Wird der Tourismus der kommenden Krise entfliehen können?Foto: gustavofrazao Fotolia
Berlin. Deutschland befindet sich laut diverser Gutachten am Beginn eines wirtschaftlichen Abschwungs. Erste Zahlen sprechen für sich. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die Hotellerie und den Hotel-Investment-Markt? Die Angst, dass die Binnen-Konjunktur erlahmt, ist inzwischen grösser als die Angst vor geopolitischen Risiken und dem Fachkräfte-Mangel. Einige Experten bleiben positiv, andere Branchen-Player beginnen zu reagieren.
In diesem Herbst trübte sich nicht nur das Wetter ein, sondern deutlich auch die Geschäftslage der Unternehmen in Deutschland – und das zum dritten Mal in Folge. So die Ergebnisse der Konjunktur-Umfrage Herbst 2019 von der DIHK, der Deutschen Industrie- und Handelskammer. Der aussenwirtschaftliche Gegenwind trifft inzwischen die gesamte Breite der Industrie. Die Abkühlung hinterlässt mittlerweile auch sichtbare Spuren bei industrienahen Dienstleistern und Grosshändlern. Die im Herbst saisonübliche Lage-Aufhellung im Bau fiel in diesem Jahr auffallend schwach aus. Konsumnahe Branchen wie der Einzelhandel und der Tourismus profitieren allerdings weiterhin von der stabilen Binnen-Nachfrage.
Auch die Geschäftserwartungen der Unternehmen erleiden einen deutlichen Einbruch und die Investitionsabsichten der Unternehmen sinken zum fünften Mal in Folge, sagt die DIHK-Umfrage. In der Industrie schrauben die Unternehmen ihre Export-Erwartungen deutlich zurück, vor allem vor dem Hintergrund des aktuellen Handelskonflikts USA-China. Zudem mehren sich Stimmen, die davor warnen, dass der Standort Deutschland im internationalen Wettbewerb ins Hintertreffen geraten könnte. In den knapp 6.000 ungestützten Antworten der DIHIK nennen die deutschen Unternehmen besonders häufig die im internationalen Vergleich hohe Steuer-Belastung und die Bürokratie-Kosten als Belastung. Auch die Umweltpolitik und strukturelle Veränderungen in der Automobil-Industrie – hin zur Elektromobilität – werden vielfach als Risiken genannt. Die Unternehmen sind vielfach in Sorge, dass die Klimaschutz-Gesetzgebung gerade im internationalen Wettbewerb zur Belastung wird.
Deloitte-Umfrage: Nur wenig Optimismus
Die jüngste Ausgabe der "CFO Survey" von Deloitte bestätigt die Konjunktur-Sorgen für Deutschland. Konjunktur-Erwartungen, eigene Geschäftsaussichten und Investitions- und Einstellungsbereitschaft der Unternehmen haben sich hier seit der Frühjahrs-Umfrage eingetrübt. Für das kommende Jahr erwarten 59% der Chief Financial Officer für die deutsche Konjunktur eine Verschlechterung, gegenüber 8% Optimisten. Die Angst vor einem Erlahmen der Binnen-Konjunktur schiebt sich inzwischen vor die lange Zeit dominierenden Faktoren wie geopolitische Risiken und den Fachkräfte-Mangel.
Inge Pirner, VDR: Der Veranstaltungsmarkt spürt bereits den Rückgang.Foto: VDR
Der Deloitte-Umfrage zufolge bleibt die Investitionsbereitschaft in den Sektoren Konsumgüter und Immobilien klar positiv. Die digitale Transformation ist für 44% der Unternehmen ein positiver Investitionsfaktor, besonders im Bankenwesen und in der Konsumgüter-Industrie. Die digitale Qualifizierung der eigenen Mitarbeiter wird zur Top-Priorität für die Digitalisierung der Finanzfunktion. Und auch die Friday-for-Future-Bewegung zeigt offensichtlich Erfolg. Heute hat ein Drittel der Unternehmen Emissionsziele festgelegt, um dem Klimawandel entgegenzutreten.
