Frankfurt. Der Hotel-Neubau in Deutschland schrumpft jetzt sichtbar. A-Standorte verlieren an Popularität. B-, C- und D-Standorte machen bereits über zwei Drittel der Zimmer aus. Mehr denn je ist jetzt Spezialwissen gefragt.
Wo sich Projekte im Pandemiejahr 2020 bereits im Bau befanden, wurden sie weitgehend fertiggestellt: 2020 kamen in Deutschland 20.000 Hotelzimmer neu auf den Markt, im Jahr 2021 bis Februar lediglich 680. Dies ist ein Ergebnis einer gemeinsamen Analyse des Hotelneubaus in Deutschland durch den Projekt-Entwickler benchmark.Real Estate und die bulwiengesa AG. Danach ging die Anzahl der fertiggestellten Hotelzimmer von rund 21.500 Zimmern im Jahr 2019 auf 20.277 Zimmer im Jahr 2020 zurück. 2021 könnte das Fertigstellungsvolumen weiter sinken, ursprünglich waren für dieses Jahr 34.000 Zimmern projektiert.
In Planung und Bau überholen die Ferien- und Leisure-Hotels langsam die Stadthotels.Foto: ricardo gomez angel unsplash
Götz U. Hufenbach, geschäftsführender Gesellschafter von benchmark: "Wir sehen in Teilmärkten weiterhin Bedarf an modernen Konzepten wie Longstay-Hotels oder Serviced Apartments. Gerade viele private Hotelbetreiber können die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie wahrscheinlich nicht verkraften und das wird eine Lücke hinterlassen, die Projektentwickler zusammen mit den grossen Hotelketten schliessen können."
Martin Hantel, ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter von benchmark., ergänzt: "Der Hotelmarkt entwickelt sich wieder zu dem, was er vor einigen Jahren bereits war: ein Markt für Spezialisten. Wer langfristig rentable Hotel-Investments sucht, muss die einzelnen Teilmärkte, die Hotelkonzepte und die Betreiber-Landschaft genau kennen."
Verlagerte Bauaktivität, andere Schwerpunkte
Wie schon 2019 entstanden die meisten Hotelzimmer 2020 nicht mehr in den A-Städten. B-, C-, D- und Urlaubsstandorte haben ihren Marktanteil auf rund 66% aller Hotelzimmer ausgebaut. Die Autoren gehen ferner davon aus, dass Hotel-Neuentwicklungen in deutschen Urlaubsregionen künftig noch stärker in den Fokus der Entwickler rücken. Dies geht potenziell zu Lasten der Stadt-, Messe- und Flughafen-Standorte, die durch die Pandemie stark betroffen sind.
Etwa jedes zehnte in Planung bzw. im Bau befindliche Hotel mit voraussichtlicher Fertigstellung bis Ende 2022 befindet sich in einer Urlaubsregion. Schliesst man die sonstigen Städte in die Berechnung ein, liegt im Jahr 2022 bereits jedes vierte geplante Hotelzimmer ausserhalb der A- bis D-Städte.
Rund 83% aller neu entstandenen Hotelzimmer zwischen 2019 und 2020 entfallen auf die Midscale und Upscale Hotellerie. Zimmer in Budget-Hotels kommen auf 15% Marktanteil, während Luxuszimmer nur knapp 2% ausmachen. Longstay-Konzepte wie das von benchmark entwickelte Hyatt House in Eschborn bei Frankfurt erfreuen sich bei Entwicklern ebenfalls einer hohen Beliebtheit. 2020 beträgt der Anteil an Longstay-Zimmern an allen fertigstellten Hotelzimmern 15,8%.
Betreiber setzen verstärkt auf Rebranding
Übernahmen und Markt-Bereinigungen sind in der Wachstumsstrategie kapitalstarker Betreiber aktuell das Mittel zur Wahl. Als Beispiele führt die Analyse die Übernahme der Letomotel Gruppe durch B&B sowie die einiger Centro Hotels durch Whitbread/Premier Inn auf.
Für die Zukunft erwarten bulwiengesa und benchmark ein rückläufiges Entwicklungsvolumen. Projekte werden bereits zurückhaltender geplant und teilweise verworfen. Eine entscheidende Rolle wird dabei in der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken gesehen. In Teilmärkten, darunter die Ferienhotellerie, sehen die Studien-Autoren weiterhin das Potenzial für lohnende Investments.
Die deutschlandweite Studie wurde nach 2019 nun zum fünften Mal durchgeführt und basiert auf einer Analyse der Bautätigkeit im Hotel-Segment für Neubauten mit mindestens 40 Zimmern. Die komplette Studie kann kostenfrei auf Deutsch heruntergeladen werden unter diesem Link. / red