London. Neben neuen alternativen Beherbergungskonzepten gibt es auch einige neue Finanzierungsstrukturen, die innovative Wege der Finanzierung bieten. Grundverpachtung und sogenannte Income Strips erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, wobei auch Sale-Lease-Back ein Comeback erlebt.
Laut Paul Collins, Executive Director, Head of Hotel Investment Properties UK & Ireland von CBRE, auf der Konferenz "Henry Stewart's Hotel Finance, Investment and Development in the UK and Continental Europe" Ende November in London bieten Grundstücks-Verpachtungen neuen Hotelprojekten eine Möglichkeit, sich einen Standort zu sichern. In Grossbritannien gibt es dieses Verfahren schon seit 100 Jahren oder länger und die Pachten belaufen sich in der Regel auf etwa 10 bis 20% des EBITDAR. Die Höhe der Pacht wird normalerweise an den Einzelhandelspreis-Index oder den Verbraucherpreisindex angepasst, wobei ein maximaler und minimaler Zinssatz im Pachtvertrag festgehalten wird. Für gewöhnlich gibt es eine Rückkauf-Provision, die es dem Pächter ermöglicht, das jeweilige Grundstück zurückzukaufen. Die Jahresrendite liegt für den Verpächter normalerweise bei etwa 2%.
Income Strips sind Voraus-Finanzierungen zum Erwerb von Immobilien, die am Ende der Pachtzeit vom Mieter für einen symbolischen Betrag zurückgekauft werden. Normalerweise finanziert ein institutioneller Investor wie beispielsweise ein Pensionsfonds zusammen mit einem Entwickler eine Wohn- oder Hotel-Immobilie. Der Pächter verpflichtet sich zu einer langfristigen Pachtdauer von 35 bis 45 Jahren. Die Konditionen ähneln der oben beschriebenen Grundstücks-Verpachtung, wobei die Pacht-Zahlungen zwischen 10 und 20% des EBITDAR ausmachen und jährliche Anpassungen auf Grundlage des Einzelhandelspreis-Index oder Verbraucherpreis-Index mit Ober- und Untergrenze stattfinden.
Die Pachtdauer liegt normalerweise bei unter 40 Jahren. Läuft die Pacht ab, hat der Pächter die Möglichkeit, die Immobilie für 1£ zu erwerben. Er ist für die Reparatur und Instandhaltung verantwortlich, was dem Investor in Grossbritannien eine Rendite von etwa 3% einbringt.
Mehr Risiko, mehr Rendite
Das Attraktive aus Sicht der Investoren ist eine höhere Rendite als durch den Kauf einer bestehenden Struktur, doch dies ist aufgrund der Baumassnahmen auch mit einem höheren Risiko verbunden. Gebührende Sorgfalt auf Seiten der Investoren ist also dringend geboten, um das Risiko eines Scheiterns durch den Entwickler/Bauunternehmer zu minimieren.
Mit Blick auf Kosten-Überschreitungen sollte das maximale finanzielle Engagement bereits im Vorfeld klargestellt werden. Um beiden Parteien bezüglich der Kosten Sicherheit zu geben, sollte der Bauvertrag zusammen mit der Finanzierungs-Vereinbarung unterzeichnet werden. Obwohl das Income-Strip-Modell speziell für Studenten-Unterkünfte gedacht ist, kann es ebenso für Hotels und Kneipen genutzt werden.
Sale-Lease-Backs gibt es bereits seit mehreren Jahrzehnten, doch nun feiert dieses Modell ein Comeback in Grossbritannien, so Paul Collins. Jahrelang hat AccorHotels grosse Teile des Unternehmens und des Mittelklasse-Portfolios durch solche Deals mit institutionellen Investoren abgestossen. Hilton International in Grossbritannien hatte von diesem Mechanismus ebenfalls umfassenden Gebrauch gemacht.
Laut CBRE ist die aktuelle Mindestdauer von Sale-Lease-Back-Transaktionen 25 Jahre, während die Renditen bei 55 bis 65% des Nettobetriebs-Einkommens liegen. Die Pacht-Zahlungen sollten 1,5- bis 1,8-mal durch das EBITDA gedeckt sein und werden, wie oben erwähnt, an den Einzelhandelspreis-Index oder den Verbraucherpreis-Index angepasst. Zu den benötigten Verpflichtungen könnten gehören: Garantien der Muttergesellschaft, Vorabpacht-Rücklagen, Bankgarantien und Investment Bonds. Weitere Bedingungen könnten sein: Vorlage von Finanzdaten und die Verpflichtung einen Fonds für Mobiliar und Einrichtungen anzulegen. Dies wird normalerweise dadurch erreicht, dass man einen bestimmten Anteil des Jahresumsatzes in einen Tilgungsfonds leitet. Die Rendite solcher Transaktionen liegt derzeit laut CBRE bei etwa 4%. / MM