Hotel Investor mit Herzblut SoReal Invest vertraut auf B und C Standorte: Realist bleiben
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Hotel-Investor mit Herzblut

SoReal Invest vertraut auf B- und C-Standorte: Realist bleiben!

Aktuelle Soravia-Projekte wie die Triiiple Apartments in Wien überzeugten Josef Brandhuber.Foto: Soravia

Lissabon. Die wieder aufflammenden Krisen-Diskussionen in der Branche scheinen Josef Brandhuber nicht zu erschüttern. Er sei ein nachhaltiger Investor und lasse sich nicht von Panikmache leiten, sagt der geschäftsführende Gesellschafter der SoReal Invest GmbH aus München. Und das gilt auch für das Hotel-Geschäft. Mit seinem neuen Hotel-Fondskonzept, vorgestellt im Mai dieses Jahres, will das Unternehmen bevorzugt in B- und C-Standorte wechseln. Das war bisher eher selten.

Bei der SoReal Invest GmbH verantwortet Brandhuber als COO den Objektankauf. SoReal Invest bildet den gesamten Produktzyklus ab – vom Entwickeln, Bauen bis hin zum nachhaltigen Managen der Objekte. Hinter SoReal Invest stehen unmittelbar Josef Brandhuber mit einer Beteiligung von 51 Prozent und die Soravia Equity GmbH mit 49 Prozent. Soravia Equity bündelt die gesamte Immobilien-Kompetenz innerhalb der Soravia Gruppe, die seit 40 Jahren in Österreich, Deutschland und Zentraleuropa tätig ist. Soravia hat frühzeitig in Ruby Hotels investiert, ebenso wie in die Planung und den Bau von Hotelprojekten von Hilton, ferner von Motel One und Radisson. Aber auch aktuelle Soravia-Projekte in Wien wie die Triiiple Apartments, die Danube Flats und der Austro Tower haben Brandhuber überzeugt.

Josef Brandhuber begann seine berufliche Karriere vis-a-vis vom Hofbräuhaus im Münchner Traditionshotel Platzl und wechselte danach ins Sheraton Hotel am Effnerplatz, bevor er sich seiner Steuerberater- und Banken-Laufbahn widmete. Massgeblich war seine Karriere durch 23 Jahre bei den Bayerischen Landesbank-Töchtern Bayernfonds und Real I.S. AG geprägt, deren Geschicke er als Geschäftsführer und Vorstandsvorsitzender leitete. Er war dabei vor allem für die Produkt-Entwicklung, die Immobilien-Akquisition und das Fonds- und Asset Management zuständig. Ex-Plateno-Manager Roland Paar hat bei der Soravia die Gesamtleitung der Asset-Klasse "Hotel". Für die SoReal Invest hat er die Investment-Strategie formuliert.

Josef Brandhuber: Die Anziehungskraft der Hotellerie hat mich nie losgelassen.Foto: Soravia

Herr Brandhuber, warum zieht es Sie nach Ihrer Zeit bei der Real I.S. wieder vom Banken- ins Hotel-Geschäft?

Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen sehe ich Hotels als etablierte Asset-Klasse, zum anderen habe ich selbst eine Hotel-Historie. Ich bin gelernter Hotelkaufmann und kenne daher das Geschäft von der Pike auf. Die Anziehungskraft der Hotellerie hat mich nie ganz losgelassen. Aus Investorensicht gibt es natürlich unterschiedliche Motivationen, um in Hotels zu investieren. Wenn jemand Hotels kauft, will er entweder Gastgeber, Mäzen oder Investor sein. Ich gehöre zur Kategorie Investor mit viel Herzblut und Engagement. Ein guter Gastgeber zu sein, halte ich in der Hotellerie aber für die entscheidende Eigenschaft. Da schauen wir ganz genau hin bei der Betreiberwahl.

