Der Verkauf des Hilton Metropole London war eine der bedeutendsten Transaktionen im Jahr 2017.
Amsterdam. "Den Investitions-Zyklus zu verstehen, ist schwierig. Selbst Ökonomen liegen oftmals falsch". Colin Low, Head of Investment Properties EMEA bei CBRE Hotels in London, gab beim "Hotel Investment Seminar" letzte Woche in Amsterdam den Ton an, als er die Bühne betrat. Der ehemalige Investor stellte sich der Herausforderung und warf einen Blick auf die letzten zehn Jahre und die Milliarden Dollar, die in Immobilien geflossen sind. Für Europa nannte Low eine gewichtige Zahl: 290 Milliarden Euro.
"Im Zeitraum von 10 Jahren – zwischen 2007 und 2017 – ist der europäische Immobilien-Investitions-Markt um 13% auf 290 Milliarden Euro gewachsen", sagte er, und betonte, dass die Investitionen in Einzelhandels-Flächen aufgrund von zunehmendem E-Commerce und Online-Shopping bekanntermassen zurückgegangen sind. Bei der Hotellerie hingegen haben sich die Zahlen bei den Investitionen in Hotel-Immobilien in den letzten zehn Jahren verdreifacht, von 7,5 Milliarden Euro 2007 auf 22 Milliarden Euro 2017.
Wo ist das Geld hingeflossen? Zunächst einmal ist es in die beiden Spitzenmärkte Grossbritannien und Deutschland geflossen. Ausserdem hatten zwei andere Länder aussergewöhnliche Jahre: Spanien und die Niederlande. "Spanien ist 2017 um 88 % gewachsen im Vergleich zu 2016, eine Performance, die auf sehr grosse Resort-Bauten zurückzuführen ist", wie Low erklärt. "Die Investitionen in den Niederlanden sind sprunghaft auf 81% gestiegen, hauptsächlich durch die Verkäufe von einzelnen grossen Assets im letzten Jahr. Und wir dürfen Irland nicht vergessen mit einer ebenfalls aussergewöhnlichen Leistung 2017 im Vergleich zu 2016. Zu den der wichtigsten Transaktionen zählten folgende:
Bevor er zu CBRE kam, war Colin Low selbst Investor.
> Die Häuser von Hilton Metropole, von Henderson Park für 500 Millionen Pfund übernommen
> Die Hospes Hotel Group, von Gaw Capital & Omega Capital für 125 Millionen übernommen
> Projekt Dragonglass, von der Starwood Capital Group für einen nicht veröffentlichten Betrag übernommen
> Projekt Tidal, von Invesco Real Estate für 530 Millionen übernommen
> Projekt Sunflowers, anonymer Käufer
> Bilderberg Portfolio, von der First Sponsor Group für angeblich 195,4 Millionen Euro übernommen
> Bei den Einzel-Assets geht die Palme an die Blackstone Group, die das Ritz-Carlton Abama für 1,1 Milliarde Euro übernommen hat.
Woher stammt das Geld? Bei dieser Frage ist es wichtig, den Investor-Typ und die Herkunftsregion der Investoren weltweit zu unterscheiden. "Die Herkunft des Geldes ist unterschiedlich, doch die Hälfe davon bleibt in der Hand von privaten Immobilien-Gesellschaften, institutionellen Fonds, Privatinvestoren und Familien-Unternehmen. Privates Eigen-Kapital fiel allerdings erheblich niedriger aus als 2007", so Low.
Er betonte dann, dass in Europa bei der Herkunft des Kapitals nach Region lokale Investoren 2017 die Nase vorn haben mit rund 70% aller Deals, gefolgt von Nordamerika. Das asiatische Kapital betrug 4%. Seit den Investitions-Kontrollen durch die chinesische Regierung, die 2017 eingeführt wurden, halten sich die traditionellen chinesischen Konzerne bedeckt, während in Südostasien Colin Low zufolge neue Kapitalkraft aufkommt.
Dies alles verändert die Landschaft für Hotel-Investments, die der jährlichen und weltweiten CBRE-Umfrage "Investors Intentions Survey" zu Investitions-Plänen zufolge in eine rosige Zukunft blickt. Unter den 480 Immobilien-Investoren, die letztes Jahr befragt wurden, gaben 87% an, in Hotels investieren zu wollen.
Dem Bericht zufolge, so Colin Low, stammten 53% des Investoren-Kapitals, das letztes Jahr in europäische Assets investiert wurde, aus Europa, 18% aus Amerika und 11% aus dem Nahen Osten und Afrika.
"Die erfragten Absichten und die tatsächlich erfolgten Investitionen waren in den 5 Top-Märkten ziemlich genau", so der CBRE-Experte, der sich dabei auf Grossbritannien, Deutschland, Spanien, Frankreich und Italien als attraktivste Länder für Investoren bezieht.
