Frankfurt. Der deutsche Hotel-Investment-Markt setzt seinen Höhenflug von 2016 im 1. Quartal 2017 fort. Das Immobilien-Beratungsunternehmen CBRE schätzt das Volumen der ersten drei Monate bereits auf rund 1,15 Milliarden Euro.
"Die Spitzenrenditen für Core-Produkte in erstklassigen Lagen liegen weiterhin bei 4,5%, Ausreisser nach unten nehmen jedoch zu", kommentiert Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE, die aktuelle Entwicklung. Obwohl im ersten Quartal die Anzahl an Portfolio-Transaktionen deutlich anstieg, überwiegt die Anzahl an Einzel-Transaktionen mit rund 69% am Gesamtvolumen deutlich.
Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, bestätigt die Einschätzung von CBRE, dass das neue Jahr erneut sehr positiv gestartet. Sie beziffert das Transaktionsvolumen im ersten Quartal auf 1,1 Milliarden Euro. Das Unternehmen berücksichtigt nur Einzel-Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Millionen Euro sowie Portfolio-Transaktionen mit Objekten ausschliesslich in Deutschland; ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolio-Verkäufen veräussert werden.
Insgesamt lag laut JLL die Anzahl mit 27 Einzel-Transaktionen und einem Volumen von knapp 850 Millionen Euro deutlich höher als im Vorjahr.
Einzel-Transaktionen des 1. Quartals 2017
CBRE: Eine der grössten Einzel-Transaktionen aus dem ersten Quartal ist u.a. der Verkauf des Radisson Blu Hamburg mit 556 Zimmern, das von Azure Hotels an die Wenaasgruppen, ein norwegisches Familienunternehmen, verkauft wurde. In Berlin wechselte das 4 Sterne-Abba Hotel im Rahmen eines Sale-and-Leaseback Deals den Eigentümer. AXA Investment Managers erwarb das 214 Zimmer-Haus von der spanischen Abba-Hotelgruppe. Zudem wurde das Arcotel John F Berlin, das Teil des Gebäude-Ensembles Quartier am Auswärtigen Amt ist, an Warburg-HIH Invest Real Estate verkauft. Neben dem Hotel gehören zu dem Ensemble Büro- und Wohnflächen.
JLL: Das 25hours in Köln ging als Teil des Grossprojektes Gerling-Quartier an ein Joint Venture aus Quantum Immobilien AG und Proximus Real Estate AG. Das Motel One Hotel an der Nikolaikirche in Leipzig ging an den Betreiber Motel One. Das kürzlich eröffnete GHotel Essen des Projekt-Entwicklers Van Wijnen ging an BNP Paribas REIM; zwei Projekt-Entwicklungen – das 4 Sterne-Hotel me and all Mainz ging an Hamburg Trust, das im Bau befindliche 2 Sterne-Meininger Hotel in Heidelberg an die Patrizia.
Vermehrt Projekt-Entwicklungen
"Nach wie vor wechseln auch vermehrt Projekt-Entwicklungen den Eigentümer. Diese Transaktionen unterstreichen den Trend, dass sich Investoren trotz des Projekt-Risikos Standorte bereits frühzeitig sichern", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE. Der Projekt-Entwicklungsanteil am Transaktionsvolumen im 1. Quartal beläuft sich auf rund 28%.
Projekt-Entwicklungen des 1. Quartals 2017 laut CBRE: Im Rahmen eines Forward Deals wurde das Motel One an der Berliner Freiheit in Bonn, von der Bonn Grund, einem Unternehmen der Hirmer Gruppe, an die Württembergische Lebensversicherung verkauft. Hervorzuheben ist vor allem der Verkauf des B&B Portfolios mit rund fünf Hotelprojekten in Krefeld, Wuppertal, Dortmund, Stuttgart und Berlin, das die Patrizia Immobilien AG von der List Retail Development erwarb.
Portfolio-Transaktionen des 1. Quartals 2017
CBRE: Zu weiteren Portfolio-Transaktionen zählen die zwei von LHI Leasing im Rahmen eines Sale-and-Leaseback Deals erworbenen Motel One Häuser – Motel One Berlin Hakescher Markt und Motel One München Sendlinger Tor. Die Hotelkette verkaufte die Objekte zusammen für rund 88 Millionen Euro. Zudem wurde die Hostel-Kette Generator Hostels von Patron Capital und Invesco Real Estate für ca. 450 Millionen Euro an die Private Equity-Firma Queensgate Investment verkauft.
JLL registrierte, dass die Portfolios mit drei Transaktionen geringer ausfielen als vor einem Jahr, mit ca. 265 Millionen Euro aber lag die Summe höher.
Top-Regionen gejagt von Sekundär-Standorten
Von den sieben Top-Standorten verzeichnete Hamburg mit rund 227 Millionen Euro das grösste Transaktionsvolumen, gefolgt von Berlin mit rund 176 Millionen Euro. Die Bedeutung von Sekundär-Standorten wächst: Rund 500 Millionen Euro des Transaktionsvolumens sind in Städte ausserhalb der Top 7 geflossen.
CBRE: Beispiel hierfür ist das von der Deutschen Fondsvermögen erworbene NH-Hotel in Weinheim bei Mannheim für 17,5 Millionen Euro. Darüber hinaus hat Internos Global Investors für seinen "Internos Hotel Immobilien Spezial Fonds" das 4 Sterne Steigenberger Hotel in Kiel von der dänischen Anlegergruppe K/S Schlossgarten für 16,7 Millionen Euro erworben.
Grosse deutsche Nachfrage
Laut CBRE gelten Hotels der 4-Sterne Kategorie mit einem Anteil von rund 59% am Transaktionsvolumen im ersten Quartal weiterhin als besonders attraktiv, gefolgt von 3 Sterne-Hotels mit 24% Anteil am Transaktionsvolumen. Die Immobilien-Experten stellen ausserdem fest, dass rund 58% des Umsatzes durch Nachfragen aus dem Inland generiert wurden. Auch auf der Verkäuferseite stellen deutsche Akteure mit einem Anteil von 50% am Transaktionsvolumen die grösste Gruppe dar. Mit einem Anteil von 33% am Transaktionsvolumen sind Asset-/Fondsmanager die grösste Käufergruppe, während auf Verkäuferseite mit 29% Projektentwickler/Bauträger den Markt dominieren.
Ausblick: Laut CBRE gewinnen Sekundär-Standorte und Projekt-Entwicklungen aufgrund der niedrigen Renditen in den Kernmärkten an Bedeutung. "Investoren werden vermehrt versuchen, sich frühzeitig gute Standorte zu noch relativ günstigen Preisen zu sichern. Auch ist aufgrund der hohen Nachfrage nach Hotel-Immobilien davon auszugehen, dass vermehrt in Projekt-Entwicklungen investiert wird", fasst Bruckmeier zusammen. JLL stellt ebenfalls weiterhin gute Geschäfte in Aussicht: Einige Portfolien im dreistelligen Millionenbereich befänden sich kurz vor Abschluss und weitere grossvolumige Opportunitäten würden demnächst im Markt zum Verkauf angeboten.
Mit ähnlichen Einschätzungen zu Transaktionen, Investoren-Verhalten und Ausblick haben sich auch Colliers International Deutschland und BNP Paribas Real Estate geäussert. / kn
