London. Investoren haben Amsterdam zum dritten Mal in Folge zur attraktivsten europäischen Stadt für Hotel-Investitionen gewählt, während London wieder auf Platz zwei kommt, trotz Brexit-Unsicherheiten. Derzeit im Aufschwung befinden sich Frankreich, Griechenland und Spanien.
Laut "European Hotel Investment Survey 2018" von Deloitte gilt Amsterdam nach wie vor als das attraktivste Hotel-Investmentziel in Europa – das gaben mehr als ein Drittel der Befragten an. Andreas Scriven, Head of Hospitality & Leisure bei Deloitte, kommentiert: "Wenn es um Hotel-Investitionen geht, liegt Amsterdam weit vor dem Rest Europas. Es bleibt ein herausragendes Ziel für Business und Freizeit und ist strategisch günstig als 'Gateway City' positioniert. Angesichts des Investoren-Andrangs und des mangelnden Angebots in der niederländischen Hauptstadt erwarten wir für 2019 weitere Inbound-Investitionen".
London ist vom vierten Platz im Jahr 2017 auf den zweiten Platz zurückgekehrt, vor Paris und Madrid. Dublin und Barcelona, die im vergangenen Jahr unter den ersten drei lagen, sind auf die Plätze fünf und sechs gefallen.
Der Anstieg Londons erfolgt, obwohl 70% der Befragten angaben, dass sich das Vereinigte Königreich in seinem Investitionszyklus auf einem "Höchststand" oder "Abschwung" befindet. Im Gegensatz dazu identifizierten die Investoren Frankreich, Griechenland und Spanien als die europäischen Märkte, die sich derzeit im Aufschwung befinden.
"Es ist beruhigend, London im Ranking wieder nach oben klettern zu sehen, und etwas kurios angesichts der Unsicherheit darüber, wie das Vereinigte Königreich in weniger als fünf Monaten aus der EU ausscheiden wird. Die Investoren werden die Devisenmärkte in den kommenden Monaten genau im Auge behalten, da die Schwäche des Pfunds wahrscheinlich ein wichtiger Faktor für eingehende Investitionen in die britische Hauptstadt sein wird".
Stimmung in GB verhalten optimistisch
Die Befragten wurden auch nach ihrer Investitions-Bereitschaft für die regionale Hotellandschaft in Grossbritannien befragt. Im fünften Jahr in Folge wurde Edinburgh laut 39% der Befragten zur attraktivsten britischen Regionalstadt für Hotelinvestitionen in den nächsten 12 Monaten gewählt. Auf dem zweiten Platz liegt Cambridge vor Manchester. Alle drei Städte werden auch 2019 das höchste Wachstum beim RevPAR verzeichnen.
Die Mehrheit der Hotel-Investoren ist optimistisch für die Wachstumsaussichten des regionalen britischen Hotelmarktes im Jahr 2019. Allerdings ist der Anteil mit 52% der Befragten, die ein RevPAR-Wachstum zwischen 1-3% in Grossbritannien erwarten, gegenüber 70% im Vorjahr rückläufig. Weniger zuversichtlich waren die Hotel-Investoren, als sie nach den Erwartungen 2019 für den Bruttogewinn pro verfügbarem Zimmer gefragt wurden. Jeder vierte Befragte erwartet, dass der GOPPAR in den nächsten 12 Monaten in London in den negativen Bereich vordringt, während 21% einen negativen GOPPAR in Regional UK erwarten.
Die Studie zeigte auch, dass die Sorge um die Preis-Multiplikatoren zunimmt, wobei die Erwartungen an die EBITDA-Multiplikatoren sowohl für London als auch für Regional UK im Jahresvergleich sinken. Obwohl die Mehrheit für 2019 ein Vielfaches von 11-14x erwartet, erwartet jeder vierte Befragte Multiples unter Zehn in Regional UK. Rund ein Drittel erwartet jedoch weiterhin ein EBITDA-Multiple von über 16 in London, das leicht von 36% im Jahr 2017 fällt.
Mehr asiatische, weniger chinesische Investments
Zwei Fünftel der Befragten erwarten, dass die Haupt-Investments für den regionalen britischen Markt aus dem Inland kommen werden. Über ein Drittel der Hotel-Führungskräfte erwartet, dass die inländischen Investitionen aus dem asiatisch-pazifischen Raum kommen werden, gegenüber 26% im Vorjahr. Die erwartete Bedeutung von Nordamerika und China als Investitionsquelle hat weiter abgenommen und ist im Jahresvergleich um fünf bzw. zehn Prozentpunkte gesunken.
Nikola Reid, Director and Head of UK Hospitality bei Deloitte, kommentiert: "Die Mehrheit der Hotel-Investoren erwartet für 2019 ein fortgesetztes RevPAR-Wachstum in Regional UK. Man muss jedoch nur leicht an der Oberfläche kratzen, um darunter deutliche Bedenken und den grossen Druck der operativen Kosten aufgrund von Inflation, Personal-Problemen und Brexit-Unsicherheiten zu erkennen. Dennoch haben wir keinen Mangel an Kapital gesehen, der das aussergewöhnliche Niveau der Portfolio-Aktivitäten in diesem Jahr jagt, das von einer Reihe neuer Akteure in der Stadt und den daraus resultierenden aggressiven Preisen angetrieben wird. Da eine Reihe von Portfolios und grosse einzelne Assets voraussichtlich nächstes Jahr auf den Markt kommen werden und wir einer Einigung über die Brexit-Verhandlungen näher kommen, könnte das die Stärke des Transaktionsmarktes testen."
Sorge um Wirtschaftswachstum und Mitarbeiter-Mangel
Der Studie zufolge identifizierten 38% der Befragten das "mangelnde Wirtschaftswachstum" als das strategische Risiko Nummer 1 für die europäische Hotellerie in den nächsten fünf Jahren. Der Terrorismus, der im vergangenen Jahr nach einer Reihe schwerer Angriffe im Jahr 2017 in ganz Europa das grösste Risiko darstellte, ist auf den zweiten Platz gerutscht.
Um das im europäischen Hospitality-Sektor vorherrschende Personalproblem anzugehen, sind drei Fünftel der Hotel-Investoren der Ansicht, dass eine Erhöhung der Löhne dazu beitragen würde, die besten Mitarbeiter n den nächsten drei Jahren anzulocken. Eine schnellere Karriere-Entwicklung und die Verbesserung Mitarbeiter-Benefits würden nach Ansicht der Befragten auch dazu beitragen, Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten.
Deloittes European Hotel Investment Survey 2018 basiert auf den Antworten von 122 Senior Hotel Executives aus der ganzen Welt, darunter Eigentümer, Kreditgeber, Entwickler und Investoren. Die Studie wird jedes Jahr im Vorfeld der 30. jährlichen European Hotel Investment Conference in London veröffentlicht. / red