Sie wollen für Ihr Fondskonzept, das im Ziel mit bis zu 150 Millionen Euro Eigenkapital schwer sein soll, vor allem in B- und C-Städte investieren. Rechnet sich das denn?

Ihre Frage ist berechtigt, denn unser Ansatz unterscheidet sich vom Mainstream. Entscheidend sind eben Objekt- und Betreiberwahl. Es lohnt sich, alternative Standorte in den Investment-Fokus zu rücken. Oft schlummern hier renditestarke Hotels oder preislich attraktive Grundstücke mit Investment-Potenzial. Unser Fokus liegt ganz klar auf wirtschaftsstarken B- und C-Standorten, die ein diversifiziertes Branchen- und Beschäftigungsprofil und somit keine Mono-Industrie-Struktur aufweisen. Wir achten auch darauf, dass ein touristisches Angebot vorhanden ist. Haben wir einen Standort identifiziert, holen wir uns immer eine unabhängige externe Meinung ein. Beispiele für Potenzial und Nachhaltigkeit sehen wir in Städten, wie Regensburg, Mainz, Heidelberg und Linz, kurz überall da, wo Wirtschaftsstärke, Universitätsstadt und Tourismus greifen.

Da sind Sie aber nicht alleine auf dem Markt, oder?

(lacht) Da haben Sie recht. Einige Investoren und Projekt-Entwickler haben diese Standorte ebenfalls entdeckt. Vor einigen Jahren setzten Investoren fast ausschliesslich noch auf A-Lagen. Aufgrund mangelnder Investment-Möglichkeiten in den Top-Lagen sind inzwischen ja auch B- und C-Lagen für Investoren attraktiv. Dasselbe gilt für leistungsfähige und etablierte Hotel-Betreiber. Die bayerische Stadt Rosenheim mit ihrer diversifizierten Wirtschaftsstruktur und etlichen "Hidden Champions" sowie einem guten touristischen Angebot konnte beispielsweise B&B Hotels und Hilton mit Hilton by Hampton überzeugen.

Wir haben sowohl Pacht- als auch Franchise-Verträge, wesentlich dabei sind lange Laufzeiten von mindestens 15 Jahren. Überzeugen brauchen wir dabei keinen von unserem Konzept, die Betreiber müssen uns überzeugen. Allein in den letzten Wochen hat SoReal Invest über 120 Bestandshotels und neue Projekte in A-, B- und C-Städten angeboten bekommen. Eine wirkliche Angebotsknappheit sehe ich daher nicht.

Wo Wirtschaftsstärke, Universitätsstadt und Tourismus greifen, haben die Städte Potenzial.Foto: KBNK Architekten bloomimages

Es gibt also durchaus auch einen Käufermarkt, wenn man die richtige Expertise und Netzwerk hat. SoReal Invest kann – im Unterschied zu Investments in den Big 5 Cities München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Berlin – ein besseres Preis-Leistungsverhältnis erzielen. Während in A-Städten die Preise schon oft beim 30-fachen sind, ist in B- und C- Städten auch noch das 20-fache möglich.

Noch ein Wort zu den Bestandshotels. Die haben wir zwar auf der Einkaufsliste, wir machen aber das Upgrade oder die Restrukturierung nicht selbst. Das könnte dann Soravia machen. Wir kaufen dann das langfristig neupositionierte Objekt. Somit können wir bei der Betreiberwahl, der nachhaltigen Nutzung und beim Chancen-Risiken-Profil des Fonds-Konzepts wesentlich selektiver agieren. Unseres Wissens nach gibt es aktuell nur eine vergleichbare Fonds-Strategie, nämlich den Individualfonds der Bayerischen Versorgungskammer gemeinsam mit der GBI AG.

Wie wählen Sie Objekte aus?

