Das Holiday Inn Tiflis, Georgien. Mit einer Durchschnittsrate von 113 Euro liegt Tiflis laut STR an der Spitze der CEE-Städte.
Wien. Europas Hotellerie wächst erfreulicherweise auf der gesamten Linie, aber Osteuropa treibt das Wachstum. "Der Motor ist ein gesunder Mix aus höherer Belegung und höherem Zimmer-Erlös, vor allem in den Ländern Zentral- und Osteuropas", fasste es Thomas Emanuel, Director Business Development von STR, letzte Woche in Wien beim 10. IHIDFC zusammen. Er präsentierte aktuelle Performance-Zahlen, ergänzt von Investitions- und Transaktionszahlen von Simon Kronberger, Senior Consultant bei Christie & Co in Wien. Ein Überblick.
Nach etlichen Jahren der Stagnation bzw. moderaten Wachstums ist die Region wieder erwacht. Nun macht sie wieder mehr Investoren, Betreiber und Experten aus ganz Europa neugierig. Das spiegelte sich bei dem Event im Kempinski Hotel Palais Hansen durch mehr internationale Redner und deutlich mehr Besucher: Dieses Mal waren es rund 250 Gäste, viele davon auch aus Grossbritannien auf der Suche nach neuen Kontakten, Konzepten und Chancen in ganz Europa.
Aus der globalen STR-Helikopter-Perspektive strahlt Europa: Mit 6,5% Plus im weltweiten RevPAR-Vergleich lässt die Region alle weit hinter sich: Nordamerika erreicht nur +2,9%, Zentral-Amerika +3% und selbst Asien nur +3,4%. Einzig Nordafrika schoss mit einer RevPAR-Veränderung von 48,1% wie eine Rakete in den Hotel-Himmel. Südamerika und der Mittlere Osten verloren deutlich.
Die Nachfrage in Europa ist laut STR so hoch wie sie es seit 2011 nicht mehr war. Das treibt die aktuellen KPIs für Europa auf 72,6% in der Belegung, auf 112,15 Euro im ADR und auf 81,45 Euro im RevPAR. "Alles positiv", frohlockte Thomas Emanuel und zeigt stolz fast durchgängig zweistellige RevPAR-Anstiege in Süd- und vor allem in Osteuropa. "Alle wirtschaften derzeit gut", erläuterte er die Hintergründe, "die Regionen sind ausserdem relativ frei oder ungefährdet von Terror, die Flughäfen wachsen, es gibt viele Events".
Trotzdem entwickeln sich die CEE-Städte sehr unterschiedlich in ihrer Performance. Tendenziell gesehen aber lassen die osteuropäischen Städte – wie in nebenstehendem Chart zu sehen – tendenziell die übrigen Städte weit hinter sich. Das bei weitem grösste RevPAR-Wachstum registrierte Baku in Aserbeidschan. Dass Osteuropa auch der Treiber bei Belegung und ADR ist, zeigt das nachfolgende Chart.
QuelleGrafik: STR
Den positiven Gesamt-Eindruck unterstreicht auch die STR-Analyse der GOP-Marge und des GOPPAR. So ist es interessant zu sehen, das die GOP-Marge von Budapest, Prag und Warschau fast auf gleicher Höhe von London liegt, obwohl der GOPPAR der drei Ost-Städte deutlich niedriger ist als der von London. Das steigende Interesse an CEE ist danach noch verständlicher, wenn man die Pipelines vergleicht. "Da gibt es viel Potential", kommentierte Thomas Emanuel nüchtern – die Zahlen selbst sprechen für sich.
Der Ausblick für Osteuropa bleibt also insgesamt sehr positiv. STR hebt Budapest z.B. als "heisser Market" auf eine Stufe mit München und Berlin. Moskau und Prag betrachten die Experten als stabil – ähnlich wie Rom, Wien und Madrid.
QuelleGrafik: STR
Pipeline wächst, aber nicht unbedingt bei Resorts
Simon Kronberger von Christie & Co stützte die positive Darstellung von STR durch weitere Kennzahlen, hauptsächlich aus dem Investment-Bereich. So wies auch er durch die Gegenüberstellung von Nachfrage und Angebot auf das grosse Potential für Investoren hin. Polen z.B. verzeichnete zwischen 2012 und 2016 jeweils ein Plus von 9,6% bei den Ankünften wie den Übernachtungen, registriert aber nur einen Anstieg im Hotel-Angebot von 4,4%. Ähnlich die Relationen bei Ungarn: +7,2% bei den Ankünften und 6% bei den Übernachtungen versus 2,3% bei Hotels.
Entsprechend lebhaft gestaltet sich auch das Development in den einzelnen Märkten. Kronberger verdeutlichte die Aufholjagd im Supply mit Zahlen, die aber nur auf ausgewählten Projekten basieren:
• Warschau: 3.700 Schlüssel bis 2019
• Budapest: 2.600 Schlüssel bis 2020
• Wien: 1.950 Schlüssel bis 2010
• Krakau: 1.050 Schlüssel bis 2019
• Prag: 500 Schlüssel bis 2020
Zugenommen hat parallel das Interesse an Hotel-Immobilien. Die Investoren griffen bzw. greifen 2016/2017 nach – den immer noch wenigen – Kettenhotels mit internationalen Marken auf dem Dach, was de facto dann nur die grossen Städte wie Warschau, Kattowitz, Budapest, Prag oder Wien trifft und damit die Business-Hotellerie. Wenn Resorts verkauft werden, dann stehen diese häufig in Kroatien. So wechselte das Falkensteiner Hotel Iadera in Punta Skala ebenso den Besitzer wie das Kempinski Adriatic in Savudrija.
Ein ähnliches Verhaltensmuster zeichnet sich auf Seiten der Betreiber ab: Sie steigen nur in guterLage ein. Igor Romanow, Mitglied im Board of Directors für die russischen Azimut Hotels, brachte es für viele Betreiber auf einen Nenner: Gefragt sind nur "messbare, grosse, liquide Märkte".
Andrea Genfeld, Development Manager bei der pphe Hotel Group, liess immerhin einen Flirt ihrer Gruppe mit Resorts erkennen: Der Owner-Operator, exklusiver Lizenznehmer von Carlson Hotels in EMEA für die Marken Park Plaza und art'otel, will nun in CEE einsteigen – zunächst in den Städten und dann im Leisure-Segment. Das neue Bekenntnis zu Resorts rührt sicher auch daher, dass pphe an der kroatischen Arena Hospitality Group mehrheitlich beteiligt ist. "Wir experimentieren derzeit mit einer dreimonatigen Saison-Verlängerung", sagte Genfeld, "z.B. durch ein grösseres Sportangebot". Für nächstes Jahr, 2018, liebäugelt man zudem mit einem ganz anderen Segment: pphe will Glamping Sites eröffnen. Grundsätzlich aber bleibt die Begeisterung grosser Investoren, wie andere Panels zeigten, gegenüber Resorts immer noch verhalten – selbst wenn einzelne Transaktionen oder Neueröffnungen andere Signale aussenden. / map
