Immobilien-Blase? Immobilien-Boom! Hotel-Blase? Hotel-Boom! Kapital-Ströme und der blühender Tourismus halten die Hotel-Immobilien-Welt bei bester Laune.photo: Fotolia ©A. Dudy - stock.adobe.com
München. Nichts kann mehr schrecken: weder überhöhte Preise noch knappe Grundstücke, Niedrigzinsen oder sinkende Yields. Immobilien-Blase? Immobilien-Boom! Hotel-Blase? Hotel-Boom! Die Expo Real 2017 bewegte sich zwischen Urvertrauen und Bauchgefühl. Die Blase kommt, aber wann? Bis dahin geht's munter weiter, getrieben von Kapitalströmen aus aller Welt, die in Europa alle – gefühlt – nur ein Ziel haben: Deutschland! Da ist bereits von der "Germanomania" die Rede. Vereinzelt sind aber sehr besorgte Stimmen zu hören. Die Hotellerie dreht fleissig mit am Immobilien-Rad, die Asset-Klasse wird immer beliebter. Ein Stimmungsbild, gewürzt mit Zahlen.
Irgendwie scheint Europas Immobilien-Markt momentan nur aus Deutschland zu bestehen. Der Run ist ungebremst, aller Handicaps zum Trotz. Natürlich kommen auch mahnende Stimmen hoch – und da lohnt sich auch schon mal der Blick auf Menschen, die die gesamte deutsche Immobilien-Szene im Blick haben. So sprach Matthias Leube, CEO Colliers Deutschland, in einem Konferenz-Panel davon, dass sich erste Investoren bereits von langen Bieter-Verfahren abwenden. Ist Deutschland vielleicht zu klein, um so teuer zu sein? Den Vorstandschef der Commerz Real, Andreas Muschter, zitierten Medien mit dem Satz "Deutschland ist für uns, mit unseren regulierten Produkten, tabu. Wir wollen auf der Risikoleiter nicht weiter nach oben". Häuser wie die Commerz Real – oder auch die Union Investment – weichen bereits ins Ausland aus, sogar bis in die USA.
Die meisten sehen die europäische Welt aber anders. Vor allem die "Germanomania", wie kreative Köpfe den aktuellen Germany-Hype titulieren, hält an – dank Deutschlands Status, ein "sicherer Hafen" zu sein, selbst in den turbulentesten Zeiten. Das zieht Investoren aus der ganzen Welt an. Diese interessierte in den letzten Wochen aber nur eines: Angela Merkel hat die Wahl gewonnen – egal, mit wem die Kanzlerin künftig koalieren wird. "Angie bleibt" war das entscheidende Signal, das am Abend des 24. September 2017 in die ganze Welt hinaus gesendet wurde. Und das hält auch das Rad in der konservativen Immobilien- und Finanzwirtschaft am Laufen – selbst wenn Teile der Immobilien- wie der Hotel-Branche eher mit den Liberalen liebäugeln.
citizenM hatte sich in allerletzter Minute als Mitaussteller der World of Hospitality registriert: Weil das Logo damit nicht mehr aufs Standsegel gedruckt werden konnte, brachte die Lifestyle-Gruppe einen Zwerg mit - im typischen CI-Rot. Der lustige Kerl mit der provokanten Geste war äussert begehrt... Developer Patrick de Nooijerwar happy.
Hotels im Statistik-Hoch
Auch das erste EXPO REAL "Stimmungsbarometer", das 1.575 Messe-Teilnehmer auf Entscheider-Ebene vor der Messe befragte, ergab einen hervorragenden Wert für die Hotellerie: Auf die Frage "Welche Nutzungsarten von Immobilien werden künftig allgemein an Bedeutung gewinnen?" antworteten 38% mit "Hotels". Damit liegt diese Asset-Klasse in der Gunst der Befragten an fünfter Stelle, nach Gesundheits-/Pflege-Immobilien, Wohnen, Logistik, Gemischte Nutzung – aber noch vor Büros mit 37%.
Auch ein anderer Wert aus der Messe-Statistik motiviert: Auf Anfrage von hospitalityInside.com teilte die Messe-Leitung mit, dass sich in diesem Jahr 31% der Besucher/Teilnehmer besonders für "Hotels" interessiert haben. Als 2011 der erste Gemeinschaftsstand "World of Hospitality" entstand, lag dieser Wert bei 13%.