Wir sind sehr diszipliniert beim Ankauf. Auf Basis unserer Erfahrungen und unseres Anspruches orientieren wir uns hinsichtlich der Organisation und der Prozessabläufe in der SoReal Invest an den Strukturen und Abläufen der Real I.S. AG. Für uns ist bei der Ankaufsprüfung wichtig, dass auch alternative Nutzungen für die Immobilie bestehen. Wir achten also sehr auf Drittverwertung.

Dabei haben wir vor allem die positive Entwicklung zu Studenten-Wohnungen und Serviced Apartments im Auge. Wenn der Wirtschaftsstandort stimmt, wird es Nachfrage geben und die Mieten können – wie im Hotel – pauschal abgerechnet werden. Gute Beispiele hierfür sind wirtschaftsstarke Regionen wie Rosenheim – durch die Metropolregion München – und Linz als eine der wirtschaftsstärksten Regionen in Österreich. Wir setzen daher nicht alleine auf den Hotel-Betreiber und sehen uns somit bei den Verhandlungen zur Nachvermietung in einer guten Position.

Und wie sieht es dabei mit dem Exit aus?

Was den späteren Verkauf des einzelnen Hotels betrifft, ist uns bewusst, dass der Verkauf in B- und C-Standorten ein Markt für sich ist. Setzt sich die beschriebene Markt-Entwicklung aber weiter fort, sehen wir in fünf bis zehn Jahren deutlich bessere Exit-Möglichkeiten als heute und auch mehr Akzeptanz.
Unabhängig davon steigt die Zahl lokaler und privater Einzel-Investoren ebenso stetig wie die der institutionellen Investoren. Aufgrund der Kleinteiligkeit der Investments – die durchschnittliche Investment-Summe liegt zwischen 15 und 20 Millionen Euro in diesen Lagen – sind unsere Objekte per se fungibler und mit kleineren Standorten kompatibel. Den lokalen Markt dominierten – auch aus emotionalen Gründen – schon immer lokale Investoren mit guten Vorort-Kenntnissen.

Soravia hat frühzeitig in den Bau von Hotelprojekten, etwa von Hilton, investiert.Foto: Soravia

Wo sehen Sie Risiken?

Wenn Sie im heutigen Boom Disziplin aus dem System nehmen, beispielsweise den falschen Standort zu teuer einkaufen, kommt es zwangsläufig zu Verwerfungen. Die Kombination von Liquidität, geringen Risiko-Aufschlägen auf die Rendite und falschen Anreiz-Systemen kann ein gefährlicher Mix sein.

Mit unserer sorgfältigen Projekt-Auswahl und der angestrebten Breite unseres Portfolios reduzieren wir das Risiko. Mit unseren Investitionen sind wir in puncto Qualität weit oben. Und wir wollen natürlich Wachstum, aber nicht um jeden Preis. Verantwortung und Nachhaltigkeit, gepaart mit Anstand, sind für mich 25 Jahre gelebte Praxis.

Da hilft eine so breit aufgestellte Muttergesellschaft wie die Soravia sicherlich, oder?

Das stimmt. Doch auch wenn wir aktuell als Asset Manager exklusiv Zugriff auf fünf Immobilien-Entwicklungen der Soravia haben, werden wir unserem Fonds einen Ankauf nur dann empfehlen, wenn wir auch von dessen Sinnhaftigkeit und Nachhaltigkeit überzeugt sind. Auf dieser Basis erstellen wir regelmässig eine Empfehlung für den Anlage-Ausschuss. Bei positivem Votum wird eine rechtliche, technische und steuerliche Due Diligence durchgeführt. Nur wenn das Ergebnis positiv ist und ein unabhängiger Wertgutachter den verhandelten Kaufpreis bestätigt, wird der Fonds kaufen.

Zukünftig werden für die Hotellerie die Herausforderungen steigen, neue passende Konzepte für alternative Hotel-Standorte zu entwickeln. Stichwort "Fachkräfte-Mangel".

