London. Key Money ist eine Vorauszahlung durch eine Hotelkette an den Eigentümer eines Hotels, um sich einen Management- oder Franchise-Vertrag zu sichern und wird häufig in Märkten verwendet, in denen der Konkurrenz-Kampf unter den Ketten um ein begehrenswertes Haus sehr stark ist.
Key Money beträgt üblicherweise bis zu fünf Prozent der Gesamtkosten des Management- oder Franchise-Vertrags und wird normalerweise im Laufe des Vertrags amortisiert. Läuft der Vertrag vorzeitig aus, muss der Gesamtbetrag dem Hotel-Unternehmen erstattet werden. Statt Key Money kann eine Kette auch
• technische Service-Gebühren erlassen,
• einen Equity-Anteil am Hotel nehmen oder
• Mezzanine-Finanzierung anbieten.
Unterschiedliche Ansichten
Das Thema Key Money wurde auf der Konferenz "Henry Stewart's Hotel Finance, Investment and Development in the UK and Continental Europe" Ende November in London diskutiert. Die Meinungen dazu gingen bei den Teilnehmern der Diskussionsrunde allerdings weit auseinander.
Andererseits wiederum genehmigte Andrew Shaw, Associate Vice President for Development im Vereinigten Königreich & Irland bei IHG, bei über der Hälfte der 18 Deals, die die Kette 2017 im Vereinigten Königreich und Irland unterzeichnete, die Zahlung von Key Money an die Hotel-Eigentümer.
Sabina Wyss di Corrado, Director of Acquisitions & Development bei der PPHE Hotel Group, sagte wiederum, dass die Kette sich lieber mit einem Equity von 5 bis 20 Prozent in das Hotel einbringt anstatt Key Money anzubieten. Wolfgang Gold, Global Franchise Director bei easyHotel, sagte, dass die Kette lieber niedrigere Gebühren statt Key Money anbietet. Shaw sagte, dass die Mezzanine-Finanzierung eines Hotel-Entwicklers für IHG ebenfalls eine Alternative zu Key Money ist. In den Augen von Sabina Wyss di Corrado geht Key Money häufig mit höheren Gebühren und längeren Vertragslaufzeiten einher.
Sie gab an, dass PPHE bereit sei, unter bestimmten Umständen 50/50-Joint Ventures einzugehen. Gold von easyHotel gab an, dass die Kette Equity-Anteile für Deals im Vereinigten Königreich anbieten könnte, aber nicht international, wo Verträge mit Haupt-Franchise-Nehmern die Norm sind.
Franchise-Verträge heute viel kürzer
Andrew Shaw sagte, dass IHG in einigen Fällen Joint Ventures und Equity-Finanzierung angeboten hatte, beispielsweise für die Luxus-Boutique-Marke Kimpton, die die Kette Ende 2014 übernahm. Shaw bemerkte ausserdem, dass die durchschnittliche Laufzeit von Franchise-Verträgen von 20 bis 25 Jahren, was noch vor zehn Jahren üblich war, aktuell auf 10 Jahre verkürzt wurde. Dies zeigt, dass die Eigentümer bei Marken-Verhandlungen mit den Ketten mehr Einfluss haben.
Aus diesem Grund könnten Ketten vermehrt auf Key Money als Anreiz für den Abschluss von Verträgen mit Hotel-Eigentümern setzen. Vielleicht Ravi Ruparelia, Director bei SR Hotels, den objektivsten Standpunkt zu diesem Thema, da er der einzige Eigentümer in der Diskussionsrunde war. Seiner Meinung nach ist Key Money ein Anreiz und Teil der ausführlichen Verhandlungen mit einer Kette. Zwei Marken, die seiner Meinung nach besonders interessant sind und in die richtige Richtung gehen, sind das neu gestaltete Crowne Plaza und Indigo, beide unter der Flagge von IHG. / MM