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Zukunftsfähige Konzepte sind noch rar

"Freizeitimmobilien": Kapital und neue Betreiber sind da, aber...

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München (3.11.2006). Das derzeitige Angebot an Freizeitimmobilien geht teilweise am Bedarf vorbei, Projekte berücksichtigen selten die künftigen demographischen Veränderungen. Trotzdem lockt die Entwicklung von Freizeitimmobilien, vor allem in Städten, immer mehr internationales Kapital nach Deutschland. Erfolgreiche Freizeitimmobilien sind noch selten, wenngleich inzwischen die Zahl an professionellen Betreibern wächst. Ohne kommunale Unterstützung lassen sich nach wie vor die wenigsten Projekte realisieren; die Lust der Kommune auf Private Public Partnerships ist aber trotz leerer Kassen begrenzt. Ein Blick in ein Immobilien-Segment, das auch Hotels einschliesst und ihren Erfolg mitbestimmt.

Es gibt keinen Grund, Deutschland mit Freizeiteinrichtungen, mit Urban Entertainment Center oder freizeitorientierten Shopping-Malls zu überziehen, glaubt man den Zahlen des BAT-Freizeitforschungsinstituts in Hamburg. Danach verbringt die grosse Mehrheit der Deutschen ihre Freizeit zu Hause; Ausserhaus-Aktivitäten sind eher die Ausnahme. Die Schere zwischen Billig und Luxus geht weiter auf, und wer Urlaub macht, sucht Erholung oder bewusste Kontraste zum Alltag. Die demographischen Hoffnungsträger der Zukunft, Menschen über 50, fühlen sich beispielsweise nicht von den heute existierenden Einkaufs(erlebnis)zentren angesprochen und besuchen in ihrer Freizeit lieber das Theater, die Kirche oder machen Sport. Wen wundert's, denn laut Dr. Ulrich Reinhardt, dem Leiter Auftragsforschung bei BAT, sind die heutigen Freizeitimmobilien fast alle austauschbar: in ihrer Architektur, ihrem Warenangebot und in ihrer (zu) engen Bauweise. Es fehlen Service, Ambiente, emotionale Angebote und Überraschungen.

BMW Welt
Die neue BMW-Welt am Münchner Olympiapark
                                                                                  Foto: BMW
Die BAT-Erkenntnisse wirkten zum Auftakt des Bernd Heuer-Dialogs über "Urbane Freizeitimmobilien für Sportler, Shopper und Touristen" letzte Woche in München ernüchternd. Carl-Otto Wenzel, Vorstand der führenden Freizeitunternehmensberatung Wenzel Consulting aus Hamburg, machte dafür aktuell wieder Mut: "Es gibt neue Freizeitimmobilien-Betreiber!" sagte er, "die Zahl der Profis nimmt zu." Als positive Beispiele nannte er die Sealife Center, hinter denen Merlin steht, ein Unternehmen der Blackstone-Gruppe. Oder die Color-Arena in Hamburg, die mit ihren Events jährlich rund 100.000 zusätzliche Übernachtungen in der Stadt schafft. In Berlin-Spandau rechnet sich das Meridian Spa durch seine Einbindung in ein Shoppingareal und durch die rührige Nachbarschaft aus Wohnungen und Büros. Im Februar eröffnet in Duisburg, direkt am Eingang zur Fussgänger-Zone, das Citypalais: Das 150 Millionen-Investment mit Casino, Konzertsaal, Tagungscenter, Geschäften und Büros, soll hier der Innenstadt und der Wirtschaft neue Impulse geben.

"Impulse geben" lautet damit auch das Stichwort für erfolgreiche Freizeitimmobilien. Verknüpfen sie im wetterlaunigen Deutschland zudem Indoor- und Outdoor-Angebote, haben solche Projekte Zukunft. An Kapital mangelt es nicht: Genau wie in der klassischen Hotellerie wächst das Interesse ausländischer Fonds und Private Equity-Investoren. Die klassische Finanzierung ist tabu; darin waren sich mehrere Referenten der Konferenz einig. In Grossbritannien, so weiss Kai Schimmelfeder, Geschäftsführer der auf Freizeit, Fitness und Wellness spezialisierten Feder Consulting aus Hamburg, gibt es inzwischen die ersten Spezialfonds für Fitnessclubs.

In seinem Beitrag über die sinnvolle Nachbarschaft von Fitness, Wellness und Shopping in Bestandsimmobilien warnte er davor, speziell Fitness- und Wellnessangebote direkt in Shoppingzentren einzubinden und vor allem davor, aus der Reichweite und der Besucherfrequenz eines Einkaufszentrums auf die potentielle Kundenstruktur und Resonanz eines Fitness-/Wellnesszentrums zu schliessen. Letztere Angebote leben vom direkten lokalen Umfeld - zum Sport oder zur Beauty nimmt niemand mehr als 20 Minuten Anfahrt in Kauf, während Einkaufslustige zwei Stunden Fahrt auf sich nehmen können. "Oft ist es sinnvoll, sich mit einem Fitness-/Wellnessangebot in zweitbester Lage eines Shopping-Areals zu etablieren," rät Schimmelfeder. Ziel-Renditen zwischen 10 und 11% etwa hält er für realistisch.

