Neue Geschlossene Hotels-Fonds für Mixed Use und B/C

München. Wer im geschlossenen Fondsbereich mit Hotels Geld verdienen will, muss mehr beachten als nur den richtigen Betreiber zu finden. Zwei neue Publikums-AIFs setzen daher auf Mixed Use und auf B-Standorte.

Hotelfonds sind en vogue. Das erklärt sich aus der traditionell höheren Rendite im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. Die Volatilität von Hotel-Investments war in den vergangenen Jahren deutlich geringer als die des gewerblichen Immobilien-Marktes in Europa. Selbst im globalen Finanzkrisen-Jahr 2008 blieb die Gesamtrendite positiv, die anderen Gewerbe-Immobilen hingegen schnitten deutlich schlechter ab. Diese relativ hohe Ertragsstabilität der Hotels beruht auf einer höheren Wertsicherung, da sie im Vergleich zu Büro-Immobilien meist längere Mietverträge haben, sich in zentralen Lagen befinden und aufgrund der vertraglich vereinbarten, laufenden Investitionen geringe Abschreibungen und eine beständig hohe Qualität aufweisen.

Doch bei Hotelfonds gilt es auch genau hinzusehen, in welcher "Verpackung" sich das Investment zeigt. Institutionelle Investoren setzen vor allem auf Spezialfonds und Direktinvestments. Privatanleger dagegen investieren in offene Immobilien-Fonds oder Publikums-AIFs. Während Union Investment, Deka, CommerzReal und DWS, aber auch die Patrizia AG und Invesco viele Hotels kaufen und in ihre Investment-Pakete fliessen lassen, zeigten sich die Publikums-AIF Anbieter über einen längeren Zeitraum eher zurückhaltend. Ein Grund dafür war sicherlich der Rückgang der Volumina seit der Einführung des Kapitalanlage-Gesetzbuches. Gleichzeitig schwebte auch die Historie prominenter Hotelfonds-Pleiten, wie die des Grandhotel Heiligendamm, über ihnen.

Die Dr. Peters Group kaufte das Star Inn in Karlsruhe.Foto: DPG

Patrizia mit mehr Mixed Use

Nun aber sind wieder zwei neue Fonds mit einem Hotel am Start. Sie setzen auf zwei Trends. Aufgrund des Angebotsmangels und der weiter steigenden Immobilien-Preise investieren immer mehr ausserhalb der etablierten Ballungszentren. "Ein eklatanter Produktmangel, vor allem in den Top 7-Standorten, führt zu deutlichen Ausweich-Bewegungen in die B- und C-Märkte. Hier sind die Objekte in der Regel nicht so grossvolumig", unterstreicht Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel, noch einmal Bekanntes.

Die Produkt-Knappheit lässt ausserdem immer mehr Investoren auf Mixed Use-Konzepte setzen. Die Augsburger Patrizia GrundInvest, eine Tochter der Patrizia AG, greift für ihren Fonds "Die Stadtmitte Mülheim" beide Trends auf. Es ist ihr inzwischen 11. geschlossener Fonds/Publikums-AIF. Investiert wird in ein modernes Stadtquartier im Zentrum Mülheims. In der fünf- bzw. sechsgeschossigen Immobilie befinden sich neben dem Hotel auch Büro-, Praxis- und Freizeitflächen, Einzelhandel, Gastronomie und Betreutes Wohnen. Betrieben wird das Hotel von der Tristar Gruppe.

Andreas Heibrock, Geschäftsführer der Patrizia GrundInvest, zeigt sich über die Mixed Use-Immobilie sehr zufrieden, denn die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt noch mehr als 15 Jahre. Der vielfältige Nutzungsmix sorge für diversifizierte und somit stabile Miet-Einnahmen, so Heibrock. Prognostiziert ist eine durchschnittliche Auszahlung von 4,5% pro Jahr vor Steuern bei einer geplanten Laufzeit von zehn Jahren. Anleger können sich ab 10.000 Euro an dem Fonds beteiligen.

Dr. Peters abseits der Metropolen

Auch die Dr. Peters Group, Dortmund, hat in Karlsruhe ein weiteres Businesshotel erworben. Das Hotel im 3-Sterne-Segment liegt in der Nähe des Messegeländes, neben einem der grössten Siemens-Standorte in Deutschland. Das 2009 erbaute Hotel hat 124 Zimmer und zehn Suiten. Geführt wird das Hotel unter der Marke Star Inn. Eine Besonderheit dabei: Der Pacht-Vertrag für das Karlsruher Hotel wurde im Zuge des Ankaufs bereits vorzeitig bis 2040 verlängert.

Auch Kristina Salamon, CEO der Dr. Peters Group, mag Hotels sehr. "Nach der erfolgreichen Platzierung unseres letzten Hotelfonds Courtyard by Marriott Oberpfaffenhofen treiben wir die Expansion im Immobilien-Bereich weiter voran. Dafür planen wir zum ersten Mal einen risiko-gemischten Publikums-AIF, mit dem unsere Anleger gleich in mehrere Hotels investieren können. Mit dem Hotel in Karlsruhe haben wir bereits die zweite Immobilie für den neuen Fonds angekauft, die Kaufverhandlungen für ein drittes Hotel laufen noch".

Beim Ankauf der Anlageobjekte setzt auch die Dr. Peters Group auf wirtschaftlich erfolgreiche Häuser abseits hochpreisiger Metropolen. "Karlsruhe ist das Technologie-Zentrum am Oberrhein sowie ein starker Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Rund 70% aller Hotel-Übernachtungen in Karlsruhe haben einen geschäftlichen Hintergrund. Insofern haben wir mit dem seit rund zehn Jahren erfolgreich etablierten Businesshotel Star Inn für unsere Anleger eine weitere, sehr attraktive Hotel-Immobilie erworben", sagt der COO der Dr. Peters Group, Dr. Albert Tillmann. / BB