Mainstream treibt Multiples
Die übervollen Hallen und das geschäftige Treiben, auch im Hospitality-Areal in Halle C2, bestätigen die Messe-Statistik und den gesamten positiven Trend. Auch unter den Hotel-Betreibern wie Hotel-Immobilien-Experten überwog der Optimismus. Neu im Vergleich zu dem auch schon optimistischen Jahr 2016 sei aber, dass "in diesem Jahr erstmals der Mainstream die hohen Preise mittreibt", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE, im Gespräch. Selbstkritisch-schmunzelnd fügt er aber auch hinzu, dass seine Zunft – die Broker – durchaus ein Eigeninteresse an hohen Multiples haben. Sie sind ein prägender Teil des "Mainstreams".
Gier und Vernunft bilden kein Paar. Das sieht auch Jutta Westerbuhr, Manager Development Support bei AccorHotels Deutschland mit ihrer jahrelangen Markt-Erfahrung so: "Es finden Investitionen in Standorte statt, die vor fünf Jahren keiner gewollt hätte. Es gibt auch erste Berater, die in ihren Gutachten davor warnen, dass es zu solchen Konditionen schwierig wird, für Projekte eine Drittverwertung zu finden. Wenn dann noch Projekte wie 770 Zimmer am Düsseldorfer Hauptbahnhof entstehen, findet mehr und mehr Verdrängung statt".
Innenstädte trocknen bei Rendite aus
Berater Klaus Fidlschuster, geschäftsführender Gesellschafter der Hotour Hotel Consulting, sieht die Entwicklung mit hochgezogener Augenbraue: Geldschwemme und null Zins-Bewegung führen zu weiter steigenden Immobilien-Preisen. "Bei den Standorten werden selbst die Konversion-Möglichkeiten allmählich rar", bringt er den Nachfrage-Wahnsinn auf den Punkt. "Das führt zu immer mehr Verlagerungen der Entwicklungen bis hin in die zweite Seitenstrasse. Dort entstehen dann teilweise Häuser internationaler Marken, die nicht wirklich hinpassen – anders als Arthotels oder Boutique Hotels, die man auch ohne Probleme mal in ein eher halbseidenes Viertel platzieren kann". Anders ausgedrückt: Die Ketten unterschreiben fast alles – Hauptsache, ihre Aktionäre und Analysten sehen die Pipeline wachsen.
Mittelständler schauen da genauer hin und müssen sich gut überlegen, wo sie ihre Unterschrift setzen. Für Roland Presetschnik, den Finanzchef der Falkensteiner Hotels & Resorts, trocknen die Innenstädte in puncto Rendite langsam aus: "Vieles wird dort mit Faktor 30 verkauft". Wer will das noch erwirtschaften? Douglas Waibel von der Patrizia glaubt aber fest an die Kraft einer Top-Location: "Die Lage eines Hotels fängt in einer Krise vieles auf". Mit Blick auf die Markt-Player fürchtet er, dass im Krisenfall als erstes die Projekt-Entwickler Probleme bekommen könnten, wenn ihnen die Investoren abspringen.
Michael Lidl, geschäftsführender Gesellschafter der Treugast Solutions Group, bleibt in positiver Grundhaltung: "Man hat sich daran gewöhnt, dass die Grund-Bedingungen gut sind. Die Unsicherheit, die teilweise noch vor den Wahlen in Deutschland und Frankreich herrschte, ist einem Gefühl der mittelfristigen Stabilität gewichen. Potenzielle Gefahren werden nicht so hoch eingeschätzt bzw. berücksichtigt. Man hat die Ruhe, strukturiert zu arbeiten und bestehende Potenziale auszuschöpfen".
Mal schauen, wer in der nächsten Krise dann wirklich die Ruhe behält… Das websige Treiben auf dem Marktplatz Hotel an der diesjährigen Expo Real jedenfalls verführte Michael Zager, Vice President Operations Continental Europe für IHG, zu dem charmanten Satz: "Hier trifft man alle. Die Expo Real ist die neue ITB!" / map
NEUER MESSE-REKORD. Die positive Stimmung im Investment- und Finanzierungsumfeld prägte auch die EXPO REAL 2017. Es stellten 2.003 Aussteller aus 35 Ländern aus. Die Messe verzeichnete 2017 ein Messeteilnehmer-Plus von 6 Prozent: Sie begrüsste rund 41.500 Teilnehmer aus 75 Ländern.
