als das grösste Risiko für die britische Hotellerie in den nächsten fünf Jahren bezeichnen. Die Rentabilität wird voraussichtlich einen Rückgang erleiden: 57% erwarten, dass der Bruttogewinn pro verfügbarem Raum in London im Jahr 2020 unverändert oder negativ sein wird, während die Stimmung in den britischen Regionalstädten auf 76% steigt.
Nikola Reid, Direktorin und Leiterin der britischen Hospitality Advisory bei Deloitte, kommentiert: "Es ist eine sehr gemischte Ausgangssituation in Grossbritannien, und obwohl die Gesamtperformance positiv ist, muss man nur an der Oberfläche kratzen, um eine florierende Hauptstadt und einen Kampf in den verschiedenen Regionen zu sehen." Die Handelsperformance in London ist trotz erheblicher Erweiterungen des Hotelangebots nach wie vor stark, und die Hauptstadt profitiert weiterhin von einer breiten Palette von Nachfrageerzeugern und der Abschwächung des Pfunds.
"In den Regionen gibt es jedoch viel grössere Leistungsunterschiede zwischen den Märkten, die auf die Verlangsamung des Wachstums und die sich verändernde Angebotslandschaft an wichtigen Standorten zurückzuführen sind, die die Preise drücken", ergänzt Nikola Reid. "Während der schwache Pfund weiterhin den Inbound- und Inlands-Freizeitverkehr unterstützt, kann das Gleiche nicht für die Nachfrage der Unternehmen gesagt werden. Es gibt auch klare Bedenken, da der operative Kostendruck in den Hotels weiterhin nachlässt".
Knappe Renditen
In Bezug auf die Preisgestaltung ergab die Umfrage, dass 53% der Investoren Multiplikatoren von 15x oder mehr für London und 67% Multiplikatoren von 12x oder weniger für die britischen Regionen erwarten. Reid stellt fest: "London ist eine Einstiegsmetropole, es gibt nur begrenzte Bestände auf dem Markt und als solche sind die Renditen immer noch knapp. In den einzelnen Regionen werden einige Schlüsselmärkte weiterhin Investoren anziehen, obwohl es nur sehr wenige grosse Transaktionen gibt. Allerdings gibt es noch eine Reihe von Portfolios zu verwalten, und wir erwarten, dass Investoren entweder halten und konsolidieren oder aussteigen, sobald weitere Klarheit über makroökonomische Unsicherheiten besteht".
Bezogen auf die Anlageklasse identifizierten die Investoren Hotels als die attraktivste Anlageklasse für Investitionen in Europa im Jahr 2020, gefolgt von betreuten Wohnungen und Hostels. Scriven kommt zu dem Schluss: "Trotz der Besorgnis über die wirtschaftlichen Aussichten bleiben die Investoren optimistisch in Bezug auf die Anlageklasse Hotels und verweisen auf positive Fundamentaldaten der Nachfrage und das Renditeprofil für das kommende Jahr". / kn