Hamburg. Das Marktvolumen deutscher Hotels sank 2020 um rund 10 %. Die niedrige Performance der Betreiber wirkt vorübergehend wertmindernd.
Nach zwölf Jahren mit kontinuierlichem Wachstum ist das Hotelmarkt-Volumen 2020 auf 54,3 Milliarden Euro zurückgegangen. Der jährlich von Union Investment und bulwiengesa berechnete Bestandswert aller investment-relevanten Hotels in Deutschland ist unter Berücksichtigung der zuletzt verfügbaren Vorjahresdaten damit 2020 um etwa 10% gefallen. Im Vorjahr verzeichnete dieser noch ein Wachstum von 6,3%.
Das Marktvolumen errechnet sich aus der Anzahl der Hotelzimmer in Deutschland, die in das Suchprofil professioneller Investoren fallen sowie der Performance der Hotels, jeweils getrennt nach Standort- und Hotelkategorie. Die Anzahl investment-relevanter Hotelzimmer nimmt seit Jahren deutlich zu, so auch 2020. Die Performance ging hingegen pandemiebedingt 2020 deutlich zurück. Einem positiven "Mengeneffekt" stand somit erstmalig ein negativer "Performance-Effekt" gegenüber.
"Drei Monate vollständiger Lockdown werfen erwartungsgemäss Schatten auf den Markt", sagt Dierk Freitag, Partner bei bulwiengesa. "Während der Lockdown- und Corona-Monate sanken die Übernachtungszahlen vielerorts sehr stark – mit deutlichen Auswirkungen auf die Performance der Hotels".
Der Fokus geht weg von Stadthotels.Foto: map
Das Hotel-Jahr 2020 zeigte viel Schatten, aber auch etwas Licht. Hotels in deutschen Urlaubsregionen erfreuten sich einer guten Auslastung während des Sommers. Auch Städte mit traditionell hohen Anteilen an Freizeit-Touristen und geringen Anteilen an Auslandsgästen kamen besser durch den Sommer als z.B. grosse Messestädte wie Frankfurt oder Hannover, in denen gewöhnlich Aussteller und Messebesucher insbesondere im Frühjahr und Herbst für gute Auslastungsquoten sorgen.
Unter Berücksichtigung der 2020er Mengen- und Performance-Effekte betrug der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland durchschnittlich rund 131.500 Euro. Das sind rund 17.400 Euro weniger als 2019.
Luxus und kleine Städte verlieren noch mehr
Während der Wert in der Luxushotellerie um rund 14% auf durchschnittlich rund 226.000 Euro pro Zimmer sank, blieb der Wert in der Budget/Economy-Hotellerie mit durchschnittlich rund 107.300 Euro pro Zimmer nahezu konstant. Betreiber wie B&B oder Whitbread haben trotz der derzeitigen Krise bereits signalisiert, in Deutschland weiter expandieren zu wollen. Auch andere Betreiber wie Hilton oder die Deutsche Hospitality, beide u.a. bekannt für ihre Upscale- und Luxushotels, fokussieren sich ebenfalls in Deutschland auf die Expansion im 1- bis 3-Sterne-Segment mit Marken wie Zleep oder Motto by Hilton.
Bisher entfallen mehr als drei Viertel des gesamten investment-relevanten Marktvolumens auf die elf deutschen Städte mit über 500.000 Einwohnern, während der Anteil in Städten mit unter 100.000 Einwohnern bei nur rund 15% liegt. Aufgrund der hervorragenden touristischen Infrastruktur und des hohen Nachfrage-Wachstums in vielen Städten liegt der rechnerische Durchschnittswert eines Hotelzimmers in deutschen Grossstädten noch immer rund 43% höher als in kleineren deutschen Städten.
"Bei der Verteilung des Marktvolumens könnte es perspektivisch zu Veränderungen kommen, da Investoren vermehrt auch ausserhalb der Grossstädte in hervorragenden Mikrolagen nach Investments Ausschau halten und hier bereits einige interessante Projekte initiiert worden sind. Hier ist die stabilere Inlandsnachfrage grundsätzlich auch höher", sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment. "Wir können uns ebenfalls vorstellen, unser Hotel-Portfolio durch starke Ferienhotels zu ergänzen."
Comeback der Hotel-Investoren
Dem Volumen-Wachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2020 ein deutlich verringertes Transaktionsvolumen gegenüber. Wurden im Vorjahr fast 9% des berechneten Marktvolumens gehandelt, beläuft sich das Transaktionsvolumen 2020 auf rund zwei Milliarden Euro, was einem Anteil von rund 4% entspricht. "Angesichts der Rahmenbedingungen im vergangenen Jahr ist dies als gutes Ergebnis zu bewerten. Wir erwarten, dass die Early Movers unter den Investoren zum Sommer hin deutlichere Signale senden werden, auf die Bühne zurückzukehren", so Andreas Löcher.
Im Rahmen eines Forward Fundings sicherte sich Union Investment Ende April das Projekt Turm am Mailänder Platz in Stuttgart. Die Transaktion markiert nach sechs Monaten Investitionspause im Zuge der Corona-Pandemie das vielbeachtete Comeback eines der grössten deutschen Hotelinvestmentmanager auf dem heimischen Markt.
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2020. / red