In einer Diskussionsrunde über die den "erfolgreichen City-Mix" kristallisierte sich heraus, dass die Vorstellungen der Stadtplaner oft extrem stark von den Vorstellungen der Entwickler und Betreiber abweichen. Während versierte Betreiber (wie z.B. Sealife/Merlin) Investition, Risiko und Gewinn selbst übernehmen, lassen sich die meisten Projekte in der Praxis unterdessen nach wie vor nur mit Unterstützung der Kommunen umsetzen, wobei diese darauf bedacht sind, Mehrwerte für den Bürger zu verträglichen Preisen zu schaffen, ohne den Stadtsäckel neu zu belasten. Spürbar war allerdings auch hier - ähnlich wie in der Hotellerie -, dass die beteiligten Parteien zuerst immer lieber über Standort und Kosten reden als über Konzepte und Zielgruppen.

Weitere Referenten gingen auf die Bedeutung einer strategischen Markenentwicklung für Freizeitimmobilien ein, andere stellte konkrete Projekte vor. Daraus einige Beispiele:

ZOOM Erlebniswelt, Gelsenkirchen: Der alte Ruhr Zoo mit dem Charme der fünfziger Jahre hat sich zu einer Tier-Erlebnis-Welt mit Edutainment-Charakter gewandelt. Auf 30 Hektar erleben die Besucher "eine Weltreise an einem Tag" und betrachten in den "Erdteilen" Alaska und demnächst auch in Afrika und Asien die Tiere in naturgetreuen Vegetationszonen. Es gibt keine Käfige oder künstliche Abtrennungen zu den Tieren. Allein der Bereich Alaska zog im ersten Jahr nach der Eröffnung über eine Million Besucher an. Das 85 Millionen-Investment ist zum grössten Teil fremdfinanziert, die Stadt Gelsenkirchen gab einen Kredit, das Land Nordrhein-Westfalen einen kleineren Zuschuss. Mit Fertigstellung jeder weiteren Gross-Attraktion werden die Eintrittspreise erhöht werden, von derzeit 12 auf vermutlich 20 Euro bis zur Fertigstellung aller "Erdteile".

Der Olympiapark München soll zu einem neuen Zentrum für Sport, Gesundheit und Entertainment werden. Nachdem die Bundesliga-Fussballer in das neue Stadion umgezogen sind und mit ihnen 5,5 Millionen Euro Umsatz in diesem Volkspark verloren gingen, will das neue Konzept hier einen "Planet des Sports" entstehen lassen. Neben sportlichen Attraktionen und Freizeiterlebnissen wie Kletterhöhlenwelten, Hochseilgarten oder Hallenfussball (Soccer Five) will die benachbarte Technische Universität München mit ihrem Präventionszentrum und in Zusammenarbeit mit dem Münchner Klinikum rechts der Isar sowie dem Wissenschaftszentrum Weihenstephan den Park intensiv für Bewegungserforschung nutzen. Es soll ein "Olympic Prevention Center" entstehen.

Die neue BMW-Welt entsteht ebenfalls am Olympiapark, direkt gekoppelt an die Zentrale des Automobilherstellers. Den Ideen anderer Automobilhersteller folgend baut BMW nun ein eigenes, futuristisches, von einem gigantischen Doppelkegel geprägtes Verkaufs- und Event-Center mit enorm grosszügigen Flächen, inklusive Tagungsräumen und Gastronomie. Gleichzeitig plant BMW auch ein Hotel auf seinem Gelände. Am Edutainment-Konzept wird derzeit noch gearbeitet.

Im Leogoland-Standort Günzburg, zwischen Augsburg und Ulm gelegen, soll ein ehemaliges Kasernengelände in einen Businesspark mit Freizeitresort umgewandelt werden (Prinz-Eugen-Park). Man sucht noch Investoren. Eine Verbindung zu Legoland gibt es nicht. Das Freizeitresort besteht aus einem Hotel mit 200 bis 250 Zimmern, aus 90 Ferienhäusern und einem grossen Badesee. An Attraktionen sind ein interaktives Wissenschaftscenter für Kinder (der Marke "Kindercity"), ein Multiplex-Kino, Hoch-/Niederseilgarten, Tauchturm und Eislauffläche geplant.

Heuers Dialog über urbane Freizeitimmobilien besass den Vorteil, im kleinen Kreis neue Kontakte zu knüpfen und Projektideen kennenzulernen. Projektentwickler aus der Hotellerie fehlten; dabei entstehen viele Freizeitimmobilien heute auch in Verbindung mit Hotels. / map

 

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