VDR sieht sinkende Buchungen
Sollte die Binnen-Konjunktur tatsächlich weiter erlahmen, dann hätte dies früher oder später auch Auswirkungen auf die Hotellerie. In der Tat werden bereits erste Stimmen aus der Stadthotellerie laut, die von Rückgängen im Tagungsgeschäft und Einsparungen bei Firmen-Veranstaltungen berichten. Abgezeichnet hatte sich dies bereits bei der Veröffentlichung des Meeting- & Event-Barometer 2018/19, das auf Umfrage-Ergebnissen unter deutschen Tagungsstätten von Januar bis März 2019 basiert. Damals schätzten nur noch 48,1% der befragten Anbieter die künftige Entwicklung des Veranstaltungsmarktes positiv ein. Damit fiel diese Einschätzung im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringer aus, in dem der Anteil der positiven Einschätzungen noch bei 67% gelegen hatte. Der Anteil einer negativen Einschätzung stieg auf 9%.
Zur Buchungssituation für 2020 sagt VDR-Vizepräsidentin Inge Pirner: "In der Automobil-Branche sowie unter den Zulieferern macht sich die schwächelnde Konjunktur bereits bemerkbar. Reisen werden öfter hinterfragt und gleichzeitig zusätzliche Genehmigungsverfahren eingeführt. Damit verbunden gehen natürlich auch die Buchungen zurück. Allerdings führen auch Streiks etwa im Luftverkehr oder mangelnde Zuverlässigkeit bei der Bahn und teils übervolle Züge dazu, dass vor jeder Reise genau überlegt wird, ob sie notwendig ist.
Änderungen bei den Hotelkategorien beobachten wir derzeit eher noch nicht. Hier sind die Raten für die Vertragshotels auch für 2020 meist bereits verhandelt. Eher wird hier bei den Reisemitteln angesetzt. In den Dienstleistungs-Branchen oder in der Pharma sowie in allen Sektoren, in denen Fachkräfte-Mangel herrscht – wie im Baubereich –, sind bislang kaum Veränderungen erkennbar".
Kloster Holzen nördlich von Augsburg gehört zu den hochwertigen Tagungsdestinationen im Umfeld von München; das technologisch perfekt ausgestattete Seminarhotel mit 63 Zimmern, zehn Meeting-Räumen und gepflegter Gastronomie ist Teil des wunderschön restaurierten Benediktinerinnen-Kloster - mitten im Grünen. Dort machen Meetings aus dem Automobil-Sektor etwa 30% des Tagungsgeschäfts aus. Philipp Flamm, geschäftsführender Direktor von Kloster Holzen, sagt: "Ja, wir spüren den Rückgang der Seminare und Tagungen aus dem Automobil-Sektor deutlich. Wobei sich manche Hersteller in 2019 komplett zurückgezogen haben, andere haben ihr Volumen mindestens halbiert. Sicherlich wird weiterhin in Fort- und Weiterbildungen der Mitarbeiter investiert, jedoch werden dafür meist die eigenen Räumlichkeiten genutzt. Nächstes Jahr werden wir dann mit den Reaktionen der Zulieferer-Industrie umgehen müssen."
