Polieren am Image der Hotellerie: Italienische Investoren erkennen den Wert von Hotel-Assets.Foto: map
Mailand. In Italien steht die Hotellerie endlich im Rampenlicht – dank der abnehmenden Profitabilität traditionellerer Immobilien-Assets. Vor kurzem versammelten sich mehrere einflussreiche und grosse Asset Management-Unternehmen und Hotel-Gruppen, darunter Neueinsteiger und etablierte Akteure, an einem Roundtable in Mailand, der von der Abteilung Master of Tourism Economy der Wirtschaftsuniversität Bocconi in Zusammenarbeit mit Confindustria Alberghi und Horwath HTL organisiert wurde. Die Diskussion erfolgte nach der Präsentation von Horwath HTLs Bericht zu "Hotels & Chains" in Italien und konzentrierte sich auf italienische Hotel-Investment-Szenarios. Die Branche lernt dazu, teilt Assets und Operations auf, initiiert Fonds und behält die Häuser zwecks Profitabilität im Blick.
"Der Markt entwickelt sich schnell weiter und wird segmentierter. Der Wettbewerbsdruck nimmt zu. Wir interessieren uns hauptsächlich für das Luxus-Angebot, ohne aber jedoch die niedrigsten Markt-Segmente zu vergessen, darunter nicht nur Budget-Häuser, sondern auch Hostels und Studenten-Hotels", so Domenico Bilotta, Managing Director von InvestiRE, einem Asset Management-Unternehmen mit Sitz in Rom, das bisher noch keine speziellen Hotellerie-Fonds besitzt. Dies macht seine Anwesenheit am runden Tisch noch bedeutungsvoller. "Wir verfügen über Eigenkapital. Und es gibt viele Möglichkeiten. Ich denke beispielsweise an Hotels, die aktuell darum kämpfen, im Markt zu bleiben und wettbewerbsfähig zu sein. Dementsprechend suchen wir jetzt nach fähigen Betreibern, die mit uns zusammenarbeiten wollen", erklärte Bilotta. "Da wir hauptsächlich durch Leasing die Anlage-Rendite für unsere Assets erzielen, ermutigt uns auch die erneute Beliebtheit dieser Vertragsart in der Hotellerie, wie es im jüngsten Bericht von Horwath HTL betont wurde."
Der InvestiRE-Ansatz wurde bei dem Event in Mailand auch von einem anderen SGR-Vertreter geteilt: Serenissima ist seit einigen Jahren am Markt für Hotel-Immobilien aktiv. Das Interesse des Unternehmens an der Hotellerie hat im Laufe der Zeit zugenommen. Heute verwaltet es ein Gesamt-Portfolio an Hotel-Assets im Wert von über 150 Millionen Euro, was beinahe 10% aller verwalteten Assets entspricht. 70% des Hotel-Portfolios bestehen aus Core-Investments, während die übrigen 30% eine Reihe von Verträgen für notleidende Assets umfassen, die sich im Eigentum von Banken befinden. Die Häuser sind im gesamten Land verteilt, mit grosser Präsenz in der Region Latium, wo sich 57,2% aller Hotel-Anlagen von Serenissima befinden, gefolgt von Apulien, Venetien und der Lombardei.
Assets wie Boscolo Hotels erwecken auch internationales Interesse.Foto: map
Doch das Asset Management-Unternehmen aus Verona möchte sein Hospitality-Portfolio auf jeden Fall erweitern: "Die Leute aus Venetien sind mit der sogenannten Politik der kleinen Schritte zufrieden. Die venezianischen Dogen sagten immer: 'Wir müssen so sanft vorangehen, so dass wir dabei fast umkehren.' Wir glauben jedoch an die Zukunft der Hotellerie und sind überzeugt, dass wir unsere Investitionen in einem Jahr verdoppeln werden. Wir wollen einen Asset-Wert von insgesamt 300 Millionen Euro vor Ende 2017 erreichen", so Luca Giacomelli, CEO des Unternehmens.
Leisure-Potenzial teilweise noch unerforscht
Selbst Castello SGR gibt in der Hotellerie kräftig Gas. Dieses Asset Management-Unternehmen aus Mailand verfügt bereits über ein Hotel-Portfolio von insgesamt rund 2.000 Zimmern in Italien. Um die 400 Zimmer stammen aus Conversions von Bürogebäuden. Aber aktuell konzentriert sich Castello hauptsächlich auf das Leisure-Segment, da Italien seiner Meinung dort noch über grosses, unentdecktes Potenzial verfügt: "Wir gehen davon aus, dass in naher Zukunft mehrere Hotels, die mit Non-Performing Loans in Verbindung stehen, erneut zum Verkauf stehen. Schliesslich ist die Hälfte der italienischen Immobilien nicht in der Lage, zu investieren und sie kämpfen darum, im Markt zu bleiben. Aber auch die veralteten regionalen Klassifizierungs-Systeme muss man tadeln", so SGR-CEO Giampiero Schiavo.
Ausserdem hinkt das gesamte italienische Hotel-Immobilien-Segment hinterher, da viele Hotel-Assets nach wie vor nach der Quadratmeter-Fläche des Gebäudes anstatt nach den aktuellen Key Performance Indikatoren bewertet werden. Auch Häuser im Familienbesitz werden zu häufig nach Stärken von Indices und Grundlagen beurteilt, die jeder Markt-Logik fremd sind", fügte Schiavo hinzu.
