Berlin. 2017 umfasste der Hotel-Investment-Markt in Deutschland ein Volumen von rund 4,05 Milliarden Euro und verzeichnete damit einen Rückgang von knapp 20% im Vergleich zum Vorjahr. Trotzdem bleibt es im Zehn-Jahresvergleich ein Top-Jahr. Die Immobilien-Dienstleister CBRE, JLL, Colliers und BNP Paribas lieferten am Mittwoch die aktuellen Zahlen.
Laut CBRE bleibt das niedrigere 2017-Ergebnis das dritthöchste Ergebnis seit 2007, weil es 91% über dem Jahresdurchschnittsvolumen der vergangenen zehn Jahre liegt. "Der Volumen-Rückgang ist das Ergebnis eines deutlichen Nachfrage-Überhanges, der nicht auf ein ausreichend verfügbare Objekte trifft", sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland. Entsprechend sanken die Portfolio-Transaktionen vor allem zum Jahresende hin massiv ab, Projekt-Entwicklungen und B-Städte aber nahmen an Bedeutung zu.
Das Rekordjahr 2016 hatte mit einem starken letzten Quartal geendet. Mit 1,1 Milliarden Euro und 28% am Gesamtvolumen war das vierte Quartal laut CBRE zwar auch 2017 das stärkste Quartal, aber ohne Rekordergebnis. Lagen die Transaktionen in den ersten drei Quartalen 2017 noch leicht über dem Vorjahresvergleich, sackte das 4. Quartal mit -48% massiv ab.
Im Q4 2017 waren 72% aller Transaktionen Einzeltransaktionen, während es im Vorjahresvergleich nur 60% waren. Beispielsweise erwarb die First Sponsor Group im Joint Venture mit den Gesellschaftern CDL und Tai Tak das Le Méridien Frankfurt für 85 Millionen Euro von Art Invest Real Estate. Art Invest löste das 300 Zimmer-Asset aus seinem Hotel-Manage to Core-Fonds.
Frankfurt stark, München am wichtigsten
Nicht zuletzt durch den Verkauf des Le Méridien zeigt Frankfurt im letzten Jahresquartal mit 216 Millionen Euro das höchste Transaktionsvolumen aller deutschen Grossstädte und gleichzeitig das stärkste Quartal der Stadt des Jahres 2017. Jahresauflaufend verzeichnete Frankfurt ein Investitionsvolumen von 237 Millionen Euro. Auf das gesamte Jahr gesehen wird München nach einem vergleichsweise schwachen Jahr 2016 mit einem realisierten Transaktionsvolumen von 868 Millionen Euro zum Spitzenreiter und lässt somit das im Vorjahr dominierende Berlin und Hamburg hinter sich.
GrafikQuelle: CBRE
Grosse Einzel-Transaktionen dominieren
106 registrierte Einzel-Transaktionen generierten 2017 ein Volumen von 2,7 Milliarden Euro. Zu den grössten Deals gehörten neben den bereits genannten die Veräusserung des Radisson Blu Hotel Hamburg von Azure Hotels an die norwegische Wenaasgruppen, welche somit ihr Portfolio in Deutschland auf über 2.000 Zimmer erweiterte, sowie der Verkauf des Pullman München. Das 337 Zimmer-Hotel wurde von NKS Hospitality für 98,9 Millionen Euro an CDL Hospitality Trust veräussert. Insgesamt konnte bei Einzeltransaktionen eine Durchschnittsgrösse von 25 Millionen Euro erreicht werden, so CBRE.
Portfolio-Transaktionen machten im vergangenen Jahr 34% des gesamten Volumens aus, was circa 1,4 Milliarden Euro entspricht. Knapp 38% dieses Volumens sind zurückzuführen auf den Verkauf eines Portfolios von elf deutschen und zwei niederländischen Hotels verschiedener Marken der InterContinental Hotels Group. Das gesamte Portfolio wurde von Apollo Management International LLP für rund 530 Millionen Euro an Invesco Real Estate veräussert. Weiter erwarb Union Investment eine Projektentwicklung an der Eiffestrasse in Hamburg von UBM, bestehend aus einem Holiday Inn und einem Super 8 Hotel mit insgesamt 592 Zimmern. Die für 90 Millionen Euro verkauften Hotels sollen 2019 fertiggestellt werden.
Mehr Projekt-Entwicklungen, mehr deutsche Investoren
In ganz Deutschland ziehen Projekt-Entwicklungen aufgrund des zurückgehenden Angebotes an Bestandsimmobilien prozentual gesehen ein immer höheres Interesse von Investoren auf sich. Machten sie 2015 noch 17,6% aller Transaktionen aus, stieg der Anteil 2016 auf 25,2% und lag 2017 bei 26,3%. Letztes Jahr wurde laut CBRE 94% aller Projekt-Entwicklungen im deutschsprachigen Raum an nationale Investoren veräussert.
Entsprechend des hohen Anteils deutscher Investoren bei Projekt-Entwicklungen nimmt auch insgesamt der Anteil an inländischen Käufern auf dem Transaktionsmarkt wieder zu. Während diese 2016 nur knapp 40% ausmachten, liegt der Anteil 2017 bei 50% mit einem Gesamtvolumen von rund zwei Milliarden Euro. Zu den aktivsten deutschen Käufern zählen vor allem Deka Immobilien Investment und Patrizia Immobilien. So erwarb Deka Immobilien sechs von acht Gebäudeteilen des World Trade Centers in Dresden aus einem JP Morgan-Fonds.Nach den nationalen Investoren zeigten sich mit einem Volumen von rund 750 Millionen Euro Investoren des Vereinigten Königreichs am aktivsten.
Renditen sinken weiter
Wie auch im Vorjahr blieb der Druck auf die Renditen 2017 wie in allen Immobilien-Asset-Klassen hoch. "Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotel-Core-Produkte in den Kernmärkten haben die 4%-Grenze erreicht", sagt Kaussen. "Das Investoren-Interesse an deutschen Hotel-Immobilien ist dennoch ungebrochen hoch, da das Land weiterhin als sicherer Hafen gilt und die Renditen im Vergleich zu anderen Asset-Klassen wie Büro und Einzelhandel noch immer einen attraktiven Spread aufweisen".
"Auch im kommenden Jahr erwarten wir eine weiterhin hohe Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien. Limitierend wird sich weiterhin die Verfügbarkeit an Bestandsimmobilien in den A-Städten auswirken. Dies führt dazu, dass Investoren auf B-Standorte ausweichen und in Projekt-Entwicklungen investieren werden. Dieses Zusammenspiel aus hoher Nachfrage und limitiertem Angebot wird auch 2018 weiterhin hohen Druck auf die Renditen ausüben", prognostiziert Kaussen. Zu erwarten sei auch, dass Erstkäufer aus dem In- und Ausland den Druck in Deutschland zusätzlich erhöhen und den Wettbewerb um die verfügbaren Objekte antreiben werden. / kn
Anm.d.Red.: Auch die Hotels & Hospitality Group von JLL, Colliers International Hotel und BNP Paribas Real Estate haben am gleichen Tag wie CBRE ihre Marktanalysen publiziert. Diese Mitteilungen unterscheiden sich nur minimal von den CBRE-Aussagen. Wir hängen deshalb alle Berichte als PDF an – aber nur in deutscher Sprache. Die Reports enthalten teilweise zusätzliche Grafiken.