Flamms Statement steht fast stellvertretend für andere Aussagen, auch von Ketten, die an automobil-nahen Standorten wie Stuttgart, Frankfurt, Wolfsburg oder Hamburg, wo das Meeting-Geschäft aus der Automobil-Branche sich ebenfalls deutlich abgeschwächt hat. Offiziell äussern wollten sich zwei grosse Ketten dazu aber nicht: Man will nicht auch noch den Rest riskieren. Jedenfalls erinnert dieser Trend auch an die Monate vor dem Lehman-Crash…
Prof. Werner Pauen: Der Context zählt.Foto: privat
Betreiber-Erfolge halten Immobilien-Wert hoch
Welche Auswirkungen haben die negativen Aussichten auf den Bereich Hotel-Immobilien und die Investitionsbereitschaft in diese? "Der operative Erfolg ist massgeblich mitentscheidend für die Immobilien-Werte", sagt Dr. Werner Pauen, Professor für Immobilien-Management an der International School of Management, München, der selbst viele Jahre CFO bei Hotel-Betreibern und Geschäftsführer bei der Fonds-Gruppe Dr. Peters Dortmund war. Der operative Erfolg sei wiederum von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, nicht nur von der Binnennachfrage. "Die Frage ist, wer reist und wer ist bereit, wie viel dazu für bezahlen?" so Pauen.
In Deutschland beeinflusse die Anzahl ausländischer Gäste die operativen Zahlen stark. So betrug beispielsweise 2018 der Anteil an Übernachtungen ausländischer Gäste in der deutschen Hotellerie laut IHA Hotelverband Deutschland 24% und war damit gegenüber dem Vorjahr erneut um 0,2 Prozentpunkte gestiegen.
Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes wuchsen die Übernachtungen im Zeitraum Januar bis September 2019 um 3,4% auf 386,4 Millionen. Dabei stieg die Übernachtungszahl ausländischer Gäste um 2,1% auf 69,6 Millionen, die der Inländer um 3,7% auf 316,8 Millionen. In ihrer Prognose 2030 hält die Deutsche Zentrale für Tourismus sogar einen Anstieg des deutschen Incoming-Tourismus auf 121,5 Millionen Übernachtungen für möglich. Das Geschäftsreise-Segment in Deutschland, so Pauen, müsse aber auch im Zusammenhang mit dem politischen Umfeld und der Entwicklung der Schwerpunkt-Industrie betrachtet werden.
Die Zinsen bleiben günstig
Ein anderer Aspekt, der das Investoren-Verhalten beeinflusse, sei die Zinspolitik. "Ich würde daher für den Bereich Hotel-Immobilien nicht das Bild einer Krise beschreiben. Denn die Zinsen werden günstig bleiben und ein Einbruch des Reiseaufkommens ist derzeit nicht absehbar", sagt der Experte. Pauen weist aber auch darauf hin, dass die Luft für weitere Preissteigerungen im Immobilien-Bereich dünner wird. "Die erzielbare Pacht ist das Kriterium für den Immobilien-Wert und das Verhältnis Miete/Pacht zum Kaufpreis schrumpft", sagt er. Sollte es zu einer Abschwächung der Konjunktur und einer damit verbundenen geringeren Reisetätigkeit kommen, dann würden A-Standorte und die Budget-Hotellerie davon am wenigsten betroffen sein.
Dass die Friday-for-future-Bewegung mittelfristig einen negativen Einfluss auf den Tourismus haben werde, glaubt er nicht. "Die Anbieter reagieren darauf mit verstärkter Aktivität im Bereich Nachhaltigkeit, wobei die Hoteliers auf diesem Gebiet schon lange Vorreiter waren", sagt er. Untersuchungen zeigten zudem bei Verbrauchern noch eine grosse Diskrepanz zwischen der Unterstützung der Nachhaltigkeits-Idee und der tatsächlichen Veränderung des Lebensstils. "Der Kreuzfahrt-Tourismus boomt bekanntlich weiterhin", nennt er ein Beispiel für diese Diskrepanz, da sich die Kreuzfahrt-Reedereien zunehmend kritische Fragen gefallen lassen müssen.
Ursula Kriegl: Die Banken schauen genauer hin.Foto: privat
Ursula Kriegl, Associate Partner Transaction Advisory Services bei Ernst & Young Real Estate in München, beschreibt den Ist-Zustand folgendermassen: "Der Wettbewerb unter Immobilien-Banken ist nach wie vor hoch, aber Finanzierer rechnen zumindest auch mit einer leichten Eintrübung der Wirtschaftslage. Demnach werden Parameter wie Geschäftsmodell, Business-Plan, Bonität und Zweitverwendungsfähigkeit auch kritisch unter die Lupe genommen", sagt sie.
