Frankfurt. Das Transaktionsvolumen am deutschen Hotelinvestment-Markt lag 2018 hinter dem Vorjahresergebnis, was überwiegend auf das Schlussquartal zurückzuführen ist. Zunehmend Probleme bereitet der Branche der Produktmangel, vor allem an Portfolien. Das Investoren-Interesse ist nach wie vor ungebrochen.
Das Transaktionsvolumen betrug 2018 insgesamt 3,9 Milliarden Euro und damit 4,7% weniger als das Vorjahresergebnis. Nach Abschluss der ersten drei Quartale bewegte sich das Marktgeschehen noch auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums, im Schlussquartal brach es aber ein. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilien-Beratungsunternehmens CBRE.
"Das Interesse der Investoren an deutschen Hotel-Immobilien war ungebrochen, der Rückgang des Volumens ist allein dem Produktmangel geschuldet", sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE Germany and CEE. CBRE betrachtet Transaktionen aller Grössen.
JLL Hotels & Hospitality, die nur Transaktionen ab 5 Millionen Euro berücksichtigen, verzeichnet im mittel- und langfristigen Vergleich für das Transaktionsvolumen in Deutschland ein Plus: beim Fünfjahresschnitt sind es 7%, beim Zehnjahresschnitt 73%. Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group: "Ja, das Ergebnis ist zum dritten Mal hintereinander rückläufig. Nein, das deutet nicht auf ein nachlassendes Interesse an dieser Asset-Klasse hin. Die Hotelmärkte entwickeln sich nach wie vor robust, mit Rekord-Ergebnissen bei Übernachtungen in fast allen grossen Städten mit stabiler Inlandsnachfrage und stetig steigender Anzahl ausländischer Touristen, kein unwesentlicher Grund für die starke Performance der Hotels. Das zieht ausländische Off-shore-Investoren an, mit ihrem Kapital in Hotels mit Pachtstrukturen zu gehen."
Portfolio-Transaktionen weiter rückläufig
2018 dominierten Einzel-Transaktionen mit einem Anteil von 81% das Marktgeschehen. Der Anteil an Portfolio-Transaktionen sank dagegen besonders aufgrund des begrenzten Angebots um 16 Prozentpunkte und kam auf einen Anteil von niedrigen 19%. "Im Vergleich zum Vorjahr waren weniger Portfolios auf dem Markt, dafür gab es aber einige sehr grosse Einzeldeals im dreistelligen Millionenbereich, so dass die durchschnittliche Deal-Grösse von Einzel-Transaktionen um 15% stieg", erklärt Kaussen.
Dass noch nie so viel Kapital in Hotel-Einzeltransaktionen wie im vergangenen Jahr floss, bescheinigt auch die Bilanz von JLL: 3 Milliarden Euro. Die Kehrseite: Portfolio-Transaktionen schrumpften auf ein Volumen von 850 Millionen Euro, deutlich unter den vier Vorjahren.
Laut JLL Hotels & Hospitality wurden 2018 insgesamt 93 Einzel-Transaktionen abgeschlossen. Das Gros davon lag zwischen 25 und 30 Millionen Euro. Die Top 5-Transaktionen kamen dabei auf ein Volumen von rund 900 Millionen Euro, darunter der Verkauf des Hilton Berlin im zweiten Quartal für ca. 297 Millionen Euro durch ein Joint Venture von Park Hotels & Resorts und Abu Dhabi Investment Authority an Aroundtown.
Beispiele für Einzel-Transaktionen
Weitere Beispiele für Einzel-Transaktionen in 2018 waren die Veräusserung des Leonardo Royal Hotel München durch die Fattal Gruppe an Invesco Real Estate für 157 Millionen Euro und der Verkauf des Bristol Berlin an Aroundtown für etwa 120 Millionen Euro. Der Käufer hatte im Rahmen eines Insolvenz-Plan-Verfahrens die Verwaltungsgesellschaft Hotel Bristol Berlin mbH übernommen. Auch die Veräusserung des Dorint Hotel An der Messe Köln an die Commerz Real für ihren Commerz Real Institutional Hotel Fund vollzog sich 2018, wobei sich der Kaufpreis zwischen 90 und 100 Millionen Euro bewegen dürfte. Der Ankauf der Motel One Projektentwicklung am neuen Stuttgarter Hauptbahnhof im Rahmen eines Forward Deals an die Zurich Gruppe Deutschland war ein weiterer Deal. Der Kaufpreis lag um die 95 Millionen Euro. Verkäufer war der Entwickler Reiss & Co. Eine Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2020 vorgesehen.