Natürlich sehen wir das auch. Gerade deshalb setzen wir auf schlanke Hotels und Limited Service-Hotels. Wir beschränken uns auf Übernachtung, aber da, wo es Sinn macht, gehen wir auch auf Hotels mit Restaurant und/oder Konferenz-Möglichkeiten. Die Ferienhotellerie ist nicht Teil der Fonds-Strategie.

Wie lässt sich in dem anspruchsvollen Umfeld dennoch ein Hotel-Investment mit attraktiver und nachhaltiger Rendite erzielen?

Als wichtige Voraussetzungen gelten für uns – zusammengefasst – eine gute Infrastruktur, entsprechende Nachfrage, ein zielgruppen-gerechtes Konzept und die dafür passende Lage. Was bei einer Neuprojektierung selbstverständlich ist, gilt auch für Umbauten oder Conversions mit Nutzungsänderung bestehender Gebäude oder Grundstücke: Tragfähige Konzepte müssen eine klare Linie verfolgen, eine konkrete Zielgruppe ansprechen und im Idealfall das Angebot der Region erweitern. Ob Young Professionals oder Familien, beim wachsenden Wettbewerb liegen vor allem zielgruppen-gerechte Hotels im Trend. Optimal für unsere B- und C-Städte ist natürlich, wenn gute Wirtschaft und Tourismus zusammentreffen.

Roland Paar: Seine Erfahrungen auf dem chinesischen Markt machen den asiatischen Raum für Soravia interessant.Foto: Soravia

Was ist genau ihr Erfolgsfaktor?

Wir verfügen mit Roland Paar und seinem Team über eine Super-Crew. Sie kennen die Hotellerie aus allen Blickwinkeln. Wir sehen das Hotel-Investment über den ganzen Zyklus und haben stets die "Customer Journey" im Blick. Danach wählen wir die Hotels aus. Erfolgreiche Hotels sind auch in schwierigeren Zeiten aufgrund der langfristigen Betreiber-Verträge eine gute Sachanlage. Als entscheidend sehen wir ein enges und regelmässiges Monitoring der Betreiber-Umsätze. Betreiber kennen das inzwischen, es ist schon vielfach state of the art, steht aber auch in unseren Verträgen. Wir sehen darin – wie schon bei der Real I.S. – einen kritischen Erfolgsfaktor in der Transparenz. Wir wollen daher nah an die Zahlen ran.

An welchen Standorten sind sie als Investor interessiert?

Noch schauen wir uns konzentriert die Märkte Deutschland und Österreich an. Ich kann mir allerdings Investments im asiatisch-pazifischen Raum vorstellen. Aufgrund der Erfahrungen von Roland Paar und seiner Tätigkeit u.a. für die chinesische Plateno Hotelgruppe sind für uns auch Hotelkonzepte für den asiatischen Markt interessant. Bevor wir aber in die Ferne schauen, ist Europa für uns ein potenzieller Markt – als Schwestergesellschaft von Ruby Hotels orientieren wir uns dabei auch an deren Wachstumsstrategie. (Anm.d.Red: Ruby Hotels plant Investitionen in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum.)

Was sind Ihre Ziele?

Wir wollen nachhaltig Werte schaffen. Wir lassen uns deshalb nicht von den gegenwärtigen Hypes leiten. Hier muss man einfach Realist bleiben. Wir setzen auf eine langfristig ausgerichtete Strategie, um Werte für unsere Anleger zu schaffen.

Wo sehen Sie die Hotellerie der Zukunft?

Vieles wird digitalisiert werden müssen – Stichwort Fachkräfte-Mangel. Richtige Buchungssysteme, Digitalisierung und der direkte Weg zum Gast werden eine grosse Rolle spielen. Aber Themen wie Standort, nachhaltiges Betreiber-Konzept und Service-Orientierung werden auch in digitalen Zeiten ihre Bedeutung nicht verlieren. Davon bin ich als Hotelier der alten Schule völlig überzeugt.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Brandhuber!

Das Interview führte Beatrix Boutonnet.

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