Hinsichtlich des Wachstums erhielt Spanien 3,7 Milliarden Euro an Kapital-Investitionen und die Niederlande 1,4 Milliarden Euro; sie verdrängten dadurch Italien von Platz 5. An Platz 2 dieser Top 5 steht Deutschland mit einem Rückgang um rund 1 Milliarde im Vergleich zum Vorjahr. Im selben Zeitraum sorgte die Nord-Region jedoch für eine Überraschung, die einen Zuwachs von 110% im Vergleich zum Vorjahr verbuchen konnte.
Was halten Investoren von 2018? 90% der Befragten in der CBRE-Umfrage zu ihren Investitions-Absichten für 2018 planen dieses Jahr in das Hotel-Segment zu investieren, was etwas mehr ist als im vorigen Jahr. Zu ihren favorisierten Märkten zählen die üblichen: Grossbritannien, Deutschland, Spanien, Frankreich und Irland, das zwei Plätze nach oben gerückt ist, von Platz 7 auf Platz 5.
"Die Attraktivität von Hotels im Vergleich zu anderen Immobilien-Segmenten wächst. Hotels zählen nicht länger als Nischen-Asset-Klasse", berichtet Low. Letzterer unterstrich jedoch, dass Grossbritannien und Deutschland, wenn sie weiterhin ganz oben bei den Prioritäten der Investoren stehen, dasselbe Problem haben werden: nicht genügend verfügbare Assets. Dies ist auch der Grund, warum privates Eigenkapital aus Nordamerika zunehmend auch in süd- und osteuropäische Märkte investiert, da dort höhere Renditen zu erwarten sind.
Warum interessieren sich Investoren für europäische Hotel-Immobilien? Um diese Frage zu beantworten, zieht sich Colin Low wieder den Hut des Investors/Käufers über, den er trug, bevor er vor sechs Wochen zu CBRE kam. Als Head of Acquisitions eines in Singapur gelisteten Anlagefonds für Hotel-Immobilien, war es seine Aufgabe, weltweit Deals abzuschliessen. "Es schien ideal, war es aber nicht. Wenn man die Welt absucht und erfasst, was zu den erforderlichen Bedingungen verfügbar ist, gibt es nicht viele Märkte, die am Ende passen", so Low.
Angefangen mit Asien, wo Singapur, Tokio und Hongkong "sehr teuer" sind und selbst in Südwest-Asien, wo in einigen Entwicklungs-Märkten "Verkäufer die Preise in die Höhe treiben und sich nur bereit erklären, zu höchsten Cap Rates auszusteigen, die manchmal unter den Erträgen von Staatanleihen liegen". Low warf auch einen Blick auf die USA, "wo es allerdings sehr hohe Steuerverluste gibt".
Und dann gibt es Europa, wo viele Städte auf die oben genannten Kriterien passen. "Wie werden wir finanziert, wie hoch sind meine gewichteten durchschnittlichen Kapitalkoste? Wenn meine Eigenkapital-Kosten bei 6,5 bis 7% liegen und man von einer Fremd-Finanzierung von 50% ausgeht, ist die Verschuldung sehr günstig", so Colin Low. "Bei einem Blick auf die Eigenkapital-Kosten und Fremdkapital-Kosten beträgt mein WACC durchschnittlich 4,5%. Ich denke, es gibt einige Investment-Destinationen in Europa, die einen Kauf zunehmend attraktiv machen. Und das bereits zu Anfang, ohne das potentielle operative Upside oder Asset-Verbesserungs-Initiativen zu betrachten, welche die Assets stärken oder neue Einkünfte generieren können", so der Head of Real Estate Properties bei CBRE London.
Wann schwingt der Zyklus um? Ohne Kristallkugel kann Colin Low diese Frage nicht wirklich beantworten. Gemessen am Zyklus des Immobilien-Markts für Wohnraum geht er jedoch davon aus, dass die Wirtschaft mit einem guten Wachstum stark und gesund ist. Low beschreibt den Markt sogar als "lebhaft", mit "viel verfügbarem Kapital".
Anhand des jüngsten Markt-Analyse-Berichts von STR erinnerte der Immobilien-Experte das Publikum beim HIS daran, dass der RevPAR in Europa nun das achte Jahr in Folge gestiegen ist. Das einzige Problem, mit dem der Markt zu kämpfen hat, sind verfügbare Assets. "Es gibt Angebots-Probleme in einigen Märkten, wo sich die Leute vor dem Verkauf fürchten. Sie klammern. Aber abgesehen davon gibt es viele Deals, die abgeschlossen werden können". Colin Low ist es wichtig, "ein Asset zu finden, das zu einem passt, um es zu verfeinern". "Wir sind noch nicht an der Spitze des Zyklus' angekommen, da es noch viele Käufer gibt, die nach Assets suchen. Aber Ökonomen liegen nicht immer richtig, also gehen Sie und investieren Sie!", sagt Low abschliessend. / SD