Lausanne. Es ist vielleicht nicht überraschend, dass angesichts der schrecklichen Umstände, die den Hotelsektor beeinflussen, von April bis Juni 2020 weltweit nur 113 Hotels in Europa verkauft wurden, was einem Rückgang von 86,7% gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Der neue "European Hotel Transaction Price Index" wird tiefer in die Hotel-Transaktionsmärkte eintauchen.
Der europäische Hotel Transaction Price Index wurde Ende Oktober vom Institut für Immobilien, Finanzen und Wirtschaft der Ecole hôtelière de Lausanne vorgestellt. Ziel ist es, durch eine jährliche Aktualisierung de Kalkulationen die Transparenz auf dem europäischen Hotel-Immobilienmarkt zu erhöhen. Diese erste Version des Indexes basiert auf 1.247 Hotel-Transaktionen in ganz Europa im Zeitraum 2007-2019. Im Jahr 2019 stiegen die europäischen Hoteltransaktionspreise im Vergleich zum Vorjahr um 7,7%, da der monetäre Wert der Transaktionen einen Rekord erreichte und auf 25,6 Milliarden Euro anstieg. Tatsächlich übertraf der Index zum ersten Mal seinen früheren Höchststand, der 2007 vor der Grossen Finanzkrise erreicht wurde.
ENTWICKLUNG DER EUROPÄISCHEN HOTELPREISE, 2007-2019
Quelle: European Hotel Transaction Price Index
Es lässt sich beobachten, dass steigende Transaktions-Volumina in der Regel höhere Preise unterstützen – und umgekehrt. Aus de Grafik oben ist z.B. ersichtlich, dass die Preise zwischen dem Tiefpunkt 2009 und 2019 um etwa zwei Drittel gestiegen sind, da sich das Transaktionsvolumen mehr als verfünffacht hat. Der gegenteilige Effekt dürfte jedoch zu beobachten sein, sobald die Version des Indexes für 2020 veröffentlicht wird.
Typischerweise zögern solvente Eigentümer zu Beginn einer Krise, zu verkaufen, und potenzielle Investoren zögern, zu kaufen. Infolgedessen sinkt das Niveau der Transaktionsaktivitäten drastisch. Dies war 2009 auf dem Höhepunkt der GFC der Fall, als sich der Wert der europäischen Hoteltransaktionen im Vergleich zu 2007 praktisch halbierte.
Der Unterschied zu den Nachwirkungen der Grossen Finanzkrise könnte darin bestehen, dass die Hotelbesitzer im nächsten Jahr wahrscheinlich unter noch weitaus grösserem Stress stehen werden als 2009, was auf die drakonischen Lockdowns zurückzuführen ist, die dem Sektor monatelang erhebliche Einnahmen vorenthalten haben. In der Tat könnte dies letztlich zu einem Anstieg der Transaktionen führen, da die Banker und Vermieter der Nachsicht überdrüssig werden und von den in Schwierigkeiten befindlichen Eigentümern und Pächtern Zahlungen verlangen.
Basis ist eine private Datenbank
Der EHL Hotel Transaction Price Index basiert auf europäischen Hotel-Transaktionen, die in der Datenbank für gewerbliche Immobilien-Transaktionen von Real Capital Analytics, einem privaten Anbieter von Daten über weltweite gewerbliche Immobilien-Transaktionen mit Sitz in New York, erfasst werden. Um die Zuverlässigkeit seiner Schätzungen zu erhöhen, konzentriert sich der Index auf bestätigte Preise von Einzelhotel-Transaktionen aus Städten mit mindestens fünf Transaktionen.
Die 1.247 Hoteltransaktionen, die in der Index-Version 2019 enthalten sind, verteilen sich auf 25 europäische Länder über den Zeitraum 2007-2019. Die meisten Transaktionen fanden in Grossbritannien, Deutschland, Frankreich und Spanien statt. Fast drei Viertel der Transaktionen stammen aus Grossstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die übrigen Transaktionen fanden in kleineren Städten statt. Der Anteil der Full Service-Hotels gegenüber den Hotels mit Limited Service beträgt 64%, und die meisten Hotels werden von einer grossen Kette gebrandet, während nur 38% unabhängige Hotels sind.
Methodik: Der neue Index basiert auf einem hedonischen Regressionsmodell, das schätzungsweise 70% der Variation der europäischen Hotel-Transaktionspreise erklärt. Auf hedonischen Regressionen basierende Immobilien-Indices fassen alle Beobachtungen während des gesamten Stichproben-Zeitraums zusammen und schätzen das Transaktions-Preisniveau in einem bestimmten Jahr im Vergleich zum Basisjahr, welches als 2007 definiert wurde. Die geschätzten Koeffizienten für die Jahre 2008 bis 2019 stellen somit die Veränderung des Preisniveaus für jedes Jahr im Vergleich zu 2007 dar. – Weitere Einzelheiten finden Sie im anhängenden PDF. / MM