Zu den grösseren Portfolio-Transaktionen, die sich allesamt nicht im hochpreisigen Luxus-Segment abspielten, zählten u.a. der Verkauf von vier Hotel-Projekt-Entwicklungen der benchmark Real Estate GmbH an die Union Investment im Rahmen eines Forward- Purchase-Agreements. Das Portfolio besteht aus Super 8 Hotels in Dresden und Oberhausen sowie zwei Longstay-Häusern in Eschborn und Freiburg im Breisgau. Veräussert wurden auch drei Ibis-Hotels in München an BNP Paribas REIM im dritten Quartal. Im Rahmen des Ankaufs wurden jeweils die Mietverträge mit dem Ibis-Franchisenehmer um 20 Jahre verlängert.
Verkauft wurden zudem drei H-Hotels in Friedrichroda, Wiesbaden/Niedernhausen und Hannover an die Immac-Tochter DFV Deutsche Fondsvermögen. Verkäufer und Mieter ist die H-Hotels Gruppe. Ein weiteres Portfolio waren drei Mercure Hotels in Hagen, Hamm und Lüdenscheid, die von Langdor Hotels an den Hoteleigner und -betreiber Somnoo in Verbindung mit dessen Finanzpartnern Rive PI, Extendam und 123 IM gingen und auch künftig unter der Marke Mercure geführt werden.
Nationale Investoren dominieren
Im Vergleich zum Vorjahr dominierten 2018 nationale Investoren den Hotel-Transaktionsmarkt und investierten mit 2,1 Milliarden Euro 13% mehr als im Jahr 2017. Dagegen sank der Anteil internationaler Investoren um rund neun Prozentpunkte auf 1,8 Milliarden Euro.
Asset- und Fondsmanager stellten weiterhin die stärkste Käufergruppe und waren für 29% der Transaktionen verantwortlich. Es folgten offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit 23% sowie Privatinvestoren mit 14%. Verkäuferseitig haben insbesondere Projektentwickler ihre Aktivitäten nochmals gesteigert. Sie stehen für 29% des Transaktionsvolumens und verzeichneten eine Steigerung um 17% im Vergleich zum Vorjahr. "In Deutschland werden nach wie vor sehr viele Hotels gebaut, so dass Projekt-Entwicklungen fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachen", erläutert Kaussen.
Top 7-Städte weiterhin Hauptziel
Der Grossteil des Kapitals wird in den Top 7-Standorten investiert. Sie machten letztes Jahr 71% des Volumens aus. Dabei liegt Berlin trotz eines Rückgangs um 29% mit einem Volumen von 560 Millionen Euro an der Spitze – Hamburg und München verzeichneten ebenfalls hohe Rückgänge. Ein deutlicher Anstieg wurde dagegen besonders in Stuttgart und in Köln registriert. "Die Nachfrage nach A-Standorten ist ungebrochen. Wir sehen jedoch innerhalb der Top 7-Standorte eine leichte Verschiebung der Investment-Aktivitäten hin zu den weniger grossen Städten Köln, Düsseldorf und Stuttgart", sagt Kaussen.
Nach Giesemanns Einschätzung sind auch für 2019 Verkäufe in Höhe von 3,5 und 4 Milliarden Euro möglich. "Die Stimmung auf dem Hotel-Investmentmarkt ist durchweg positiv und in den derzeitigen Prozessen können wir kein abflauendes Interesse beobachten. Im Fokus verschiedener Investoren-Gruppen mit unterschiedlichsten Kapitalkosten stehen – mangels qualitativ hochwertiger und grossvolumiger Produkte – dieselben Hotel-Immobilien. Dies führt zu einer Intensivierung der Wettbewerbssituation. Allerdings könnte in der Folge durch eine Verschiebung auf kleinere Städte das Transaktionsvolumen pro gehandeltem Portfolio geringer werden. Einzel-Transaktionen im mittleren und unteren Bereich wird es nicht an einer hohen Dynamik fehlen", sagt er.
Und auch Kaussen ist überzeugt: "Das Interesse am deutschen Hotel-Immobilien-Markt wird dieses Jahr anhalten. Einen Rückgang des Volumens wird es nur geben, wenn nicht genug Produkt auf den Markt kommt." / red