Thomas Röckelein, Geschäftsführer von Tophotel Consultants in Baden-Baden, ist davon überzeugt, dass sich die Analysen im Vorfeld einer Investition verschärfen werden: "Aus unserer Sicht wird die Lage der Hotel-Immobilie noch entscheidender werden. Das heisst allerdings nicht zwangsläufig, dass sich nur die Entwicklung in den Top-7-Städten lohnt. Ebenso können C-Standorte die Gewinner sein, die von einer positiven Nachfrage aufgrund guter Infrastruktur, wirtschaftlicher Stärke und touristischer Attraktivität gekennzeichnet sind. Für den gemeinsamen Erfolg von Investor und Betreiber kommt es dabei insbesondere auf die Lage innerhalb des Standortes und den Pacht-Vertrag des Betreibers an", sagt er. Mit dieser Einschätzung steht er nicht alleine in der Berater-Welt.
Auch 2020 sei weiterhin mit vielen neuen Entwicklungen und Neueröffnungen auf dem Hotel-Immobilien-Markt zu rechnen. "Durch den anhaltenden Kapazitätsausbau wird aus unserer Sicht ein Verdrängungswettbewerb an den Top-Standorten einsetzen. Auch mit verstärkten Übernahmen durch Betreiber-Gesellschaften ist zu rechnen. Darüber hinaus werden die Baukosten auch im neuen Jahr auf einem hohen Niveau erwartet. Eine Folge davon wird sein, dass die Nachhaltigkeit der Pacht-Zahlungen noch stärker in den Fokus rückt", so Röckelein.
Hotelbau nur noch im Verbund mit Wohnungen?
Projektentwickler GBI reagiert schon seit einiger Zeit mit veränderten Konzepten und Standorten auf die aktuelle Lage: "Die Grundstücksknappheit erschwert das Geschäft. Wir gehen mehr in B- und C-Lagen, auch weil die Betreiber dort grössere Möglichkeiten sehen", sagt Steven Schachtschneider, Director of Real Estate Management bei der GBI.
Auch reagiere man darauf, dass viele Städte inzwischen dazu übergegangen sind, Hotels verstärkt innerhalb neu entstehender Quartiere zu planen und mit anderen Immobilien-Projekten zu kombinieren. Die Städte wollen direkt mehrere Ziele erreichen. "Noch vor ein paar Jahren waren das Einzelfälle. Inzwischen ist das eher die Regel, und zwar bei Städten unterschiedlichster Grösse und auch bundesweit", betont Schachtschneider. In Hamburg beispielsweise werden Hotel-Neubauten im Stadtteil Hammerbrook mit Wohnungen kombiniert. "Bei dieser Herausforderung kommt uns zugute, dass wir vom Hotel über Büros, das geförderte Wohnen und Studentenwohnheime bis hin zu den Serviced Apartments alle Projektentwicklungen in der Unternehmensgruppe anbieten", so Schachtschneider: "Bei Bedarf haben wir auch schon Kindertagesstätten in solche Mixed Use-Konzeptionen integriert, etwa in Frankfurt und wir mischen bei einer grossen Fläche auch Gewerbe wie Büros oder Handel darunter."
Alle Projektentwickler müssen sich inzwischen darauf einstellen, dass Genehmigungsverfahren aufgrund der steigenden Komplexität der Bauvorhaben grundsätzlich langwieriger geworden sind. Zudem beklagen viele auch die lange Wartezeit in den Ämtern, was aber auch deren Mitarbeiter-Mangel geschuldet ist. Und schliesslich sind auch Handwerker rar.