Gianluca Santi, Unipol:Assets und Operations müssen getrennt sein. Foto: Sarti
Unipol: Hotels können profitabel sein
Aber wie sehen das die Hospitality-Unternehmen? Wichtige Hotel-Gruppen, die heute im italienischen -Markt aktiv sind, sassen mit am runden Tisch. Angefangen bei der Unipol Gruppo Finanziario: Die Unternehmens-Gruppe aus Bologna, die hauptsächlich auf Versicherungen spezialisiert ist, hat vor kurzem die Fusion zwischen ihrem Tochter-Unternehmen Atahotels und UNA Hotels abgeschlossen.
Aber selbst in diesem Fall entstand das Interesse von Unipol an der Hotellerie beinahe durch Zufall: "Vor fünf Jahren, als wir das Versicherungs-Unternehmen Fondiaria Sai aus Mailand übernahmen, war auch eine Hotel-Kette dabei, die pro Jahr rund 20-30 Millionen Euro Verlust machte und zudem über ein schwieriges Immobilien-Portfolio verfügte. Deshalb wollten wir sie zuerst verkaufen. Doch, nachdem wir die Situation genauer analysiert hatten, entscheiden wir, Atahotels in zwei unabhängige Bereiche aufzuteilen: in Asset Management und in Hotel Operations. Letztere stellten wir neu auf und tauschten das Management-Team aus. Wir merkten, dass nicht nur die Miete für das Asset bezahlt werden konnte und dadurch die Werte der Immobilien erhalten blieb, sondern auch profitabel gearbeitet wurde", so Gianluca Santi, General Manager Real Estate and Diversified Companies von Unipol.
Dies war eine gute Voraussetzung, um UNA Hotels zu verändern mit dem Ziel, die kritische Masse bilden zu können, um im Markt effektiv zu bleiben. Heute scheint Unipol sein Hotel-Geschäft nicht länger verkaufen zu wollen. Vor allem, seit es einen speziellen Hotel-Fonds mit Assets von einem Brutto-Wert von insgesamt 500 Millionen aufgesetzt hat, was einem Netto-Asset-Wert von 330 Millionen Euro entspricht. Aber Unipol ist sich der Herausforderungen bewusst, die ein Unternehmen erwarten, das eine starke Hotellerie-Marke in Italien aufbauen möchte: "Es hat ungefähr zwei Jahre gedauert, um den Deal mit UNA Hotels abzuschliessen; wir haben mit rund 17 verschiedenen Banken gesprochen, mehr muss ich nicht sagen", so Santi.
Auf der Suche nach Fonds und Menschlichkeit
Chema Basterrechea, NH Italy: Eigentum und Management gingen bisher zu stark Hand in Hand.Foto: Sarti
HNH Hotels & Resorts wirft aktuell auch einen Blick auf Fonds, um seine Entwicklungs-Pläne zu unterstützen. Die Gruppe mit Sitz in Venedig managt heute zehn Hotels in Italien, darunter mehrere Häuser, die der Marke Best Western angeschlossen sind: "Wir sind ein typisches Beispiel für ein italienisches Hotel-Unternehmen, das Eigentum und Betrieb immer verbunden hat. Jetzt haben wir uns jedoch dazu entschlossen, die beiden Unternehmen aufzuteilen und werden uns hauptsächlich auf Management-Aktivitäten konzentrieren", so HNH-CEO Luca Boccato. Deshalb hat die Gruppe gerade einen Deal mit der französischen Private Equity Group Siparex abgeschlossen, die über acht Millionen Euro in das Unternehmen aus Venetien investieren möchte und somit zum Minderheits-Aktionär von HNH mit einem Anteil von 37% wird.
Im Anschluss hob Enzo Casati hervor, wie wichtig Einfühlungsvermögen im Verhältnis zwischen Marken-Hotel und Eigentümer ist: "Wir sind überzeugt, dass eine Partnerschaft nicht nur auf Zahlen basieren kann. Eigentümer brauchen auch Menschlichkeit: das Gefühl, dass sich jemand wirklich um ihre Häuser kümmert", so der General Director von Starhotels.
Die zwei letzten Anmerkungen von Chema Basterrechea, CEO von NH Hotels Italy, und Renzo Iorio, CEO AccorHotels Italy, Greece, Israel and Malta, konzentrierten sich mehr auf den Mehrwert der Marke. "In Italien gehen Eigentümerschaft und Management zu häufig Hand in Hand. Das erlebt man sonst nirgendwo. Aber der Markt ist jetzt so komplex, dass man über spezielle Fachkenntnis verfügen muss", so der NH-Manager. Marken sind nicht nur nützlich, um die Sichtbarkeit der Hotels zu verbessern, insbesondere auf internationalen Märkten, so der Vertreter von AccorHotels abschliessend: "In Nordamerika, wo Marken rund 70% des gesamten Hotellerie-Angebots ausmachen, sind Online-Agenturen definitiv weniger weit verbreitet, während die Gewinn-Margen höher sind. In Europa dagegen, wo die Ketten weniger stark entwickelt sind, ist die Online-Vermittlung sehr wichtig. Schliesslich weicht der EBITDAR zwischen Marken-Hotels und Hotels ohne Marke durchschnittlich um 30 bis 35% ab." / Massimiliano Sarti
