Mitte in der Krise hinterfragt die Branche inzwischen alles.Foto: adobe stock fotoo
London. Die anhaltende Krisen-Situation bringt Hoteliers in allen Ländern zu neuen Überlegungen, z.B.: Sollte man nun nicht besser die operative Gesellschaft mit der Immobilien-Gesellschaft verschmelzen? Die Antwort darauf ist nicht einfach, weil selbst Insider in dieser intransparenten Phase mehr glauben als faktisch zu wissen.
Nach einer dreijährigen Unterbrechung aufgrund von Corona konnte der in Cambridge ansässige Verlag Hotel Analyst vor zwei Wochen endlich seine OpRE-Konferenz in London abhalten. In einer Reihe von Präsentationen und Round Table-Gesprächen wurden die Vorzüge der Trennung von OpCo's und PropCo's diskutiert, ebenso wie die fortschreitende "Hotellisierung" verschiedener Sektoren von Gewerbeimmobilien.
Laut Lauren Okada, Senior Vice President Real Estate bei kanadischen Immobilien-Giganten Brookfield, liegt der Vorteil der Zusammenlegung darin, dass aufgrund der Kontrolle über die gesamte Wertschöpfungskette mehr mit verschiedenen Konzepten experimentiert werden kann, einschliesslich Mixed Use-Entwicklungen. Dieser Meinung schloss sich Stephen McCall an, CEO von Edyn, einem Eigentümer/Betreiber von Serviced Apartments, der ebenfalls zu Brookfield gehört. Was die Höhe der Verschuldung anbelangt, so stellte Lauren Okada fest, dass Brookfield eine Debt Coverage Ratio von 1,5X verlangt, d.h. das EBITDA sollte 1,5mal höher sein als die jährliche Schuldentilgung. Bei hybriden Pacht-Verträgen könne der feste Anteil der Zahlung jedoch nur mit dem 1,2-fachen gedeckt werden.
Verlangt die Krise neue Modelle? Lauren Okada, David Anderson, Philip Lassman und Ronald Egelman.Foto: OpRE
Owner-Operator kontrollieren alles leichter
Navneet Bali, ehemaliger Meininger-Mitgründer und seit 2020 Owner-Operator der neu zu entwickelnden Marke LyvIinn, betonte die Flexibilität bei der "Kontrolle der Wände". So kann beispielsweise die Konfiguration einer Immobilie, die eine Hostel-ähnliche Unterkunft mit Extended Stay, Standard-Hotelzimmer und vielleicht sogar Co-Living umfasst, an das Nachfrage-Profil eines bestimmten Marktes angepasst werden. Ein starker Geschäftsreise-Markt würde z. B. mehr Hotelzimmer und weniger Hostel-Kapazität erfordern. Zwar haben Hotels definitiv gewerbliche Immobilien operativ beeinflusst, z.B. über WeWork, Pop-up-Stores usw., doch das gilt auch umgekehrt. Die wichtigste Performance-Vergleichszahl ist für Bali der Umsatz oder EBITDA pro Quadratmeter, der üblicherweise im Einzelhandel verwendet wird anstatt der weniger präzisen Kennzahlen für Belegung, ADR und RevPAR.
Entsprechend der jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen können Planungs-Restriktionen die Genehmigung einiger innovativer Mixed Use-Projekte verhindern. In Berlin beispielsweise, hebt Bali hervor, wird streng zwischen Wohnungen und Hotels unterschieden. Ronald Egelman, Senior Director Development für Grossbritannien und Irland bei Wyndham, betonte indes die Möglichkeit einer schnellen Expansion als Vorteil der Trennung der beiden Bereiche.
Spanne Angebot-Nachfrage vergrössert sich
Ebenfalls diskutiert wurden die Aussichten für Hotel-Performances und -transaktionen im derzeitigen Kontext extremer Unsicherheit sowie ESG-Überlegungen. Dr. Sabine Schaffer, Mitbegründerin und CEO Europe der Pro-Invest Group, wies auf die derzeitige Ausweitung der Spanne von Angebot und Nachfrage auf dem europäischen Hotelmarkt hin, die sie auf 18-20% schätzt. Ihrer Meinung nach sind Eigentümer aufgrund einiger günstiger Entwicklungen in letzter Zeit zuversichtlicher geworden.
Auf der anderen Seite konzentrieren sich potenzielle Käufer auf die beträchtlichen Risiken der laufenden Kosten-Steigerungen – einschliesslich derjenigen, die mit Lohn, höheren Zinsen und ESG-Anforderungen verbunden sind – sowie auf die wachsenden Risiken einer Rezession. Sabine Schaffer ist jedoch der Ansicht, dass viele Deals in den kommenden Monaten und Jahren zu niedrigeren Preisen wieder auf den Markt kommen werden, da sie zu höheren Zinsen und mit mehr Eigenkapital refinanziert werden müssen. Sie merkte ausserdem an, dass die Werte auf dem privaten Markt nicht mit der steilen Korrektur in den öffentlichen Märkten gleichgezogen haben.