Zwar könne die GBI das durch die eigene Planungs-, Projekt- und Bau-Management-Tochter GBI PB abfedern. Dennoch sorgten verlängerte Projektzeiten von bis zu fünf Jahren dafür, dass die Preis-Kalkulation schwieriger geworden sei. Man müsse über einen längeren Zeitraum voraussehen, wie sich Kosten und der Markt entwickele. Zudem habe die gute Baukonjunktur der letzten Jahre eine Baupreis-Explosion bei bestimmten Gewerken herbeigeführt, auch das erschwere bisweilen die Kalkulation.
35 qm BGF für ein Zimmer im me and all: Nur so kann man die Pachten noch zahlen, sagt Otto Lindner.Foto: me and all
Hotel-Konzepte
ändern sich
Alles in allem klingt dies noch nicht so, als ob sich die Hotel-Immobilien-Branche derzeit massive Sorgen macht, sondern eher stärker querdenkt. Allerdings sprechen weiterhin viele Faktoren für Investitionen in Deutschland, das unverändert als sicheres Investorenland gelte. Dabei ist allerdings eine Entwicklung in Richtung schlanker und kosteneffizienter Hotel-Konzepte spürbar.
Das hat auch das hospitalityInside Investment Barometer vor vier Wochen so klar wie nie zuvor bestätigt; es wird seit sechs Jahren von HospitalityInside und Union Investment Real Estate durchgeführt. Dementsprechend sagte Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei UIRE: "Trotz der sich eintrübenden Stimmung ist die Nachfrage nach Hotel-Immobilien ungebrochen. Es bedarf einer besonderen und selektiven Strategie, um sich bereits heute vor möglichen zukünftigen Rückschlägen zu wappnen".
Gefragt nach den Trends, die neue Einkünfte versprechen oder das Geschäft zumindest stabilisieren können, nannten die Hotelexperten in der Umfrage Herbst 2019 vor allen anderen das Thema Mixed-Use, also Konzepte, die Hotel intelligent mit anderen Nutzungen kombiniert. Hotels mit Food & Beverage-Angeboten und Hotels mit einer guten Neighbourhood-Story könnten den Befragten zufolge ebenfalls zu den künftigen Gewinnern gehören wie auch Häuser mit Co-Working- bzw. Co-Living-Komponenten.
Auf ihrem Investoren-Meeting stellte die Radisson Hotel Group letzte Woche in Frankfurt/Main die sogenannten "Compact Rooms" oder auch "Urban European Room Concept" genannt für die Marken Radisson Blu und Radisson Red vor. Will heissen: Das Bau- und Technical Services-Team um Jacobo San Nicolas versucht, die bekannte Radisson-Qualität auch auf Zimmer-Grössen von 16 qm herunterzubrechen. Angesichts steigender Grundstückspreise und für Märkte mit Zimmerpreisen zwischen 100 und 120 Euro müsse man Zimmer entwerfen, deren Entstehungskosten deutlich unter 100.000 Euro blieben, um wirtschaftlich sein zu können, erklärte dazu Elie Younes Executive Vice President & Chief Development Officer bei Radisson.
Das Motto "je kleiner, desto wirtschaftlicher" greift zunehmend auch im Serviced Apartment-Segment um sich, wo sich laut Anett Gregorius, Geschäftsführerin des Serviced Apartment Service aus Berlin, der Trend zum Mikro-Apartment von weit unter 30 qm durchzusetzen scheint. Auch Unternehmer Otto Lindner von den Lindner Hotels hält bei tradierten Hotel-Konzepten Wachstum kaum noch für möglich, wie er auf der Expo Real betonte. "Bei der Marke Lindner Hotels habe wir ein BGF von 70 bis 90 qm, bei me and all kommen wir mit 35 qm aus. Bei allen Versuchen, hipp zu sein – die pure Not zwingt uns, deutlich effizienter zu arbeiten als früher". Die Investoren seien gierig, wollen immer höhere Pachten. "Wir können gar keine Fullservice-Hotels machen, weil wir das Geld für die Mieten brauchen", so Lindner. / Susanne Stauss