Design-orientierte Lifestyle-Marken bleiben beliebt.Foto: Viktor Kery
Was den Geschäftsreise-Verkehr betrifft, wagte John Ozinga, CEO von LRO Hospitality mit Sitz in London, die Schätzung, dass die Zahl der Auslandsreisen für Meetings um 10-20% zurückgegangen ist, wobei viele dieser Reisen inzwischen virtuell durchgeführt werden.
Höhere Zinssätze überschatten die Vorhersagen
Der "Elefant im Porzellanladen", der auf die Bewertungen einwirkt, ist der anhaltende Anstieg der Zinssätze, der in realer Betrachtung immer noch weitgehend negativ ist. Es hatte den Anschein, als würden die Redner auf der OpRE dieses Thema weitgehend vermeiden. Als der Autor dieses Artikels bei einem Roundtable mit dem Titel "Inflation/Makro" die Frage stellte, wo die 10-jährige Rendite von Staatsanleihen, Obligationen und Schatzbriefen Ende 2023 liegen würde, wagte nur einer der drei Diskussionsteilnehmer, Michael Obrist, Senior Research Analyst bei AXA IM Real Assets, eine Vermutung. Seine Antwort lautete 1,75% für die 10-jährige Bundesanleihe und 3,5% für die zehnjährige US-Anleihe.
Zum Börsenschluss am Freitag, 23.9., lag die Rendite der Bundesanleihe bei 2,02% und die der zehnjährigen US-Staatsanleihe bei 3,68%. Obrist prognostiziert also im Grunde einen Rückgang der Zinsen. Die anderen Diskussionsteilnehmer, darunter Coley Brenan, Partner und Head of Europe bei KSL Capital Partners, und Dr. Niko Szumila, Direktor des Bartlett Real Estate Institute in London, weigerten sich beide, die Frage zu beantworten. Hatten sie nicht darüber nachgedacht oder hatten sie Angst, sich einem Irrtum auszusetzen? Unmöglich zu sagen.
In jedem Fall ist der risikofreie 10-Jahres-Satz eine entscheidende Annahme, die in jedes Discounted-Cashflow-Modell zur Bewertung von Immobilien, einschliesslich Hotels, einfliesst. Ein letzter Punkt ist, dass steigende Abzinsungssätze den kurzfristigen Cashflows in einem Bewertungsmodell mehr Wert beimessen.
Hotel-Investments zielen auf "Off-Market"-Immobilien
In einer kurzen Präsentation an der OpRE stellte Nevuis Glussi seine neue Partnerschaft mit Shane Harris vor, der für die Einführung von Holiday Inn Express in Grossbritannien und Europa verantwortlich war. Glussi verfügt über umfangreiche Erfahrungen im Bereich Luxushotels und Resorts, nachdem er für Rosewood und LVMH Hotels im Development tätig war. Bildhaft gesprochen versucht er, von Corona-bedingten Ausfällen im 4-/5-Sterne-Hotelmarkt zu profitieren, indem er Immobilien unterhalb des Upscale-/Luxusmarktes und der design-orientierten Lifestyle-Design-Marken erwirbt und repositioniert.
Glussis Ansatz ist äusserst zielgerichtet. Er und Shane Harris, die in einem Joint Venture mit einer der grössten amerikanischen, global agierenden alternativen Investment-Gesellschaften Rückhalt finden, versuchen, Off-Market-Hotels zu kaufen. Glussi definiert off-market so: als Assets innerhalb eines Portfolios, die nicht zum Rest passen; Eigentümer, die kein Interesse haben, Geld auszugeben, oder denen es an Kapital für eine Renovierung fehlt. Die ins Auge gefassten Hotels sollten folgende Merkmale aufweisen: Sie sollten einen positiven Cashflow aufweisen; 4-5-Sterne-Hotels in einer "Premium-Lage" oder "Randlage" in Grossbritannien, Frankreich oder Spanien sein; vielleicht vorübergehend geschlossen sein und zwischen 80 und 300 Schlüssel haben.
Am Beispiel Londons zeigte Glussi, dass design-orientierte Hotels nur einen kleinen Teil des gesamten Hotel-Bestands in der Stadt ausmachen – etwa 7% der Gesamtzimmer. Darüber hinaus lag die Auslastung der Design-Hotels in den Jahren vor der Pandemie durchweg über 80%, und der RevPAR stieg zwischen 2013 und 2019 von 204 auf 250 Pfund Sterling. Zu den von Glussi erwähnten design-orientierten Marken gehören: Edition, Mondrian, PROPER, Soho House, Vignette Collection, Delano, Autograph Collection, 25hours, SO Sofitel, Andaz, Nobu Hotels, SLS Hotels, Dream Hotel Group, Tribute Portfolio, Thompson, W Hotels, Curio/Collection by Hilton und Six Senses. / Macy Marvel